ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка коммерческой недвижимости

Оценщики объектов недвижимости условно разделяют их на 2 типа. Определяющей характеристикой является функциональная принадлежность. Основные разновидности:

• здания, применяемые собственником для удовлетворения своих или общественных потребностей;
• коммерческая площадь – приносит арендатору стабильный доход.

Оценка коммерческой недвижимости всегда обходится владельцу дороже. Ведь тариф на складское помещение и месячная аренда квартиры сильно отличаются друг от друга. Поэтому и методики оценки коммерческой недвижимости разные.

Комплексы, сооружения, здания и другая коммерческая недвижимость предполагают длительное исследование экспертом с лицензией других, похожих объектов. Найти похожее помещение бывает сложно. Также немаловажным является аспект прибыльности, с четом инфляционного процесса и других факторов.
При этом для определения стоимости жилой недвижимости достаточно знать:

• площадь квадратных метров;
• удачное месторасположение.

Коммерческий объект для упрощения рыночной оценки классифицируют следующим образом:

• помещение, используемое в качестве склада;
• офис;
• гостиница;
• жилье, предназначенное для аренды, элит-класса;
• площадь для торговли;
• торгово-развлекательный центр;
• промышленный объект.

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости

Факторы, которые определяют цену коммерческой недвижимости:

• размещение здания;
• в каком году построено помещение;
• наличие охраны и территории для парковки;
• в каком состоянии находится ремонт торговой площади и здания;
• как обустроена инфраструктура района;
• сколько населения проживает в районе;
• наличие строительства жилых здания и помещений для торговли.

Оценка коммерческой недвижимости цена зависит от физических характеристики объектов, их размеров, а также внутреннего наполнения. Речь идет о ремонте и расстановке оборудования.

Когда нужна оценка коммерческой недвижимости

Заключение оценщика о стоимости объекта недвижимости может потребоваться в следующих случаях:

• помещение планируется выкупить;
• передать в аренду или арендовать;
• оформить право доверительного управления;
• при передаче имущества в качестве наследства;
• составление брачного договора;
• если нужно доказать спонсорам привлекательность вложения инвестиций в здание;
• заключение договора о лизинге;
• приватизация коммерческой недвижимости;
• объект вносят в уставный капитал предприятия;
• осуществляется раздел имущественных ценностей;
• помещение предложено в качестве залога для получения кредита;
• оформляется страховка;
• рассчитываются налоговые отчисления на имущество.

Документы для оценки коммерческой недвижимости

Отчет, составленный независимым экспертом – документ конфиденциального формата, который относят в суд, банк или другую инстанцию. Оценка торговой недвижимости начинается со сбора обязательных официальных бумаг:

• документы, устанавливающие собственника объекта, к ним относят соглашение купли-продажи, дарственную, сертификат с указанием прав собственности, судебное решение;
• технический паспорт на торговую площадь, выданный в БТИ;
• паспорт собственника или одного из совладельцев.

Когда оценку экспертному специалисту заказывает юридическое лицо, обязательно к передаче свидетельство о регистрации или выписка.
Если здание является государственной собственностью, клиент должен предоставить оценщику такие документы.
1. Письмо, написанное балансодержателем. Составляется в произвольном формате. Сведения, которые указывают: по какому адресу находится помещение, на каком этаже, какова его площадь, наименование арендатора, назначение объекта.
2. План этажа, где располагается объект, в деталях. В качестве альтернативы подойдет технический паспорт из БТИ.

Подходы к оценке коммерческой недвижимости

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости осуществляется с помощью проверенных методик. Методы оценки предполагают несколько пошаговых этапов.
1. Специалист определяет горизонт инвестиций – длительность владения рыночной недвижимостью. Нежилое строение обычно оформляют на 5-10 лет.
2. Расчет дохода, который планируется выручить от передачи объекта в аренду, распределяемый по годам. Важно учесть максимально выгодное использование торговой площади и возможность временной утраты средств в момент замены арендатора.
3. Определение чистого дохода, отдельно по отчетным периодам, и дисконтной ставки.
4. Фиксация показателя текущей реверсии, то есть экспертный анализ и указание будущей цены коммерческой недвижимости.
5. Суммирование прибыли от использования и суммы реверсии на текущую дату.

Также оценщику предстоит учесть немало нюансов, которые касаются конкретного объекта.