Оцінка офісу
Оцінка офісу – перевірений спосіб отримати достовірну інформацію про ринкову вартість комерційної нерухомості. Професійний оцінювач визначає ціну нежитлового об’єкта, орієнтуючись на його можливу прибутковість в перспективі.
Коли замовляють оцінку будівлі з офісними приміщеннями
Оцінка офісу має на увазі аналіз не тільки стану приміщень, а й того, наскільки зручно вони розташовані, що знаходиться поруч. Адже саме від цього залежить думка відвідувачів і гостей комерційної недвіжімості.Оценка офісної нерухомості користується попитом в наступних випадках:
- при укладанні угоди купівлі-продажу;
- для внесення приміщення в статутний капітал компанії;
- для взяття кредиту в банківському закладі, якщо в якості заставного майна вказують офіс;
- при прийнятті ефективного і раціонального управлінського рішення.
Схема оцінки будови з офісними приміщеннями
Приступаючи до оцінки досліджуваного об’єкта, фахівець використовує наступну схему дій.
- Визначає інвестиційний горизонт – протягом якого часу нежитлова будівля буде перебувати в гарному стані. Цей період становить приблизно 5-10 років.
- Оцінка офісу включає розрахунок прибутку по роках. Важливу роль в цьому процесі відіграє ринкова ставка. Спеціаліст бере до уваги можливу втрату доходу при зміні орендаря і вигідне використання офісних приміщень.
- Визначається величина витрат, необхідних для підтримки власником будівлі протягом найближчих 5-10 років. Підраховуються витрати на охорону, оформлення страховки, ремонтні роботи, якщо в них є необхідність, заміна інженерних мереж. Без цих інвестицій в об’єкт неможливо обійтися, адже тільки тоді реально забезпечити хороший стан комерційної нерухомості.
- Спеціаліст визначає підсумковий розмір чистого доходу за рік.
- Професійна оцінка офісу не обходиться без визначення дисконтної ставки. Це процедура, при яка щорічний прибуток від реалізації офісних приміщень перекладається в реальну вартість.
- Формування поточної реверсії. Сума коригується залежно від прибутку і цінових змін на об’єкт, пройшли дисконтування з урахуванням певного відсотка.
- Підраховуються доходи, отримані від застосування нерухомості, беручи до уваги вартість реверсії під час оцінки.
Оцінка вартості офісу в більшості випадків проводиться із застосуванням порівняльного методу. Цей спосіб базується на вивченні і знаходженні схожих угод з комерційними приміщеннями.
Досвідчені фахівці застосовують відразу кілька підходів. Тоді виходить вивести найбільш точну вартість об’єкта. Витратний метод ефективний у випадках, коли у експерта немає можливості отримати достовірні відомості про про вже досконалої аналогічної операції.
Але це трапляється рідко. Офісні приміщення – об’єкт інвестування, який може принести своєму власникові пристойний дохід. Офісну активно площа купують, продають, здають в оренду. Тому аналогічні угоди не так складно знайти.
Документи для оцінки офісу
Список документів, які потрібні оцінювачу, щоб провести оцінку об’єкта на високому, професійному рівні:
- документи, де підтверджено право замовника володіти комерційною нерухомістю;
- документація БТІ, це може бути виписка, зроблена на підставі відомостей з техпаспорта, або поповерхова схема;
- інформація про наявність обтяжень – будівля проходить в якості застави за кредитним справі, передано в оренду;
- офіційні папери, за якими замовник може володіти земельною ділянкою – угода про оренду, документ про право власності;
- довідка з фіксацією балансової вартості нерухомості, довідка із зазначенням комунальних платежів, податкових відрахувань;
- дозвіл вищестоящої інстанції на перепланування, якщо вона була проведена;
- якщо оформляються земельні правовідносини, документи із зазначенням права оренди земельної ділянки.
Від чого залежить вартість об’єкта
На ринкову вартість комерційного приміщення впливають такі чинники:
- в якому році було споруджено будинок, якщо в минулому будівля була відновлена шляхом реконструкції, воно підвищується в ціні;
- оцінка офісу показує велику вартість нерухомості, якщо у замовника на руках є необхідна документація, юридично грамотно оформлена;
- управління будівлею налагоджено професійне, з урахуванням міжнародних стандартів;
- ціна приміщення збільшується, якщо основа будови – каркас з монолітних плит або міцного металу, що відрізняється високою зносостійкістю;
- важливо, щоб навантаження на міжповерхові перекриття не перевищувала граничні за нормами 400-450 кг на 1 кв.м;
- якщо планування відкрита, є можливість заміни розміщення офісних приміщень в будівлі так, як цього хоче орендар, відповідно збільшується вартість досліджуваного об’єкта;
- вид з вікон;
- стан комунікацій;
- як влаштована система кондиціонування і вентиляції;
- наявність на прилеглій до нерухомості комфортабельній парковки;
- охорона на ділянці, облаштовані системи безпеки;
- сучасні ліфти, швидко доставляють на поверх з потрібним офісним приміщенням;
- налагоджена інфраструктура – наявність стійки рецепції на 1 поверсі будівлі, кафе для співробітників, банкомату, перукарні;
- зручна транспортна розв’язка;
- скільки часу необхідно добиратися до офісу.
Вартість послуги у досвідченого фахівця з оцінки офісів
Скільки коштує оцінка офісних приміщень від акредитованого експерта, залежить від наступних параметрів:
- стан досліджуваного об’єкта, технічні характеристики;
- площа нерухомості, одночасно визначає трудомісткість і складність обсягу робіт;
- наявність у замовника всього пакету необхідних документів;
- терміновість проведення оцінки;
- мети проведення аналізу, які встановлює клієнт;
- необхідність в індивідуальному порядку залучення до оцінки додаткових фахівців.
Які фактори впливають на вартість офісу?
На вартість офісу впливає кілька чинників: в першу чергу, розміри та конфігурація приміщення, розташування, близькість об'єктів інфраструктури. На ринкову вартість впливає наявність і якість обробки, масштаби приміщення, статус будівлі, в якому він знаходиться — наприклад, професійний офіс в ТЦ очікувано буде дорожче невеликого приміщення в старій споруді.
Що впливає на вартість офісної нерухомості? (окрім основних критеріїв)
На вартість офісу разом з основними факторами, такими, як місце розташування, площа та якість обробки впливають і інші параметри. Ціноутворюючим є клас приміщення: Офіси класу Е — бюджетні варіанти в підвалах або напівпідвалах будинків, які відносяться до старого житлового фонду. Офіси класу C - приміщення в перепрофільованих НДІ, які, як правило, вимагають ремонту й істотних матеріальних витрат. Офіси класу B - приміщення з мінімальним набором інженерних комунікацій в нових або відремонтованих будинках, які знаходяться у віддалених районах міста. Офіси класу A - приміщення преміумкласу в сучасних бізнес-центрах, з усіма видами зручностей.
Якщо необхідна оцінка для оренди будівель, оцінювач визначає вартість приміщень чи розмір орендної плати?
У стандартних випадках оцінка об'єкта передбачає тільки визначення ринкової вартості. У виняткових випадках можна визначити розмір орендної плати — наприклад, при суперечці в суді, якщо була недоотримано прибуток від здачі в оренду житла.
В які терміни готується звіт про оцінку офісної нерухомості?
У загальному випадку звіт про оцінку повинен бути складений протягом 2-3 днів, якщо замовнику необхідно терміново отримати документ — звіт може бути оформлений за 24 години, без урахування дня огляду об'єкта. При особливих умовах звіт може бути підготовлений протягом 1 дня.
Чи обов'язкова незалежна оцінка при продажу об'єкта ?
Формально — ні, якщо мова йде про юридичних осіб, оскільки актуальна редакція законодавства не потребує обов'язкової оцінки. Всупереч цьому, незалежна оцінка належить до категорії рекомендованих послуг, тому що дозволяє відстояти й захистити свої права кожної зі сторін. Продавцям — фізичним особам оцінка необхідна, через те, що вони отримують дохід від продажу або передачі в оренду об'єкта. Без реєстрації звіту про визначення ринкової вартості угода не буде зареєстрована нотаріусом, тому що він попередньо здійснював перевірку об'єкта по базі Фонду держмайна України.
Коли замовляють оцінку будівлі з офісними приміщеннями?
Оцінка офісної нерухомості користується попитом при укладанні угоди купівлі-продажу; для внесення приміщення в статутний капітал компанії; для взяття кредиту в банківському закладі, якщо в якості заставного майна вказують офіс; при прийнятті ефективного і раціонального управлінського рішення.
Від чого залежить вартість об'єкта?
На ринкову вартість комерційного приміщення впливає те, в якому році було споруджено будинок, якщо основа будови - каркас з монолітних плит або міцного металу, вид з вікон, стан комунікацій, як влаштована система кондиціонування і вентиляції і багато іншого.