Парето - консалтингова компанія, оцінка майна
  • (044) 221-81-75
  • (067) 442-81-75
  • (050) 321-81-75

Кейс: “Оцінка гаража для ПАТ “Київ-Дніпровський ПІДПРИЄМСТВО “”

Замовник:

Приватне акціонерне товариство «Київ-Дніпровський ПІДПРИЄМСТВО».

Завдання:

Визначення вартості гаражу для розрахунку розміру орендної плати.

Хід виконання проекту:

Об’єкт оцінки – гараж, розташований в м.Київ. Балансоутримувачем об’єкта оцінки є ПАТ «Київ-Дніпровський ПІДПРИЄМСТВО» згідно наданих документів.

Перелік документів, наданих  замовником:

  • Лист балансоутримувача про проведення незалежної оцінки майна;
  • Довідка про балансову вартість будівлі;
  • План приміщення.

Дані щодо правового статусу земельної ділянки, на якій розташований об’єкт оцінки не були надані Замовником. У зв’язку з цим, оцінювачем нашої компанії приймався правовий статус земельної ділянки, як «не оформлена».

Визначення вартості об’єкта оцінки по доходному підходу

В якості грошового потоку розглядається дохід від надання об’єкта оцінки в оренду за ринковими ставками.

Вибір об’єктів порівняння проводився за наступними критеріями:

  • з усіх пропозицій комерційної та нежитлової нерухомості, пропонованої для передачі в оренду, обиралися об’єкти відповідного комерційного призначення;
  • обиралися приміщення / будівлі, що знаходяться в подібних і найбільш наближених районах до району розташування об’єкта оцінки;
  • обиралися об’єкти порівняння, за конструктивними елементами і призначенням аналогічного оцінюваного об’єкта;
  • об’єкти порівняння мають стан, подібний до оцінюваного об’єкту;
  • площа об’єктів порівняння наближена до розміру площі об’єкта оцінки.

Після визначення елементів порівняння проводився розрахунок вартості об’єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об’єктів порівняння.

Визначення ставки капіталізації

Ставка капіталізації – норма доходу, використовувана для переказу грошових сум, очікуваних в майбутньому, в їх поточну вартість. Норма доходу, яка потрібна інвесторами, завжди залежить від рівня ризику, тобто мірою невизначеності щодо можливих втрат, а також від прибутковості альтернативних варіантів інвестування.

Метод кумулятивної побудови є проекцією моделі поведінки типового інвестора при формуванні ним своїх вимог до норми доходу на вкладений капітал. Перш ніж вкласти свої кошти в будь-який об’єкт інвестування, інвестор порівнює прибутковість даної інвестиції з прибутковістю, на яку він може розраховувати, вклавши свої кошти в активи з мінімальним рівнем ризику. Причому об’єктом порівняння не обов’язково повинен бути саме безризиковий актив. Будь-який вид активів, прибутковість і ризик використання якого з точки зору можливості отримання доходу відомі, може бути використаний в якості бази для порівняння.

Суть даного методу полягає в тому, що до безризикової ставки доходу додаються компенсаційні премії за додатковий ризик, пов’язаний з капіталовкладеннями в даний об’єкт в порівнянні з альтернативними безризиковими інвестиціями.

Розрахунок вартості об’єкта оцінки дохідним підходом

У звіті про оцінку майна та у висновку про вартість об’єкта оцінки, Оцінювач нашої компанії відображає факт про включення або невключення до вартості суми податку на додану вартість.

Таким чином, в звіті було вказано вартість об’єкта оцінки, розрахована з використанням дохідного підходу.

При проведенні оцінки, відповідно до загальноприйнятих норм, були проаналізовані прибутковий і порівняльний підходи. Результати, отримані за допомогою використаних методичних підходів оцінки, мають деяку розбіжність значень, та на думку нашого оцінювача, це цілком закономірно.

Результат

Проаналізувавши отримані результати і, з огляду на світовий досвід оцінки нерухомого майна, Оцінювач нашої компанії вважає, що достовірність дохідного підходу знижується через те, що ринкові дані не дозволяють достовірно оцінити доходи від експлуатації об’єкта оцінки, ставки капіталізації і експлуатаційних витрати. В реальних умовах важко з достатньою точністю спрогнозувати майбутні доходи і витрати власника. Крім того, на точність результату оцінки впливає невизначеність умов договорів оренди, які часто носять конфіденційний характер, невизначений термін володіння об’єктом оцінки, орієнтовна прогнозованість зміни вартості нерухомості аналогічного призначення в часі тощо. Тому дохідний підхід в даному звіті носить довідковий характер.

Порівняльний підхід заснований на порівнянні продажів нерухомого майна і є найбільш простим, систематичним підходом при розрахунку вартості об’єкта оцінки. Оскільки аналоги оцінюваного об’єкта були присутні на вторинному ринку нерухомого майна, відповідають за своїми характеристиками об’єкта оцінки, оцінка по порівняльному підходу дає реальні результати про вартість такого майна. Незважаючи на те, що певна вартість об’єкта оцінки безпосередньо пов’язана з ціною продажу аналогічних об’єктів, з огляду на мету і призначення даної оцінки, оцінювач визнав правомірним прийняти ринкову вартість об’єкта оцінки, визначену порівняльним підходом.

 

Рейтинг 4.5 на основі 16  ответов

Додати коментар

схожі статті


цінні папери
Кейс: «ОЦІНКА ЦІННИХ ПАПЕРІВ»
Кейс: “Оцінка нежитлової будівлі”
Кейс: “Оцінка обладнання для Житомирського обласного центру зайнятості”
Кейс: “Оцінка баштових кранів для ВАТ”