ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ

ОЦІНКА КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ

Оцінювачі об’єктів нерухомості умовно поділяють їх на 2 типу. Визначальною характеристикою є функціональна приналежність. Основні різновиди:

• будівлі, що застосовуються власником для задоволення своїх або суспільних потреб;
• комерційна площа – приносить орендарю стабільний дохід.

Оцінка комерційної нерухомості завжди обходиться власнику дорожче. Адже тариф на складське приміщення і місячна оренда квартири сильно відрізняються один від одного. Тому і методики оцінки комерційної нерухомості різні.

Комплекси, споруди, будівлі та інша комерційна нерухомість припускають тривале дослідження експертом з ліцензією інших, схожих об’єктів. Знайти схоже приміщення буває складно. Також важливим є аспект прибутковості, з вирахуванням інфляційного процесу та інших факторів.

При цьому для визначення вартості житлової нерухомості досить знати:

• площа квадратних метрів;
• вдале місце розташування.

Комерційний об’єкт для спрощення ринкової оцінки класифікують наступним чином:

• приміщення, яке використовується як склад;
• офіс;
• готель;
• житло, призначене для оренди, еліт-класу;
• площа для торгівлі;
• торгово-розважальний центр;
• промисловий об’єкт.

ЩО ВПЛИВАЄ НА ВАРТІСТЬ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ

Фактори, які визначають ціну комерційної нерухомості:

• розміщення будівлі;
• в якому році побудовано приміщення;
• наявність охорони і території для паркування;
• в якому стані знаходиться ремонт торгової площі і будівлі;
• як облаштована інфраструктура району;
• скільки населення проживає в районі;
• наявність будівництва житлових будівлі та приміщень для торгівлі.

Оцінка комерційної нерухомості ціна залежить від фізичних характеристики об’єктів, їх розмірів, а також внутрішнього наповнення. Йдеться про ремонт і розстановці обладнання.

Коли потрібна оцінка комерційної нерухомості

Висновок оцінювача про вартість об’єкта нерухомості може знадобитися в наступних випадках:

• приміщення планується викупити;
• передати в оренду або орендувати;
• оформити право довірчого управління;
• при передачі майна в якості спадщини;
• складання шлюбного договору;
• якщо потрібно довести спонсорам привабливість вкладення інвестицій в будівлю;
• укладення договору про лізинг;
• приватизація комерційної нерухомості;
• об’єкт вносять до статутного капіталу підприємства;
• здійснюється розділ майнових цінностей;
• приміщення запропоновано в якості застави для отримання кредиту;
• оформляється страховка;
• розраховуються податкові відрахування на майно.

ДОКУМЕНТИ ДЛЯ ОЦІНКИ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ

Звіт, складений незалежним експертом – документ конфіденційного формату, який відносять до суду, банк або іншу інстанцію. Оцінка торгової нерухомості починається зі збору обов’язкових офіційних паперів:

• документи, що встановлюють власника об’єкта, до них відносять угоду купівлі-продажу, дарчу, сертифікат з зазначенням прав власності, судове рішення;
• технічний паспорт на торгову площу, виданий в БТІ;
• паспорт власника або одного із співвласників.

Коли оцінку експертного фахівця замовляє юридична особа, обов’язково до передачі свідоцтво про реєстрацію або виписка.

Якщо будівля є державною власністю, клієнт повинен надати оцінювачу такі документи.

1. Лист, написаний балансоутримувачем. Складається в довільному форматі. Відомості, які вказують: за якою адресою знаходиться приміщення, на якому поверсі, яка його площа, найменування орендаря, призначення об’єкта.
2. План поверху, де розташовується об’єкт, в деталях. В якості альтернативи підійде технічний паспорт з БТІ.

ПІДХОДИ ДО ОЦІНКИ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ

Оцінка ринкової вартості комерційної нерухомості здійснюється за допомогою перевірених методик. Методи оцінки припускають кілька покрокових етапів.

1. Спеціаліст визначає горизонт інвестицій – тривалість володіння ринкової нерухомістю. Нежитлова будівля зазвичай оформляють на 5-10 років.
2. Розрахунок доходу, який планується виручити від передачі об’єкта в оренду, що розподіляється по роках. Важливо врахувати максимально вигідне використання торгової площі та можливість тимчасової втрати коштів в момент заміни орендаря.
3. Визначення чистого доходу, окремо по звітних періодах, та дисконтної ставки.
4. Фіксація показника поточної реверсії, тобто експертний аналіз і вказівку майбутньої ціни комерційної нерухомості.
5. Підсумовування прибутку від використання і суми реверсії на поточну дату.

Також оцінювачу належить врахувати чимало нюансів, які стосуються конкретного об’єкта.