Олег Ивченко 5 января 2026 23174 Жилая недвижимость,Коммерческая недвижимость

Оценка недвижимости в 2026 году: новые правила и стоимость услуг в Украине

Согласно Закону Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» перед тем, как заключить какую-либо сделку, связанную с имуществом, необходимо получить услуги эксперта по оценке.

Зачем? Большая часть договоров с недвижимостью подлежат нотариальному заверению и государственному налогообложению. С целью точного определения размера налога осуществляется оценка недвижимости.

Когда необходимо проводить оценку недвижимости в 2026 году

Оценка недвижимости – это процесс определения рыночной, оценочной или другой стоимости объекта по установленным методикам. В Украине она регулируется законодательством и выполняется только сертифицированными специалистами.

Проведение оценки предусмотрено Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности* в Украине» и Налоговым кодексом. Отчет об оценке имеет юридическую силу и часто является необходимым условием для оформления документов.

* Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность, связанная с определением стоимости имущества или прав. Она подлежит государственному контролю и регулируется специальными стандартами.

Наиболее распространены случаи, когда необходима оценка недвижимости:

• Покупка или продажа недвижимости (обязательно для заключения нотариально удостоверенных договоров).
• Оформление наследства (для определения налогооблагаемой базы).
• Дарение имущества (для определения стоимости и расчета налога).
• Передача объекта в ипотеку или как залог (по требованию банковских учреждений).
• Аренда коммунального или государственного имущества (для определения рыночной стоимости).
• Судебные споры (разделение имущества при разводе, банкротстве и т.п.).
• Оценка ущерба (в том числе вследствие вооруженной агрессии рф).
• Внесение имущества в уставный капитал предприятий.
• Приватизация, инвентаризация и переоценка главных средств.

Эти ситуации прямо предусмотрены законодательством Украины (Гражданский кодекс, Налоговый кодекс, профильные законы).

Для большинства этих ситуаций наличие отчета об оценке является обязательным требованием для нотариуса, банка или другого государственного органа. Кроме того, этот документ часто является доказательством в судебных процессах.

Процедура проведения оценки недвижимости в Украине

Процедура оценки недвижимости в Украине в 2026 году может осуществляться двумя основными путями:

1. Обращение к сертифицированному оценщику*. Этот вариант выбирается в большинстве случаев, особенно когда необходима точная рыночная стоимость*, например для банка, суда или инвестора. Процесс включает в себя обзор объекта, анализ рынка, расчеты по методикам, подготовку отчета.
2. Автоматическая оценка через сервис Фонда государственного имущества. Это упрощенная процедура, которая доступна для частных случаев, преимущественно при купле-продаже жилой недвижимости между физическими лицами.

* Сертифицированный оценщик – это специалист, который имеет соответствующую квалификацию, прошел обучение, получил сертификат государственного образца и внесен в реестр субъектов оценочной деятельности.

* Рыночная стоимость – стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, здраво и без принуждения.

Сервис автоматической оценки Фонда госимущества: что изменилось?

Автоматическая оценка – это система, определяющая ориентировочную стоимость недвижимости на основе статистических данных и алгоритмов без участия оценщика. Автоматическая оценка в 2026 г. остается доступной через онлайн-сервис Единой базы отчетов об оценке (ЕБОО*) на сайте Фонда государственного имущества Украины.

* Единая база отчетов об оценке – это государственный реестр, в который обязательно вносятся все отчеты об оценке, имеющие налоговое или иное юридическое значение. Без регистрации в этой базе отчет не признается официальным.

Ключевые особенности:

• Сервис бесплатный;
• Оценка базируется на статистических данных об аналогичных объектах;
• Результат генерируется автоматически в формате справки об оценочной стоимости;
• Срок действия справки – 30 календарных дней.

Такой подход удобен для быстрых сделок между физлицами, но не подходит, если:

• оценочная стоимость не соответствует реальной рыночной;
• нотариус требует полноценного отчета;
• сделка связана с кредитованием, судом, юридическими лицами;
• речь идет о коммерческой или специализированной недвижимости.

Важно: с 2020 г. авторизованные электронные площадки отключены от базы ФГИУ. Вся процедура автоматической оценки – исключительно через официальный сайт Фонда. В случае несогласия с автоматической оценкой владелец имеет право обратиться к независимому сертифицированному оценщику для получения рыночной стоимости в формате полного отчета.

Читайте подробнее о преимуществах и недостатках сервиса >

Что учитывается при оценке недвижимости

При определении стоимости объекта оценщик использует набор критериев, зависящих от типа недвижимости, ее функционального назначения, местоположения и цели оценки. Основная задача – установить объективную рыночную стоимость объекта на конкретную дату.

К основным факторам, которые учитываются при оценке, относятся:

• Тип объекта – квартира, дом, нежилое помещение, земельный участок, коммерческая недвижимость, производственные площади и т.д.;
• Месторасположение – район, транспортная доступность, инфраструктура, экология;
• Физические характеристики – общая и жилая площадь, этажность, балконы, подсобные помещения;
• Состояние объекта – техническое и визуальное состояние, качество ремонта, износ;
• Юридический статус – наличие документов на право собственности, обременений, зарегистрированных лиц;
• Наличие коммуникаций – газ, вода, канализация, электричество, отопление;
• Наличие/отсутствие перепланировки – особенно важно для квартир;
• Целевое предназначение земельного участка (для частной или коммерческой застройки);
• Рыночная ситуация – цены на аналогичные объекты в этом районе к моменту оценки.

Если объект оценивается для кредитования, страхования или судебного процесса, оценщик может учитывать дополнительные специфические параметры, включая доходность, потенциальное использование, ликвидность и т.д.

Результат оценки зависит не от одного показателя, а от комплексного анализа всех характеристик объекта.

Результаты оценки и ответственность оценщика

Результатом работы оценщика является Отчет об оценке имущества – структурированный документ, содержащий описание объекта, цель оценки, использованные подходы, расчеты, выводы и данные об оценщике. Он является основанием для нотариальных действий, налоговых расчетов, судебных решений или банковских операций.

Отчет об оценке имущества, состоящего в полной форме, должен содержать:

• описание объекта оценки, позволяющего его идентифицировать;
• дату оценки и дату завершения составления отчета, а в случае необходимости – срок действия отчета и заключение о стоимости имущества в соответствии с требованиями законодательства;
• цель проведения оценки и обоснование выбора соответствующей базы оценки;
• перечень нормативно-правовых актов, согласно которым производится оценка;
• перечень ограничений по применению результатов оценки;
• изложение всех предположений, в рамках которых производилась оценка;
• описание и анализ собранных и использованных исходных данных и другой информации при проведении оценки;
• выводы по анализу действующего и наиболее эффективного использования объекта оценки;
• изложение содержания применяемых методических подходов, методов и оценочных процедур, а также соответствующих расчетов, с помощью которых подготовлен вывод о стоимости имущества;
• письменное заявление оценщика о качестве использованных исходных данных и другой информации, личный осмотр объекта оценки (в случае невозможности личного осмотра – соответствующие объяснения и обоснования оговорок и предположений об использовании результатов оценки), соблюдение национальных стандартов оценки имущества и других нормативно-правовых актов по оценке имущества во время его проведения и другие заявления, которые важны для подтверждения достоверности и объективности оценки имущества и заключения о его стоимости;
• заключение о стоимости имущества;
• приложения с копиями всех исходных данных, а также в случае необходимости другие информационные источники, разъясняющие и подтверждающие предположения и расчеты.

Документ оформляется в виде брошюры (обычно 20–30 страниц) и регистрируется в Единой базе отчетов об оценке Фонда госимущества Украины, если этого требует тип соглашения.

Оценщик несет профессиональную ответственность за достоверность данных, правильность применения методов и независимость оценки. В случае обнаружения грубых ошибок или предвзятости отчет может быть обжалован или признан недействительным.

В Украине действует система сертификации оценщиков. Работать с недвижимостью имеют право только те специалисты, которые внесены в государственный реестр субъектов оценочной деятельности.

Оценка ущерба в результате войны: что нужно знать в 2026?

В 2026 году оценка убытков недвижимого имущества, разрушенного или поврежденного вследствие вооруженной агрессии рф, осуществляется по Методике определения ущерба и объема ущерба, причиненного предприятиям, учреждениям и организациям всех форм собственности вследствие уничтожения и повреждения их имущества в связи с вооруженной агрессией российской федерации, а также упущенной выгоды от невозможности или препятствий в осуществлении хозяйственной деятельности, зарегистрированной в Министерстве юстиции Украины 02 декабря 2022 г. № 1522/38858. Она обязательна для всех предприятий, учреждений, организаций и частных субъектов хозяйствования, которые имеют право требовать компенсацию.

Основная цель такой оценки – определить стоимостный размер потерь для дальнейшего использования в суде, при подаче заявлений на компенсацию или для фиксации в рамках уголовного производства. Такая оценка может включать:

• Реальный ущерб – фактическая потеря недвижимости, затраты на ее восстановление, демонтаж, вывоз обломков и т.д.
• Упущенная выгода – прибыль, которую собственник мог бы получить, если бы объект не был уничтожен или поврежден.
• Потребность восстановления – стоимость ремонта, реконструкции или нового строительства.

Отчет составляет независимый субъект оценочной деятельности, имеющий право проводить оценку имущества. Обзор объекта обязателен, по возможности – с выездом на место или с использованием фото- и видеоматериалов, в т.ч. из источников дистанционного зондирования Земли. Обязательно документируется дата оценки (не ранее 23 февраля 2022), тип стоимости (рыночная, замещение, воспроизводство) и объем повреждений.

Дата оценки определяется условиями договора, но не раньше 23.02.2022. В процессе изучения документов, предоставленных для оценки и входной информации, оценщик определяет методы, с помощью которых будет рассчитана стоимость реального ущерба, упущенной выгоды и потребностей в восстановлении.

Необходимые документы для проведения оценки:

• Акты обследования от военных администраций, ГСЧС или местных органов;
• Выписка из досудебного расследования о совершении уголовного правонарушения, произошедшего в результате вооруженной агрессии рф;
• Техническая документация (если сохранилась);
• Ведомости бухгалтерского учета с перечнем имущества;
• Свидетельство очевидцев, видео- или фотофиксация разрушений;
• Другие документы, которые запросит оценщик в результате анализа входящей информации.

Результатом оценки является отчет об оценке ущерба, который подписывается оценщиком и руководителем компании и имеет юридическую силу. Отчет может быть составлен в полной или сокращенной форме – в зависимости от целей (например, для международного суда – только полная). Документ действует до момента фактического возмещения ущерба – ограничений по сроку нет.

Важно: для государственной или коммунальной собственности отчет подлежит обязательному рецензированию. Для частного сектора рецензия возможна по инициативе сторон или в случае спора.

Корректная оценка ущерба – это фундамент для компенсации. Отчет должен не только подтверждать факт разрушения, но и иметь надлежащее экономическое обоснование.

Читайте подробнее об оценке ущерба в результате войны >

Какие документы нужны для оценки недвижимости в 2026 году

Список документов, необходимых для оценки, может отличаться в зависимости от типа недвижимости (жилой, коммерческий, земельный участок), цели оценки (купля-продажа, ипотека, наследие, судебное дело и т.п.) и формы собственности. Однако базовый пакет в 2026 году остается таким:

1. Документ, подтверждающий право собственности (выписка из Государственного реестра имущественных прав, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве).
2. Технический паспорт или другая техническая документация с актуальной информацией о площади, планировке, годе постройки, материалах стен.
3. Паспорт и ИНН владельца (для физических лиц) или учредительные документы (для юридических лиц).
4. Фотографии объекта.
5. При необходимости – договор аренды, справка о коммуникациях, кадастровый номер земельного участка. Если объект принадлежит государству или органу местного самоуправления, обязательно прилагается письмо от балансодержателя с подробным описанием имущества, адресом и техническими характеристиками.

Документы можно подавать в электронном или бумажном виде. Оценщик имеет право потребовать оригиналы для сверки.

Возможна ли оценка недвижимости без полного пакета документов

В 2026 году проведение полноценной экспертной оценки объекта недвижимости без официальных документов невозможно. Законодательство и профстандарты требуют, чтобы оценщик опирался исключительно на подтвержденную техническую и правовую информацию. Это касается прежде всего:

• документов о праве собственности (выписка из ГРИП*, договор, свидетельство);
• технического паспорта или инвентаризационной справки;
• кадастровых данных при наличии земельного участка.

В некоторых случаях, когда документы находятся в процессе оформления или частично утрачены, заказчик может получить консультационный вывод. Фактически это ориентировочная аналитическая справка с информацией об общей ситуации на рынке, типовых ценах на объекты подобного типа, приблизительном диапазоне рыночной стоимости по предоставленным характеристикам. Следует учитывать, что такой вывод не имеет юридической силы и используется исключительно для внутренних целей заказчика.

Полная оценка с юридической значимостью требует предоставления всей необходимой документации. К примеру, при оценке для ипотеки по требованию банка технический паспорт является обязательным документом – без него кредит не выдается. Если часть документов потеряна, их можно восстановить через соответствующие реестры: ГРИП, Госгеокадастр или сертифицированные компании по технической инвентаризации.

* Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество (ГРИП) – это официальная база данных, где хранится информация о праве собственности, обременениях, ипотеках, арестах и ​​других юридических статусах объекта.

Читайте подробнее об оценке недвижимости без документов >

Сколько стоит оценка недвижимости в 2026 году

Прежде чем говорить о ценах на услуги оценщиков, важно различать понятие «цена» и «стоимость». Цена – это фактическая сумма сделки, тогда как стоимость – это расчет, который делает эксперт, чтобы определить справедливую рыночную цену объекта на дату оценки.

В 2026 году рынок оценочных услуг остается открытым и конкурентным. Стоимость оценки зависит от типа объекта, его расположения, срочности, сложности, цели оценки и объема документации. Законодательно фиксированных тарифов нет – цены регулируются рынком.

Обычно оплата производится фиксированной суммой или по договоренности. Некоторые компании могут устанавливать минимальный порог в зависимости от категории недвижимости.

Цена на оценку коммерческой недвижимости

Стоимость оценки коммерческих объектов обычно выше, чем жилых. Это связано со сложностью анализа, большим объемом документации и более широким спектром подходов к оценке. Стоимость работы оговаривается для каждого объекта отдельно в зависимости от цели оценки и сложности проекта.

Средние (ориентировочные) цены в 2026 году:

• Офисные помещения – от 6 000 грн,
• Магазины, торговые площади – от 6 000 грн,
• Склады, логистические комплексы – от 10 000 грн,
• Производственные здания, цеха – от 10 000 грн,
• Кафе, рестораны – от 10 000 грн,
• АЗС – 15 000 грн и больше.

Цены могут изменяться в зависимости от площади, наличия составляющих активов (оборудования, техники), необходимости выезда, срочности выполнения и т.п.

Стоимость оценки жилой недвижимости

Оценка квартир, домов или дачи – наиболее распространенная категория, поэтому средняя цена ниже:

• Квартира в городе – 2 000–3 000 грн,
• Частный дом – 2 500–4 000 грн,
• Загородные объекты (коттеджи, дачи) – 3000–5000 грн.

Оценка жилой недвижимости для ипотеки или купли-продажи обычно имеет фиксированную стоимость для типовых объектов. Но даже в таких случаях оценщик обязательно производит осмотр и фотофиксацию. В некоторых случаях возможно использование сокращенной формы отчета – по стандартам ФГИУ.

Для сделок купли-продажи или дарения отчет об оценке должен быть зарегистрирован в Единой базе отчетов Фонда госимущества Украины. В случае покупки недвижимости с ипотекой обычно оформляются два отдельных отчета об оценке: первый – для банка (для целей залога), второй – для нотариального оформления сделки, если она подлежит налогообложению.

Отчет, используемый для определения налогооблагаемой базы (например, при купле-продаже или дарении), должен быть обязательно зарегистрирован в Единой базе отчетов об оценке Фонда госимущества Украины. Исключение предусмотрено для операций между родственниками первой степени родства, в том числе в случаях наследования или дарения, когда налогообложение не применяется – в таких случаях отчет может не требовать регистрации.

Какие факторы влияют на стоимость оценки недвижимости

Цена услуги зависит от ряда сопутствующих факторов:

• Тип недвижимости – жилая, коммерческая, производственная, земельный участок. Чем сложнее объект, тем дороже.
• Площадь и технические характеристики – большая площадь, нестандартная планировка, наличие пристроек или сложных инженерных сетей увеличивают объем работы.
• Местонахождение – объекты в Киеве и крупных городах обычно оцениваются дороже, чем в регионах.
• Цель оценки – суд, ипотека, продажа, раздел имущества, инвестиции. Для некоторых целей требуется дополнительная проверка или регистрация отчета в Единой базе ФГИУ.
• Срочность – оценка «на завтра» или «на вчера» нуждается в приоритетной обработке, а это отдельный тариф.
• Визуальный досмотр – дополнительные расходы возникают, если объект расположен за пределами города или требует сложного осмотра.
• Форма собственности – если имущество принадлежит государству или общине, отчет проходит рецензирование (независимая проверка), что также влияет на цену.

В каждом случае оценщик предварительно согласовывает стоимость и условия предоставления услуги. Следует уточнить, входит ли в указанную сумму НДС, печать отчета об оценке, фотоотчет, доставка документа или его электронная версия.

Особенности оценки жилой недвижимости

Жилищная недвижимость – наиболее распространенный тип объектов, подлежащих экспертной оценке в Украине. В 2026 году спрос на такие услуги остается высоким из-за необходимости оформления сделок купли-продажи, ипотеки, наследства, раздела имущества, страхования или приватизации.

К жилой недвижимости относятся квартиры, частные дома, дачи, коттеджи.

Оценка жилья, как правило, производится быстро – в течение 1–2 рабочих дней. Это возможно благодаря типичности объектов и наличию достаточного количества сравнительной информации на рынке.

При оценке учитываются следующие параметры:

• местонахождение объекта;
• площадь и количество комнат;
• планировка;
• год постройки, материал стен;
• техническое состояние (наличие ремонта, износа);
• инфраструктура района (школы, транспорт, паркинг);
• правовой статус (обременение, ипотека, аренда);
• цель оценки (для суда, банка, нотариуса и т.п.).

На основе этих факторов оценщик формирует Отчет об оценке – официальный документ, содержащий обоснованную рыночную стоимость объекта. Он может использоваться в нотариальных соглашениях, налоговых расчетах, кредитных процедурах и судебных делах.

Читайте подробнее об оценке жилой недвижимости >

Оценка квартиры

Оценка квартиры – одна из самых распространенных услуг на рынке. Обычно она необходима для нотариального оформления сделок, подачи документов в банк, суд, в налоговую или в других случаях, предусмотренных законом.

При определении стоимости квартиры специалист анализирует:

• Место расположения – район, престижность, экология;
• Этажность дома и расположение самой квартиры;
• Планировка;
• Состояние ремонта – от «отличного» до «неудовлетворительного»;
• Год застройки и материалы стен зданий, в которых находится квартира;
• Инфраструктура и транспортная доступность;
• Потенциальный спрос на аналогичные квартиры;
• Наличие вспомогательных помещений – балкона, подвала, ячейки;
• Юридические аспекты – обременение, ипотека, общая собственность и т.п.

При необходимости учитываются дополнительные факторы, в частности, для новостроек – стадия строительства, авторитет застройщика, наличие ипотеки; для квартир в плохом состоянии – производится корректировка на необходимость ремонта.

Читайте подробнее об оценке квартиры >

Оценка квартиры при купле-продаже

Для заключения договора купли-продажи нотариус требует предоставить отчет об оценке квартиры, определяющий рыночную стоимость объекта. От этой стоимости зависит сумма налога и обязательных платежей.

Оценка производится:

• преимущественно по сравнительному подходу (на основе анализа данных с открытого рынка);
• в срок 1–2 рабочих дня после предоставления полного пакета документов;
• с обязательным внесением отчета в Единую базу Фонда госимущества (для налоговых целей).

Стоимость оценки квартиры в 2026 году в среднем составляет 1500–3000 грн.

Читайте подробнее об оценке квартиры при продаже >

Оценка загородных объектов

Оценка дач, коттеджей, домов с приусадебными участками предполагает учет более широкого спектра факторов. В 2026 году спрос на такие объекты остается стабильно высоким, особенно вблизи крупных городов.

Оценщик должен учесть:

• площадь участка и назначение земли (частная собственность, аренда);
• подъездные пути и расстояние до города или общественного транспорта;
• наличие коммуникаций (газ, вода, электричество, интернет);
• престижность района, экологию, наличие парков, водоемов;
• уровень застройки района и социальное окружение;
• техническое состояние здания и вспомогательных сооружений;
• тип отопления, качество утепления, энергоэффективность.

В случаях, когда загородная недвижимость используется как залог, передается по наследству, продается или вносится в уставный капитал, важно учесть все эти факторы. Если в собственности также есть земельный участок, оценивается и он – отдельно или как часть домовладения.

Читайте подробнее об оценке загородной недвижимости >

Оценка частного дома

При оценке жилого дома основными факторами выступают:

• общая площадь дома и этажность;
• расположение объекта – область, населенный пункт, район города, транспортная доступность, инфраструктура, экологическая ситуация, престижность локации;
• год постройки и реконструкции;
• материалы конструкций (кирпич, дерево, газоблок);
• внутреннее состояние (отделка, инженерные сети);
• наличие хозяйственных построек – гаража, летней кухни, беседки;
• земельный участок, кадастровый номер.

Во время процедуры часто используются два подхода к оценке:

• расходный (стоимость восстановления с учетом износа),
• сравнительный (на основе рыночных аналогов).

Также следует отметить, что при покупке или оформлении домов в наследственность отчет должен учитывать также стоимость дома и земли, если оба объекта есть в собственности.

Читайте подробнее об оценке дома >

Как оценивается имущество в разных ситуациях

Оценка имущества в Украине в 2026 году регулируется профильными законами и нормативными актами, в частности, Законом «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности». Оценка может быть обязательной (в случаях, предусмотренных законом) или добровольной, например, если собственник хочет проверить рыночную стоимость актива для продажи, аренды или внутреннего аудита. Для разных целей используют массовую или индивидуальную оценку. Массовая охватывает группу подобных объектов, индивидуальная касается конкретного имущества, наиболее часто применяемого в частных ситуациях.

Читайте подробнее об оценке имущества >

Оценка имущества при разводе

В случае развода супругов может возникнуть необходимость раздела совместно нажитого имущества. Если стороны не могут договориться, имущество подлежит оценке для дальнейшего:

• определения долей каждого;
• установления размера компенсации;
• урегулирования судебных споров.

Оценке могут подлежать и другие виды имущества – произведения искусства, коллекции, украшения, бытовая техника, банковские активы, корпоративные права.

Отчет об оценке может быть использован в суде в качестве доказательства. В 2026 году суды все чаще требуют независимый отчет зарегистрированный в Единой базе Фонда госимущества.

Оценка имущества для внесения в уставный капитал

Согласно украинскому законодательству, имущество, которое передается в уставный капитал компании, должно быть предварительно оценено. Это касается как физических, так и юридических лиц.

Особенности процедуры:

• Проводится оценка имущества с помощью одного или нескольких методических подходов, применение которых обосновывается в отчете в соответствующем разделе;
• Отчет оценщика прилагается к учредительным документам при регистрации/изменении компании;
• Оценка должна быть актуальна на момент передачи имущества (срок действия оценки определяется в соответствии с действующим законодательством).

Во избежание предвзятых результатов рекомендуется обращаться к независимому оценщику. Банки или страховые компании иногда занижают стоимость, чтобы снизить свои обязательства.

Оценка при банкротстве

В рамках процедуры банкротства оценка может производиться в нескольких форматах:

1. Оценка активов перед реализацией на аукционе – для погашения требований кредиторов.
2. Анализ предварительных сделок – для выявления заниженной стоимости или мошеннических действий.
3. Определение текущего финансового положения – если компания находится на этапе санации.
4. Предварительная оценка рисков банкротства – в рамках аудита или реструктуризации.

Оцениваются все активы компании: основные средства, недвижимость, запасы, нематериальные активы, корпоративные права. В 2026 году все чаще используются профессиональные оценки с инвестиционной составляющей, учитывающей потенциальное восстановление компании.

Оценка наследственного имущества

При оформлении наследства закон требует предоставления отчета об оценке:

• для определения суммы налога на наследство (по ставкам 0%, 5% или 18% – в зависимости от степени родства);
• для нотариального оформления права собственности;
• для разрешения споров между наследниками.

В 2026 году нотариусы не принимают справки БТИ, которые ранее использовались как упрощенный документ – только полноценный отчет оценщика, внесенный в Единую базу ФГИУ. Исключение: если наследники относятся к первой очереди родства (супруг, родители, дети) и отсутствуют налоговые обязательства или споры, оценка имущества может не требоваться. В таких случаях нотариус самостоятельно определяет, нужен ли отчет в зависимости от обстоятельств дела.

Читайте подробнее об оценке наследственного имущества >

Оценка коммерческой недвижимости: примеры и особенности

Оценка коммерческой недвижимости в 2026 г. остается актуальной для юридических лиц, инвесторов, арендодателей, покупателей и банков. К этой категории относятся все нежилые объекты: офисы, магазины, склады, заправки, производственные комплексы.

Наиболее частые причины проведения оценки:

• оформление купли-продажи;
• кредитование (ипотека, залог);
• бухгалтерский учет и переоценка;
• аренда или передача в управление;
• страхование;
• судебные споры, банкротство.

Читайте подробнее об оценке коммерческой недвижимости >

Оценка офисного помещения

Для офисов учитываются следующие ключевые параметры:

• месторасположение (центр города, деловой район, доступ к инфраструктуре);
• площадь, этаж, наличие отдельного входа;
• качество ремонта, планировка;
• техническое состояние, инженерные сети;
• юридический статус (собственность, долевое строительство и т.п.).

В 2026 году особую роль играет адаптация к удаленной работе (наличие smart-офисов, пространств для командной работы).

Читайте подробнее об оценке офиса >

Оценка отдельно стоящих зданий

Такие объекты часто имеют более широкое функциональное назначение (склад, торговый центр, сервис, производство). Их оценка учитывает:

• общую площадь и конфигурацию;
• состояние зданий и территории;
• возможность реконструкции или перепрофилирования;
• доступ к дорогам, логистике, коммуникациям;
• юридическую «чистоту» объекта.

Для расчета стоимости используют сравнительный, затратный и доходный методический подходы.

Читайте подробнее об оценке отдельно стоящих зданий >

Оценка АЗС

Оценка автозаправочных станций – узкоспециализированная процедура. Оценщик учитывает:

• земельный участок и его форму собственности;
• здания, технологическое оборудование;
• разрешительные документы, лицензии;
• трафик транспорта, локацию (трасса, город, окрестность);
• наличие магазинов, сервиса, автомойки;
• наличие наружной рекламы.

В 2026 году стоимость АЗС в значительной степени зависит от энергоэффективности, наличия электрозарядных станций и автоматизации процессов.

Читайте подробнее об оценке АЗС >

Оценка производственных построек и цехов

Здесь важны следующие факторы:

• местоположение;
• целевое назначение здания (пищевое производство, металлообработка и т.п.);
• высота помещения; наличие мостовых кранов, специальных фундаментов;
• удобство подъезда грузового транспорта;
• наличие коммуникаций;
• инфраструктура на территории (склады, офисы, бытовые помещения).

Часто оцениваются также оборудование, благоустройство участка, если они оказывают влияние на общую стоимость.

Читайте подробнее об оценке стоимости производственных помещений >

Оценка кафе и ресторанов

Особенности оценки:

• локация (центр города, проходимость, конкуренция);
• площадь торгового зала, кухня, санузлы;
• техническое состояние; качество мебели и оборудования;
• наличие разрешительных документов (лицензии СЭС, ГСЧС);
• возможность ведения бизнеса «под ключ».

В 2026 году популярны форматы с открытыми площадками и мобильными зонами. Все это учитывается при формировании стоимости.

Читайте подробнее об оценке кафе и ресторанов >

Оценка складских помещений

Основные факторы, влияющие на оценку складов:

• местоположение;
• техническое состояние;
• площадь склада и высота потолков (для стеллажных систем);
• подъездные пути, наличие рамп, возможность разгрузки фур;
• тип склада (класс А, B, C), наличие охраны, видеонаблюдения;
• климат-контроль (для пищевых продуктов, фармацевтики и т.п.);
• юридический статус объекта и участка.

В 2026 году составы класса А с полной автоматизацией оцениваются гораздо дороже – спрос на них стабильно растет.

Читайте подробнее об оценке помещений для складов >

Оценка недвижимости для ипотеки в 2026 году

В 2026 году ипотечное кредитование продолжает развиваться, особенно по государственным и военным программам. В то же время банки жестко контролируют стоимость залогового имущества, поэтому независимая оценка является обязательным условием для получения ипотеки.

Проведение оценки обеспечивает:

• банку – гарантию возврата средств в случае дефолта заемщика;
• заемщику – четкое понимание реальной стоимости имущества;
• государству – прозрачный механизм расчета налогов и учета.

Оценку выполняет независимый специалист, имеющий действующий сертификат и не являющийся связанным лицом с банком. Отчет об оценке предоставляется банку в бумажной или электронной форме. В 2026 году такая оценка не требует обязательной регистрации в Единой базе Фонда госимущества – в отличие от оценки для продажи или наследования.

Читайте подробнее об оценке недвижимости для ипотеки >

Как оценивается квартира по ипотечному кредиту?

Оценка квартиры для ипотеки производится по стандартной процедуре, но с акцентом на ликвидность объекта.

Ликвидность – это способность объекта быстро продаваться по рыночной цене. Высоколиквидное имущество проще реализовать на рынке, что снижает риски для банков и кредиторов.

Оценщик обычно учитывает:

• Местонахождение – престижность района, транспортная доступность, инфраструктура;
• Этажность – общее количество этажей и этаж самой квартиры;
• Площадь – общая и жилая;
• Состояние ремонта – наличие отделки, технической оснастки;
• Дом – год постройки, материалы, техническое состояние;
• Право собственности – наличие обременений в ГРИП, совладельцев;
• Наличие коммуникаций – вода, газ, электричество, отопление.

В 2026 году особое внимание банки уделяют рискам повреждения недвижимости в результате военных действий, а также энергоэффективности объекта – наличие теплоизоляции, новых окон, систем отопления и т.п. может влиять на финальную оценку.

Срок действия отчета – до 6 месяцев с даты оценки (для отчетов, зарегистрированных в Единой базе ФГИУ). Банки могут требовать более свежий отчет (3–6 месяцев), поэтому уточняйте требования конкретного финансового учреждения.

Для проведения оценки заемщик должен предоставить:

• копию правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, свидетельство, выписка из реестра);
• технический паспорт БТИ;
• копии паспорта и ИНН владельца;
• в случае с частным домом – также документы на землю.

Оценка недвижимости для аренды: когда нужна?

В 2026 году спрос на рынок аренды – как жилой, так и коммерческой недвижимости – остается высоким, особенно в крупных городах и прифронтовых регионах с ограниченным предложением. В таких условиях оценка стоимости аренды становится важным инструментом для владельцев, арендаторов, государственных органов и бизнеса.

Оценка необходима в таких случаях:

1. Аренда государственного или коммунального имущества – требуется законодательством. Отчетом независимого оценщика определяется рыночная стоимость объекта, на основании которой вычисляется арендная плата.
2. Оформление долгосрочного договора аренды между бизнес-партнерами – объективная оценка помогает избежать конфликтов, судебных споров, риска завышенных/заниженных ставок.
3. Налоговые вопросы – в случае включения стоимости аренды в налогооблагаемую базу или переоценку активов.
4. Перезаключение утративших актуальность договоров – после изменений на рынке или в техническом состоянии объекта.
5. Аренда как часть имущественных споров, разводов, банкротства – например, для определения дохода, который мог бы приносить объект.

Что учитывается при оценке:

• Тип недвижимости (жилая, коммерческая, складская и т.п.);
• Местонахождение, транспортная доступность;
• Техническое состояние и площадь;
• Состояние рынка в конкретном регионе;
• Спрос на подобные объекты;
• Условия договора (срок, ограничения, обслуживание).

Заказчик получает Отчет об оценке рыночной стоимости имущества, предназначенного для передачи в аренду. Документ имеет юридическую силу и может быть использован в качестве основания для установления условий договора аренды. В 2026 году результаты такой оценки могут быть предоставлены через электронные платформы аренды государственного имущества, в частности через Prozorro.Продажи.

Какова цель проведения оценки недвижимости?

Цель оценки – это основание, согласно которому проводится процедура оценки: продажа, вступление в наследство, ипотека, судебные споры и т.д. Она обязательно фиксируется в отчете и определяет, какие методики, документы и стандарты используются.

Основные цели, с которыми проводят оценку недвижимости:

• Покупка или продажа – определение рыночной стоимости имущества для последующего налогообложения;
• Аренда или передача в использование – для установления размера арендной ставки;
• Оформление наследства или дарения – для дальнейшего налогообложения и оформления прав на имущество;
• Ипотека или залог – для подтверждения ликвидности объекта в банковских учреждениях;
• Внесение в уставный капитал – в случае формирования/увеличения капитала компании;
• Раздел имущества – во время развода или корпоративных споров для определения размера судебного сбора или компенсации;
• Судебные споры – для определения рыночной стоимости имущества при рассмотрении дел;
• Страхование – для расчета страховой суммы;
• Приватизация или передача в коммунальную собственность – для определения стоимости актива;
• Банкротство или ликвидация компании – для инвентаризации и оценки активов;
• Инвестиционное планирование – для анализа целесообразности инвестирования в объект;
• Оценка ущерба – в том числе связанных с боевыми действиями или форс-мажором.

Важно: Оценка, проведенная для одной цели, не может использоваться для другой. К примеру, оценка для залога не подходит для оформления наследства. Это связано с разными подходами, сроками и требованиями к содержанию отчета.

Читайте подробнее о целях проведения оценки недвижимости >

Методы оценки недвижимости, которые используют эксперты

Метод оценки – способ определения стоимости объекта оценки, последовательность оценочных процедур которого позволяет реализовать определенный методический подход. В профессиональной практике используют затратный, сравнительный и доходный подходы. Выбор метода зависит от типа объекта, наличия рыночных данных, целей оценки и объема доступной информации.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход предполагает определение текущей стоимости затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки с последующей корректировкой их на сумму износа (обесценивания). Основными методами затратного подхода являются метод прямого воспроизведения и метод замещения.

• Метод прямого воспроизведения состоит в определении стоимости воспроизводства с последующим вычетом суммы износа (обесценивания).
• Метод замещения состоит в определении стоимости замещения с последующим вычетом суммы износа (обесценивания).

С помощью методов прямого воспроизведения и замещения определяется остаточная стоимость замещения (воспроизведения).

При применении метода прямого воспроизведения или метода замещения используются исходные данные об объекте оценки, информация о воспроизводстве или замещении объекта оценки или подобного имущества в современных ценах или среднестатистические показатели, обобщающие условия его воспроизводства или замещения в современных ценах.

Читайте подробнее о затратном подходе к оценке недвижимости >

Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход основан на учете принципов замещения, а также спроса и предложения. Сравнительный подход предполагает анализ цен продажи и предложения подобного имущества с соответствующей корректировкой различий между объектами сравнения и объектом оценки.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки в материальной форме с применением сравнительного подхода информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:

• условия сделок купли-продажи или условия предложения по заключению таких сделок не отличаются от условий, отвечающих требованиям, предъявляемым для определения рыночной стоимости;
• продажа подобного имущества произошла с соблюдением типовых условий оплаты;
• условия на рынке подобного имущества, определявшие формирование цен продажи или предложения, на дату оценки существенно не изменились или произошедшие изменения могут быть учтены.

Основными элементами сравнения являются характеристики подобного имущества по месту его расположения, физическим и функциональным признакам, условиям продажи и т.д. Корректировка стоимости подобного имущества осуществляется путем добавления или вычета денежной суммы с применением коэффициента (процента) к цене продажи (предложения) указанного имущества или путем их комбинирования.

Доходный подход к оценке имущества

Доходный подход базируется на учете принципов наиболее эффективного использования и ожидания, в соответствии с которыми стоимость объекта оценки определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи.

Основными методами доходного подхода есть прямая капитализация дохода и косвенная капитализация дохода (дисконтирование денежного потока). Выбор методов оценки зависит от наличия информации относительно ожидаемых (прогнозируемых) доходов от использования объекта оценки, стабильности их получения, цели оценки, а также вида стоимости, подлежащей определению.

С помощью доходного подхода определяется рыночная стоимость и инвестиционная стоимость, а также другие виды стоимости, основанные на принципе полезности, в частности, ликвидационная стоимость, стоимость ликвидации и т.д.

Информационными источниками для применения доходного подхода являются сведения о фактических и/или ожидаемых доходах и расходах объекта оценки или подобного имущества. Оценщик прогнозирует и обосновывает объемы доходов и расходов от современного использования объекта оценки, если оно наиболее эффективно, или от возможного наиболее эффективного использования, если оно отличается от имеющегося использования.

Метод прямой капитализации дохода применяется, если прогнозируется постоянный по величине и равный в промежутках периода прогнозирования чистый операционный доход, получение которого не ограничивается во времени. Капитализация чистого операционного дохода осуществляется путем деления его на ставку капитализации.

Метод косвенной капитализации дохода (дисконтирование денежных потоков) применяется в случае, когда прогнозируемые денежные потоки для использования объекта оценки являются неодинаковыми по величине, непостоянными в течение определенного периода прогнозирования или если их получение ограничивается во времени. Прогнозируемые денежные потоки, включая стоимость реверсии, подлежат дисконтированию с применением ставки дисконта для получения их текущей стоимости. Ставка капитализации и ставка дисконта определяются путем анализа информации о доходах от использования подобного имущества и его рыночных цен или путем сравнительного анализа доходности инвестирования в альтернативные объекты (депозиты, ценные бумаги, имущество и т.п.).

Имущественный подход к оценке имущества

Имущественный подход, в отличие от расходного, используется преимущественно в случаях, когда объект оценивается не в отдельности, а в составе совокупного имущества предприятия или инвестиционного актива. Его применяют при оценке компаний, при банкротстве, инвентаризации или передаче имущества в уставный капитал. Такой подход позволяет оценить остаточную или балансовую стоимость активов, а также учитывает возможный доход от использования объекта в бизнесе.

Окончательный выбор метода всегда зависит от конкретной ситуации и эксперт обязан четко обосновать его применение в своем отчете.

Сколько времени действительна оценка недвижимости

Срок действия отчета об оценке не установлен законодательно как универсальный и может варьироваться в зависимости от цели оценки и требований пользователя (банка, нотариуса или другого учреждения). Национальный стандарт №1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением КМУ от 10.09.2003 №1440, предусматривает, что отчет может содержать срок действия отчета или заключения о стоимости имущества, если это обосновано требованиями законодательства или договором с заказчиком.

На практике большинство банков устанавливают для ипотечных или кредитных соглашений срок действия отчета до 12 месяцев, но могут потребовать более короткий срок – в зависимости от внутренних политик учреждений.

Если отчет содержал срок действия, после его завершения он не будет иметь юридическую силу для той цели, для которой он составлен. В таком случае необходимо заказать новую оценку или продолжить действие отчета (если это предусмотрено в договоре или согласовано с заказчиком и пользователем отчета).

При оформлении операций (нотариальных, банковских, судебных) важно уточнять у соответствующего учреждения, какой срок действия отчета является приемлемым.

Читайте подробнее о сроках действия оценки недвижимости >

Итоги: как правильно провести оценку в 2026 году

В 2026 году процедура оценки недвижимости в Украине стала более прозрачной и стандартизированной. В то же время, она требует внимания к деталям: от выбора специалиста до подготовки документов и соблюдения сроков. Чтобы избежать ошибок и получить корректный отчет об оценке, следует соблюдать несколько простых правил:

• Четко определить цель оценки – она определяет назначение отчета и требования к его содержанию (например, для продажи, наследства, ипотеки, суда, бухгалтерии и т.п.);
• Обращаться только к сертифицированным оценщикам, имеющим действующие документы, опыт и репутацию на рынке;
• Предоставить полный пакет документов – это ускоряет процесс и снижает вероятность формальных отказов;
• Уточнить стоимость и сроки исполнения еще до подписания договора;
• Сертифицированные оценщики несут ответственность за точность и соответствие отчета требованиям законодательства. Если возникли сомнения в правильности или полноте данных, можно заказать Отчет у другого оценщика.

Оценка – это юридически значимый документ, от которого часто зависит результат сделки или судебного спора. Поэтому не следует воспринимать ее формально. Качественная оценка поможет не только выполнить требования закона, но и принять решение о вашей недвижимости.

🔎 Нужна консультация или услуга оценки? Обращайтесь к специалистам компании «Парето» – мы поможем выбрать оптимальное решение именно для вашей ситуации.

Олег Ивченко

Должность: СEO, сертифицированный оценщик международного уровня
— эксперт с многолетним опытом в области оценки имущества, имущественных прав и бизнеса
— проведение вебинаров и создание образовательных видео на YouTube по теме оценки материальных и нематериальных активов, защиты интеллектуальной собственности, бизнес-планирования.
— автор научных статей и публикаций на порталах Biz.Ligazakon, JurLiga, Buh.ligazakon, Бухгалтер911, Минфин.

Рейтинг 4.5 на основе 23174  ответов