ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА офісних будівель і приміщень

Оцінка офісу

Оцінка офісу – перевірений спосіб отримати достовірну інформацію про ринкову вартість комерційної нерухомості. Професійний оцінювач визначає ціну нежитлового об’єкта, орієнтуючись на його можливу прибутковість в перспективі.

Коли замовляють оцінку будівлі з офісними приміщеннями

Оцінка офісу має на увазі аналіз не тільки стану приміщень, а й того, наскільки зручно вони розташовані, що знаходиться поруч. Адже саме від цього залежить думка відвідувачів і гостей комерційної недвіжімості.Оценка офісної нерухомості користується попитом в наступних випадках:

• при укладанні угоди купівлі-продажу;
• для внесення приміщення в статутний капітал компанії;
• для взяття кредиту в банківському закладі, якщо в якості заставного майна вказують офіс;
• при прийнятті ефективного і раціонального управлінського рішення.

Схема оцінки будови з офісними приміщеннями

Приступаючи до оцінки досліджуваного об’єкта, фахівець використовує наступну схему дій.

1. Визначає інвестиційний горизонт – протягом якого часу нежитлова будівля буде перебувати в гарному стані. Цей період становить приблизно 5-10 років.
2. Оцінка офісу включає розрахунок прибутку по роках. Важливу роль в цьому процесі відіграє ринкова ставка. Спеціаліст бере до уваги можливу втрату доходу при зміні орендаря і вигідне використання офісних приміщень.
3. Визначається величина витрат, необхідних для підтримки власником будівлі протягом найближчих 5-10 років. Підраховуються витрати на охорону, оформлення страховки, ремонтні роботи, якщо в них є необхідність, заміна інженерних мереж. Без цих інвестицій в об’єкт неможливо обійтися, адже тільки тоді реально забезпечити хороший стан комерційної нерухомості.
4. Спеціаліст визначає підсумковий розмір чистого доходу за рік.
5. Професійна оцінка офісу не обходиться без визначення дисконтної ставки. Це процедура, при яка щорічний прибуток від реалізації офісних приміщень перекладається в реальну вартість.
6. Формування поточної реверсії. Сума коригується залежно від прибутку і цінових змін на об’єкт, пройшли дисконтування з урахуванням певного відсотка.
7. Підраховуються доходи, отримані від застосування нерухомості, беручи до уваги вартість реверсії під час оцінки.

Оцінка вартості офісу в більшості випадків проводиться із застосуванням порівняльного методу. Цей спосіб базується на вивченні і знаходженні схожих угод з комерційними приміщеннями.

Досвідчені фахівці застосовують відразу кілька підходів. Тоді виходить вивести найбільш точну вартість об’єкта. Витратний метод ефективний у випадках, коли у експерта немає можливості отримати достовірні відомості про про вже досконалої аналогічної операції.

Але це трапляється рідко. Офісні приміщення – об’єкт інвестування, який може принести своєму власникові пристойний дохід. Офісну активно площа купують, продають, здають в оренду. Тому аналогічні угоди не так складно знайти.

Документи для оцінки офісу

Список документів, які потрібні оцінювачу, щоб провести оцінку об’єкта на високому, професійному рівні:

1. документи, де підтверджено право замовника володіти комерційною нерухомістю;
2. документація БТІ, це може бути виписка, зроблена на підставі відомостей з техпаспорта, або поповерхова схема;
3. інформація про наявність обтяжень – будівля проходить в якості застави за кредитним справі, передано в оренду;
4. офіційні папери, за якими замовник може володіти земельною ділянкою – угода про оренду, документ про право власності;
5. довідка з фіксацією балансової вартості нерухомості, довідка із зазначенням комунальних платежів, податкових відрахувань;
6. дозвіл вищестоящої інстанції на перепланування, якщо вона була проведена;
7. якщо оформляються земельні правовідносини, документи із зазначенням права оренди земельної ділянки.

Від чого залежить вартість об’єкта

На ринкову вартість комерційного приміщення впливають такі чинники:

1. в якому році було споруджено будинок, якщо в минулому будівля була відновлена ​​шляхом реконструкції, воно підвищується в ціні;
2. оцінка офісу показує велику вартість нерухомості, якщо у замовника на руках є необхідна документація, юридично грамотно оформлена;
3. управління будівлею налагоджено професійне, з урахуванням міжнародних стандартів;
4. ціна приміщення збільшується, якщо основа будови – каркас з монолітних плит або міцного металу, що відрізняється високою зносостійкістю;
5. важливо, щоб навантаження на міжповерхові перекриття не перевищувала граничні за нормами 400-450 кг на 1 кв.м;
6. якщо планування відкрита, є можливість заміни розміщення офісних приміщень в будівлі так, як цього хоче орендар, відповідно збільшується вартість досліджуваного об’єкта;
7. вид з вікон;
8. стан комунікацій;
9. як влаштована система кондиціонування і вентиляції;
10. наявність на прилеглій до нерухомості комфортабельній парковки;
11. охорона на ділянці, облаштовані системи безпеки;
12. сучасні ліфти, швидко доставляють на поверх з потрібним офісним приміщенням;
13. налагоджена інфраструктура – наявність стійки рецепції на 1 поверсі будівлі, кафе для співробітників, банкомату, перукарні;
14. зручна транспортна розв’язка;
15. скільки часу необхідно добиратися до офісу.

Вартість послуги у досвідченого фахівця з оцінки офісів

Скільки коштує оцінка офісних приміщень від акредитованого експерта, залежить від наступних параметрів:

• стан досліджуваного об’єкта, технічні характеристики;
• площа нерухомості, одночасно визначає трудомісткість і складність обсягу робіт;
• наявність у замовника всього пакету необхідних документів;
• терміновість проведення оцінки;
• мети проведення аналізу, які встановлює клієнт;
• необхідність в індивідуальному порядку залучення до оцінки додаткових фахівців.