Олег Ивченко 19 января 2026 21391 Жилая недвижимость,Категория - Оценка имущества

Купля-продажа недвижимости в 2026 году: что нужно платить?

В операциях с недвижимостью нет второстепенных деталей. Изменения в законодательстве, налоговые нюансы, обязательная оценка, проверка документов, участие нотариуса – все это оказывает прямое влияние на стоимость и безопасность сделки. Допущенные при заключении договора ошибки могут стоить десятки тысяч гривен и потери имущества.

Прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры в 2026 году, следует разобраться: что именно придется заплатить, кому, когда и в каком размере. И начать следует с главного – что изменилось в законодательстве.

Актуальные изменения в законодательстве

С начала года в Украине вступили в силу обновления, влияющие на покупку недвижимости в 2026 году. Изменения коснулись государственной регистрации прав, налоговых расчетов, а также правил наличных расчетов между сторонами.

Новые правила регистрации права собственности на недвижимость

Произошли изменения в порядке оформления в Государственном реестре имущественных прав:

• Нотариус обязан внести изменения в реестр в сокращенный срок после удостоверения договора.
• Определен исчерпывающий перечень документов, которые служат основанием для такой регистрации.
• Также усилена ответственность за нарушение сроков или умышленную задержку регистрационных действий.

Усиление защиты добросовестного приобретателя

Обновлены нормы в отношении обжалования прав собственности:

• По истечении 10 лет соглашение не подлежит пересмотру даже через суд.
• В случае утраты права собственности по независимым причинам предусмотрен механизм компенсации со стороны государства.
• Гражданский кодекс дополнен нормами, усложняющими истребование имущества у лица, которое приобрело его на законных основаниях.

Ограничение наличных расчетов при купле-продаже

Максимальная сумма наличного расчета – 50 000 грн. Все, что превышает этот порог – исключительно через банк или нотариальный депозит. Соглашения, не отвечающие этим требованиям, могут быть признаны сомнительными. Для нерезидентов действуют дополнительные требования – нотариус проверяет источник и соблюдение валютного законодательства.

Актуализация базы для начисления НДФЛ

Налог на доходы физических лиц исчисляется из той суммы, которая является самой большой среди этих трех:

• цена, указанная в договоре,
• сумма по оценке недвижимости 2026,
• нормативная денежная оценка (если такая предусмотрена для объекта).

Даже если стороны договорились о более низкой цене, фискальная служба будет принимать в расчет самую высокую из трех величин.

Расходы при купле-продаже недвижимости в 2026 году

Общий объем расходов зависит от типа объекта, стороны (покупатель или продавец), наличия льгот, количества сделок в текущем году и особенностей договоренностей между сторонами. Часть расходов берет на себя покупатель, часть продавец, а некоторые расходы стороны могут распределять по договоренности.

Основные расходы сторон

Ниже в таблице приведены основные расходы, обычно сопровождающие покупку недвижимости в 2026 году или ее продажу.

* Указанные суммы ориентировочные. В конкретной ситуации расходы могут отличаться.

Примеры расчета затрат

Пример 1. Продажа квартиры в Киеве за 2 000 000 грн (резидент, вторая продажа за год, освобожден от уплаты госпошлины).

Продавец платит:

• НДФЛ: 5% × 2 000 000 = 100 000 грн
• Военный сбор: 5% × 2 000 000 = 100 000 грн
• Оценка: от 3000 грн
• Справка, техдокументация: примерно 1500 грн

Покупатель платит:

• Админсбор: 300–15 140 грн
• Взнос в Пенсионный фонд: 1% × 2 000 000 = 20 000 грн
• Нотариальные услуги: от 10 000 грн (в зависимости от сделки)

Итого:

• Продавец – более 200 000 грн
• Покупатель – от 30 000 грн

Пример 2. Продажа дома во Львове за 1 500 000 грн (резидент, первая продажа за год, объект в собственности более 3 лет, освобожден от уплаты госпошлины)

Продавец платит:

• НДФЛ: не уплачивается (применяется льгота)
• Военный сбор: не уплачивается
• Оценка: от 3000 грн
• Справка, техдокументация: примерно 1500 грн

Покупатель платит:

• Админсбор: 300–15 140 грн
• Взнос в Пенсионный фонд: 1% × 1500000 = 15000 грн
• Нотариальные услуги: от 10 000 грн (в зависимости от сделки)

Итого:

• Продавец – от 4500 грн
• Покупатель – от 25 000 грн

Расходы следует оценить заранее – с учетом реальной стоимости объекта, налоговых ставок и нотариальных тарифов. Это поможет избежать непредвиденных платежей и четко определить финансовые обязательства каждой из сторон.

Какие документы необходимы для заключения сделки купли-продажи?

Правильно подготовленный пакет документов – одно из ключевых условий безопасной покупки недвижимости в 2026 году. Нотариус не оформляет контракт без полного комплекта. Часть документов готовит продавец, другую – покупатель, а сроки действия некоторых справок ограничены несколькими днями.

Для продавца

Список документов может отличаться в зависимости от типа объекта (квартира, дом, земля), но базово нужны:

• Правоустанавливающий документ на объект: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, решении суда и т.п.;
• Выписка из Государственного реестра имущественных прав;
• Технический паспорт (БТИ или изготовленный частным сертифицированным инженером);
• Актуальный отчет о стоимости, оформленный оценщиком из госреестра;
• Идентификационный код (ИНН);
• Паспорт;
• Справка о составе семьи или зарегистрированных лиц (особенно для домов);
• Разрешение органа опеки – если в объекте зарегистрированы или имеют долю дети.

Для физических лиц-предпринимателей или юрлиц могут потребоваться дополнительные документы – выписка из ЕГР, решение уполномоченного органа, устав.

Для покупателя

• Паспорт,
• ИНН (идентификационный код),
• Денежные средства на оплату сделки (наличные или подтверждения из банка),
• Нотариальная доверенность (если сделку оформляет представитель),
• Согласие второго супруга (если покупается в браке – подается письменное заявление, даже если покупка оформляется на одного).

При покупке на юридическое лицо или по доверенности – перечень расширяется. Следует уточнять у нотариуса заранее.

Сроки действия документов

В 2026 году действуют следующие стандартные сроки актуальности документов:

• Оценка недвижимости – сохраняет актуальность в течение 6 месяцев с даты составления (но банки и нотариусы иногда требуют свежий отчет (1-2 месяца) в интересах безопасности;
• Выписка из реестра прав – действует до 1 месяца;
• Справка о составе семьи – до 30 дней (выдается в ЦПАУ или ЖЭКе);
• Технический паспорт – не имеет четкого срока действия, но должен отражать актуальное состояние объекта.

❗ Уточнять сроки следует непосредственно перед оформлением, поскольку нотариусы могут иметь собственные требования в отношении актуальности документов.

Кто и какие налоги платит: продавец или покупатель?

Сделки по покупке или продаже недвижимости в 2026 году предусматривают обязательную уплату налогов и сопутствующих платежей. Распределение обязательств зависит от стороны сделки, количества продаж в течение года, статуса лица (резидент/нерезидент) и типа объекта.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

Плательщик: продавец. Ставка НДФЛ составляет:

• 5% – для резидентов Украины;
• 18% – для нерезидентов.

Льготы (касаются только продавца-резидента):

• Если объект продается впервые в календарном году;
• Если продавец владеет объектом более 3 лет;
• Если объект не является новым жильем или коммерческой недвижимостью.

В таких случаях НДФЛ не уплачивается. 

Базой для налогообложения является наибольшая сумма среди договорной цены, оценочной стоимости, нормативной денежной оценки (для земельных участков). Налоги при продаже недвижимости 2026 года обязательно должны быть задекларированы в соответствующий срок.

Военный сбор

Плательщик: продавец. Ставка: 5% от налогооблагаемой базы.

С декабря 2024 г. ставка военного сбора увеличена с 1,5% до 5%. Сбор взимается одновременно с НДФЛ (если он применяется). Подпункт 1.7 п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НКУ прямо освобождает от военного сбора доходы, которые не подлежат налогообложению НДФЛ. Базой для расчета является самая большая из трех величин: договорная цена, оценочная стоимость или нормативная денежная оценка (для земли).

Государственная пошлина, взнос в Пенсионный фонд и административные платежи

Государственная пошлина – 1% от стоимости объекта. Оплачивается продавцом.

Взнос в Пенсионный фонд – 1% стоимости недвижимости, указанной в договоре. Оплачивается покупателем, но есть некоторые исключения, когда:

• имущество покупается первым лицом (первое жилье),
• покупатель находится в очереди на жилье,
• объект передается государственному учреждению или иностранной организации.

Факт освобождения от уплаты должен быть подтвержден заявлением и записями из реестра.

Административный платеж за регистрацию права собственности – фиксированная сумма, которую оплачивает покупатель:

• > 300 грн – за стандартный срок (до 5 рабочих дней),
• > 3000 грн – за ускоренную регистрацию (2 дня),
• > 6000 грн – за срочную регистрацию (1 день),
• > 15000 грн – за регистрацию до 2 часов.

Размер платежа зависит от срочности и исчисляется в процентах к прожиточному минимуму, который составляет 3028 гривен для трудоспособных лиц в 2026 году. Регистрация проводится нотариусом сразу после подписания договора.

Оценка недвижимости в 2026 году: когда нужна и что входит в отчет

Отчет об оценке – это обязательный документ для заключения договора купли-продажи, если стороны являются физическими лицами. Требование предусмотрено п. 172.3 ст. 172 Налогового кодекса Украины – именно он определяет, что налоговую базу нужно исчислять по оценочной стоимости, если договорная цена занижена.

Оценку проводит сертифицированный специалист, внесенный в государственный реестр Фонда госимущества. После регистрации Отчета в реестре ФГИУ и присвоения ему уникального номера нотариус может увидеть его в системе и использовать указанную в отчете оценочную стоимость в качестве налогооблагаемой базы при заключении договора купли-продажи.

Оценка проводится в случаях, когда:

• объект меняет собственника (купля-продажа, дарение, мена, другие гражданско-правовые сделки);
• сделка подлежит нотариальному удостоверению;
• стороны – физические лица (резиденты или нерезиденты).

Поскольку результат оценки оказывает непосредственное влияние на сумму налогов и расходов продавца, ему следует заранее узнать приблизительную рыночную (оценочную) стоимость, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Что входит в отчет об оценке

Отчет об оценке должен быть оформлен согласно требованиям действующего законодательства и содержать:

• Заключение о стоимости объекта оценки, где четко прописано название объекта оценки, местоположение, владелец, заказчик оценки, цель оценки, дата оценки, дата завершения составления Отчета, стоимость объекта оценки в национальной валюте, с подписью, печатью исполнителей отчета и уникальным номером регистрации в базе ФГИУ;
• Методику оценки;
• Описание принципов оценки;
• Список ограничений по применению результатов оценки и предположения в пределах которых проводилась оценка;
• Обоснование применения подходов оценки;
• Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;
• Подробное описание объекта оценки;
• Анализ рынка подобного имущества в регионе расположения объекта оценки;
• Расчетную часть;
• Подписанное заявление оценщика;
• Документы, полученные из базы ФГИУ о регистрации Отчета;
• Приложения к Отчету, содержащие копии правоустанавливающих документов, технические характеристики объекта оценки, копии сертификатов СОД и оценщика, проводившего оценку.

Зарегистрированный отчет об оценке имущества действует в течение 6 месяцев с даты оценки, но на практике нотариусы чаще всего принимают отчеты, не старше 30-60 дней. Поэтому перед заключением сделки лучше уточнить этот момент у конкретного нотариуса.

Стоимость услуг оценщика в 2026 году

Стоимость услуг оценщика, составляющего официальный отчет для нотариуса, в 2026 году колеблется в зависимости от типа недвижимости:

• Квартира – от 2500 до 4000 грн за стандартный заказ;
• Дом с земельным участком – около 3500–6000 грн в зависимости от площади, региона и сложности;
• Коммерческая недвижимость или земельный участок – от 5000 грн и выше.

Указаны цены за отчет об оценке без дополнительных услуг или консультаций. Если документ требуется срочно, стоимость может увеличиваться. Для нестандартных объектов или сложных правоустанавливающих ситуаций оценщик может выставить индивидуальный тариф.

Роль нотариуса: обязанности, стоимость, проверка сделки

Покупка недвижимости в 2026 году или ее продажа оформляется только через нотариуса. Он проверяет документы, фиксирует передачу прав и вносит изменения в Государственный реестр имущественных прав.

Какие документы проверяет нотариус

Перед подписанием договора нотариус производит юридическую проверку пакета документов:

• Правоустанавливающий документ на объект – проверяется действительность, тип передачи права, наличие ограничений или сервитутов;
• Выписка из реестра прав собственности – на момент подписания соглашения;
• Оценка недвижимости – проверяется актуальность, соответствие форме и регистрация в базе ФГИУ;
• Документы сторон – паспорт, ИНН, нотариальные доверенности (при необходимости);
• Справка о составе семьи, согласие супругов, разрешение органа опеки – если требуется законом;
• Факт уплаты налогов и сборов – нотариус не удостоверит договор, пока не будут поданы квитанции.

Также проводится проверка в Государственном реестре обременений. Если на имущество наложен арест, ипотека или запрет на отчуждение, заключение соглашения невозможно до устранения таких ограничений.

Средняя стоимость нотариальных услуг

Распределение затрат при купле-продаже недвижимости производится по договоренности сторон. Нотариальные услуги чаще всего платит покупатель. Тарифы не фиксированы и зависят от региона, сложности сделки и стоимости объекта. Ориентировочно:

• Удостоверение договора – от 0,5% до 1% суммы договора или оценочной стоимости;
• Юридический анализ документов и консультация – от 1500 грн (могут быть включены в общую стоимость услуг или оплачиваться отдельно);
• Регистрация права собственности в ГРИП.

В крупных городах, особенно при работе с коммерческой недвижимостью, тарифы могут быть выше. Все соглашается предварительно и указывается на счете.

Как избежать рисков: советы экспертов рынка недвижимости

Покупка или продажа недвижимости в 2026 году – это не только вопрос документов и налогов. Вы принимаете решения, несущие финансовые и правовые последствия. Ошибка на любом этапе может дорого обойтись.

Типичные ошибки покупателей и продавцов

1. Не проверяют документы на объект. Пассивное доверие продавцу или знакомому нотариусу – это риск приобрести объект с долгами, обременениями или вообще без права на продажу.
2. Оценивают только стоимость сделки, игнорируя полную сумму расходов. Расходы при купле-продаже недвижимости включают налоги, нотариуса, регистрацию, услуги оценщика – все это вместе может дать еще 5-8% от стоимости, которую видит покупатель в объявлении.
3. Занизили цену в договоре, «чтобы сэкономить». А потом не могут объяснить источник дохода, теряют льготы или получают проблемы с налоговой.
4. Не фиксируют аванс. Никаких устных обещаний. Только договор задатка с четко прописанными условиями, сроками, ответственностью.
5. Игнорируют проверку покупателя. Да, это важно и для продавца. Особенно, если платеж в рассрочку, с нотариальными обязательствами или через банк.
6. Подписывают договор без чтения. Даже типичный шаблон имеет значение. Достаточно одного предложения об «отложенной регистрации» – и соглашение может стать проблемой.

Когда обращаться к риэлтору или юристу

Не любое соглашение нуждается в участии посредника или юриста. Но есть ситуации, когда помощь специалиста критически важна. От нее будет зависеть не только удобство, но и безопасность сделки. Есть смысл обращаться к специалисту в следующих ситуациях:

• У вас нет опыта с недвижимостью. Даже обычная с виду квартира может иметь «историю». Профессионал знает, где искать слабое место.
• Объект проблемный или специфический. Наследство, долевое строительство, несколько владельцев, дом без документов – все это требует отдельного сопровождения.
• Есть риск конфликта между сторонами. Юрист или опытный риелтор урегулирует спор до того, как он превратится в судебное дело.
• Вы – нерезидент или юридическое лицо. Порядок оформления, документы, налоговые обязательства – все отличается. Без профессиональной поддержки легко нарушить закон или потерять деньги.

Покупка или продажа недвижимости в 2026 году требует взвешенного подхода. Следует учитывать цифры, сроки, требования, тщательно готовить документы. В этом процессе важна любая деталь.

Наши специалисты проведут официальную оценку недвижимости точно, вовремя и в соответствии с требованиями законодательства. Работаем исключительно с актуальными базами, чтобы ваш отчет был принят и налоговой, и нотариусом без каких-либо замечаний.

Часто задаваемые вопросы относительно купли-продажи недвижимости

Можно ли оформить сделку без нотариуса?

Нет. Купля-продажа недвижимости в Украине оформляется только нотариусом. Без этого договор не имеет юридической силы, а новый собственник не сможет зарегистрировать свое право на объект.

Как сэкономить на налогах законным путем?

Продавец-резидент освобождается от уплаты НДФЛ, если продает объект впервые в календарном году, и эта недвижимость была в его собственности более 3 лет. Оба условия должны выполняться одновременно. Также при освобождении от уплаты НДФЛ продавец освобождается от уплаты военного сбора.

Какие расходы несет покупатель при покупке вторичного жилья?

Покупатель оплачивает нотариальные услуги, регистрационный сбор, в некоторых случаях услуги риелтора. Также в зависимости от условий соглашения может добавиться взнос в Пенсионный фонд (1%).

Обязательна ли оценка недвижимости для заключения договора?

Да. Оценка определяет налоговую базу и является обязательным документом для нотариуса. Без отчета в установленной форме заключить сделку невозможно.

Что будет, если не задекларировать доход от продажи?

Это нарушение налогового законодательства. Продавцу грозят штрафы, пеня и налоговые доначисления. Соглашение остается в силе, но налоговые органы могут провести проверку и взыскать недоплаченное.

Действительно ли нужно платить военный сбор в 5%?

Да. С декабря 2024 г. ставка увеличена до 5%. Сбор не оплачивается если продавец освобожден от НДФЛ.

Какие расходы не оплачиваются при первой продаже?

При первой продаже жилья в календарном году, если оно находится в собственности более 3 лет, продавец не платит НДФЛ и военный сбор. 

Есть ли льготы для инвалидов или квартирного учета?

Да, есть. Лица с инвалидностью I и II групп могут быть освобождены от уплаты государственной пошлины (при условии подтверждения статуса). Лица, состоящие на квартирном учете, могут получать льготы при получении жилья от государства, но эти льготы не распространяются на коммерческие сделки купли-продажи. Использование таких льгот зависит от конкретной ситуации и типа сделки.

Олег Ивченко

Должность: СEO, сертифицированный оценщик международного уровня
— эксперт с многолетним опытом в области оценки имущества, имущественных прав и бизнеса
— проведение вебинаров и создание образовательных видео на YouTube по теме оценки материальных и нематериальных активов, защиты интеллектуальной собственности, бизнес-планирования.
— автор научных статей и публикаций на порталах Biz.Ligazakon, JurLiga, Buh.ligazakon, Бухгалтер911, Минфин.

Рейтинг 4.5 на основе 21391  ответов