Оценка офиса
Оценка офиса – это проверенный способ получить достоверную информацию о рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Профессиональный оценщик определяет цену нежилого объекта, ориентируясь на его возможную доходность в перспективе.
Когда заказывают оценку здания с офисными помещениями?
Оценка офиса подразумевает анализ не только состояния помещений, но и того, насколько удобно они расположены, что находится рядом. Ведь именно от этого зависит мнение посетителей и гостей коммерческой недвижимости.Оценка офисной недвижимости пользуется спросом в следующих случаях:
- при заключении сделки купли-продажи;
- для внесения помещения в уставный капитал компании;
- для взятия кредита в банковском заведении, если в качестве залогового имущества указывают офис;
- при принятии эффективного и рационального управленческого решения.
Схема оценки строения с офисными помещениями
Приступая к оценке исследуемого объекта, специалист использует следующую схему действий.
- Определяет инвестиционный горизонт – в течение какого времени нежилое здание будет находиться в хорошем состоянии. Этот период составляет приблизительно 5-10 лет.
- Оценка офиса включает расчет прибыли по годам. Важную роль в этом процессе играет рыночная ставка. Специалист берет во внимание возможную потерю дохода при смене арендатора и выгодное использование офисных помещений.
- Определяется величина затрат, необходимых для поддержания собственником здания на протяжении ближайших 5-10 лет. Подсчитываются расходы на охрану, оформление страховки, ремонтные работы, если в них есть необходимость, замена инженерных сетей. Без этих инвестиций в объект невозможно обойтись, ведь только тогда реально обеспечить хорошее состояние коммерческой недвижимости.
- Специалист определяет итоговый размер чистого дохода за год.
- Профессиональная оценка офиса не обходится без определения дисконтной ставки. Это процедура, при которая ежегодная прибыль от реализации офисных помещений переводится в реальную стоимость.
- Формирование текущей реверсии. Сумма корректируется в зависимости от прибыли и ценовых изменений на объект, прошедших дисконтирование с учетом определенного процента.
- Подсчитываются доходы, полученные от применения недвижимости, беря во внимание стоимость реверсии во время оценки.
Оценка стоимости офиса в большинстве случаев проводится с применением сравнительного метода. Этот способ базируется на изучении и нахождении похожих сделок с коммерческими помещениями.
Опытные специалисты применяют сразу несколько подходов. Тогда получается вывести наиболее точную стоимость объекта. Затратный метод эффективен в случаях, когда у эксперта нет возможности получить достоверные сведения о об уже совершенной аналогичной сделке.
Но это случается редко. Офисные помещения – объект инвестирования, который может принести своему владельцу приличный доход. Офисную активно площадь покупают, продают, сдают в аренду. Поэтому аналогичные сделки не так сложно найти.
Документы для оценки офиса
Список документов, которые нужны оценщику, чтобы провести оценку объекта на высоком, профессиональном уровне:
- документы, где подтверждено право заказчика владеть коммерческой недвижимостью;
- документация БТИ, это может быть выписка, сделанная на основании сведений из техпаспорта, или поэтажная схема;
- информация о наличии обременений – здание проходит в качестве залога по кредитному делу, передано в аренду;
- официальные бумаги, по которым заказчик может владеть земельным участком – соглашение об аренде, документ о праве собственности;
- справка с фиксацией балансовой цены недвижимости, справка с указанием коммунальных платежей, налоговых отчислений;
- разрешение вышестоящей инстанции на перепланировку, если она была проведена;
- если оформляются земельные правоотношения, документы с указанием права аренды земельного участка.
От чего зависит стоимость объекта?
На рыночную стоимость коммерческого помещения влияют такие факторы:
- в каком году было построено здание, если в прошлом строение было восстановлено путем реконструкции, оно повышается в цене;
- оценка офиса показывает большую стоимость недвижимости, если у заказчика на руках есть необходимая документация, юридически грамотно оформленная;
- управление зданием налажено профессиональное, с учетом международных стандартов;
- цена помещения увеличивается, если основа строения – каркас из монолитных плит или прочного металла, отличающийся высокой износостойкостью;
- важно, чтобы нагрузка на межэтажные перекрытия не превышала граничные по нормам 400-450 кг на 1 кв.м;
- если планировка открытая, есть возможность замены размещения офисных помещений в здании так, как этого хочет арендатор, соответственно увеличивается стоимость исследуемого объекта;
- вид из окон;
- состояние коммуникаций;
- как устроена система кондиционирования и вентиляции;
- наличие на прилегающей к недвижимости комфортабельной парковки;
- охрана на участке, обустроенные системы безопасности;
- современные лифты, быстро доставляющие на этаж с нужным офисным помещением;
- налаженная инфраструктура – наличие стойки рецепции на 1 этаже здания, кафе для сотрудников, банкомата, парикмахерской;
- удобная транспортная развязка;
- сколько времени необходимо добираться до офиса.
Стоимость услуги у опытного специалиста по оценке офисов
Сколько стоит оценка офисных помещений от аккредитованного эксперта, зависит от следующих параметров:
- состояние исследуемого объекта, технические характеристики;
- площадь недвижимости, одновременно определяющая трудоемкость и сложность объема работ;
- наличие у заказчика всего пакета необходимых документов;
- срочность проведения оценки;
- цели проведения анализа, которые устанавливает клиент;
- необходимость в индивидуальном порядке привлечения к оценке дополнительных специалистов.
Какие факторы влияют на стоимость офиса?
На стоимость офиса влияет несколько факторов - в первую очередь, размеры и конфигурация помещения, местоположение, близость объектов инфраструктуры. На рыночную стоимость влияет наличие и качество отделки, масштабы помещения, статус здания, в котором он находится - например, профессиональный офис в ТЦ ожидаемо будет дороже небольшого помещения в старой постройке.
Что влияет на стоимость офисной недвижимости (помимо основных критериев)?
На стоимость офиса вместе с основными факторами, такими, как местоположение, площадь и качество отделки влияют и другие параметры. Ценообразующим является класс помещения: офисы класса Е - бюджетные варианты в подвалах или полуподвалах домов, которые относятся к старому жилому фонду. Офисы класса C - помещения в перепрофилированных НИИ, которые, как правило, требуют ремонта и существенных материальных затрат. Офисы класса B - помещения с минимальным набором инженерных коммуникаций в новых или отремонтированных зданиях, которые находятся в отдаленных районах города. Офисы класса A - помещения премиум-класса в современных бизнес-центрах, со всеми видами удобств.
Если нужна оценка для аренды помещений, оценщик определяет стоимость помещения или размер арендной платы?
В стандартных случаях оценка объекта предполагает только определение рыночной стоимости. В исключительных случаях можно определить размер арендной платы - к примеру, при споре в суде, если была недополучена прибыль от сдачи в аренду жилья.
В какие сроки подготавливается отчет об оценке офисной недвижимости?
В общем случае отчет об оценке подготавливается в течение 2-3 дней, если заказчику необходимо срочно получить документ - отчет может быть оформлен за 24 часа, без учета дня осмотра объекта. При особых условиях отчет может быть подготовлен в течение 1 дня.
Обязательна ли независимая оценка при продаже объекта?
Формально - нет, если речь идет о юридических лицах,так как актуальная редакция законодательства не требует обязательной оценки. Несмотря на это, независимая оценка относится к категории рекомендованных услуг, потому что позволяет отстоять и защитить свои права каждой из сторон. Продавцам - физическим лицам оценка необходима, так как они получают доход от продажи или передачи в аренду объекта. Без регистрации отчета об определении рыночной стоимости сделка не будет зарегистрирована нотариусом, потому что он предварительно осуществялет проверку объекта по базе Фонда госимущества Украины.
Когда заказывают оценку здания с офисными помещениями?
Оценка офисной недвижимости пользуется спросом при заключении сделки купли-продажи; для внесения помещения в уставный капитал компании; для взятия кредита в банковском заведении, если в качестве залогового имущества указывают офис; при принятии эффективного и рационального управленческого решения.
От чего зависит стоимость объекта?
На рыночную стоимость коммерческого помещения влияет то, в каком году было построено здание, если основа строения – каркас из монолитных плит или прочного металла, вид из окон, состояние коммуникаций, как устроена система кондиционирования и вентиляции и многое другое.