yak-pravilno-ocziniti-vartist-speczialnih-i-speczializovanih-a-takozh-nezavershenih-ta-napivzrujnovanih-obєktiv

Як правильно оцінити вартість спеціальних і спеціалізованих, а також незавершених та напівзруйнованих об’єктів?

Спасибо Для коректної оцінки нерухомого майна спеціального чи спеціалізованого типу, а також об’єктів обмеженого ринку застосовується найбільш ефективний в таких ситуаціях підхід – витратний. Він базується на обчисленні всіх витрат, які необхідні для того, аби відновити будівництво або знести об’єкт.

При цьому, коли справа доходить до оцінки складних і проблемних об’єктів, з’являється безліч нюансів, які варто було б врахувати. Тож давайте розглянемо ситуацію, коли у окремої ділянки землі відсутні власники або держакт, що дає право постійного використання. Що робити з будівлею, яка знаходиться на такій земельній ділянці, і як визначити її вартість? Зараз ми розберемо конкретний випадок.

Особливості оцінювання спеціальних та спеціалізованих об’єктів нерухомості

Якщо заглибитися в термінологію, спеціальним об’єктом нерухомості називають будівлі, які мають конкретне вузькоспеціалізоване направлення. Тобто це майно профільного призначення, яке виконує тільки одну задану функцію.

Щодо спеціалізованого нерухомого майна – тут все трохи складніше. Спеціалізованим об’єктом називаються будівлі, які:

  • були зведені для виконання особливих суспільно-економічних функцій (такі, що приносять або не приносять прибутку);
  • мають особливе географічне розташування;
  • розосередженість на ринку товарів або послуг територіально.

Окремою категорією можна вважати незавершені або занедбані будівлі, що знаходяться повністю у пошкодженому стані. Їх ще називають об’єктом із обмеженим ринком. А все тому, що ринок для них повністю відсутній.

Усі ці три види нерухомості (спеціалізовані, спеціальні та з обмеженим ринком) оцінюються за одним витратним підходом. Він вважається найбільш економічно доцільним рішенням. Головна суть оцінювання полягає у тому, що вартість об’єкта вираховується за даними витрат, які були необхідні на його створення, знесення або реконструкцію.

Приклад оцінювання об’єкту, що знаходиться на земельній території, яка не має власника

Головною метою оцінки нерухомості витратним підходом є визначення так званої залишкової вартості відтворення об’єкта. Вона складається з вартості всіх поліпшень на території, а також з встановленої ринком вартості самої ділянки землі на момент її використання. Сюди ж входить документальне оформлення на конкретну ділянку.

В Україні практика оцінювання таких будівель є доволі поширеною. Часто забудовники створюють об’єкти нерухомості на землі лише за правом постійного користування. У такому разі оцінка майна фізичних або юридичних осіб не може проводитись порівняльним або дохідним підходом. При цьому наголошуємо, що на відміну від землі, що не знаходиться у власності, всі права та документи на будівлю у цих осіб є.

Особливості підходу до оцінювання об’єктів, визначаються, наприклад, за принципом приватизації земельного поліпшення, який застосовується зокрема Фондом державного майна. У таких випадках також допускається наявність права власності на земельні поліпшення, і при цьому відсутність їх на саму земельну ділянку. У такому випадку ФДМ, констатують, що територія, на якій розташовувалися спеціалізовані або спеціальні об’єкти, знаходиться у постійному користуванні. Таким чином фізичні або юридичні особи отримують державний акт, що визначає їхнє право використовувати ділянку землі.

Витратний підхід до оцінювання вартості земельної території, на якій відбувається поліпшення (зведення, реконструкція або знесення об’єктів) може застосовуватися навіть за відсутності права власності на певну територію.

Окремо слід наголосити на те, що існують певні нюанси під час приватизації земельного поліпшення. Зокрема, вартість права на землю зараховується до кінцевої вартості об’єктів відчуження (які приватизуються) і додається до залишкової вартості відтворення поліпшень.

Тобто у разі оцінювання не державного майна необхідно дотримуватися тих самих правил та порядків, які застосовуються під час оцінювання державного нерухомого майна.

Отже, підбиваємо підсумки. Під час оцінювання вартості земельних поліпшень спеціальних, спеціалізованих об’єктів, або ж об’єктів з обмеженим ринком необхідно виконати ряд процедур:

  • визначити актуальну ринкову вартість земельної ділянки (тобто вартість прав на її використання);
  • розрахувати ринкову вартість усіх змін на земельній ділянці;
  • прорахувати масштаби зносу на визначеній території;
  • вирахувати залишкову вартість відтворення об’єкта, що становить собою різницю між вартістю відтворення та вартістю знесення поліпшень, до якої додається ринкова вартість прав на земельну ділянку.

Детальніше про те, як відбувається оцінювання нерухомості витратним підходом, а також які переваги та недоліки має такий принцип розрахування вартості нерухомого майна, ви можете прочитати тут.

Таким чином визначення вартості права власності земельної ділянки є обов’язковим для остаточного оцінювання нерухомого майна спеціалізованого та спеціального типу, а також об’єктів з обмеженим ринком. При цьому земельна ділянка, на якій відбуватимуться поліпшення, вважається такою, що перебуває у постійному користуванні фізичних або юридичних осіб, незалежно від того, чи мають вони попередньо оформлений державний акт на право власності.

Рейтинг 4.5 на основі 9  ответов

Додати коментар

схожі статті


novij-servis-fondu-derzhmajna-plyusi-ta-minusi
Новий сервіс Фонду держмайна: плюси та мінуси
Витратний підхід до оцінки вартості машин та обладнання
Витратний підхід до оцінки вартості машин та обладнання
Оцінка авто на митниці
Оцінка авто на митниці
Оцінка нерухомості кейс
Кейс: «Оцінка нерухомості з метою надання інвесторам даних про витрати”