Олег Івченко 19 January 2026 19654 Житлова нерухомість,Категорія - Оцінка майна

Купівля-продаж нерухомості у 2026 році: що потрібно сплачувати?

В операціях з нерухомістю немає другорядних деталей. Зміни у законодавстві, податкові нюанси, обов’язкова оцінка, перевірка документів, участь нотаріуса – усе це прямо впливає на вартість і безпеку угоди. Допущені при укладанні договору помилки можуть коштувати десятки тисяч гривень і втрати майна.

Перш ніж підписувати договір купівлі-продажу квартири в 2026 році, варто розібратись: що саме доведеться сплатити, кому, коли та в якому розмірі. І почати слід з головного – що змінилось у законодавстві.

Актуальні зміни у законодавстві

З початку року в Україні набрали чинності оновлення, які впливають на купівлю нерухомості в 2026 році. Зміни торкнулись державної реєстрації прав, податкових розрахунків, а також правил для готівкових розрахунків між сторонами.

Нові правила реєстрації права власності на нерухомість

Сталися зміни в порядку оформлення у Державному реєстрі речових прав:

• Нотаріус зобов’язаний внести зміни до реєстру у скорочений строк після посвідчення договору.
• Визначено вичерпний перелік документів, які є підставою для такої реєстрації.
• Також посилено відповідальність за порушення строків або навмисну затримку реєстраційних дій.

Посилення захисту добросовісного набувача

Оновлено норми щодо оскарження прав власності:

• Після закінчення 10 років угода не підлягає перегляду навіть через суд.
• У випадку втрати права власності з незалежних причин передбачено механізм компенсації з боку держави.
• Цивільний кодекс доповнено нормами, що ускладнюють витребування майна в особи, яка набула його на законних підставах.

Обмеження готівкових розрахунків при купівлі-продажу

Максимальна сума готівкового розрахунку – 50 000 грн. Усе, що перевищує цей поріг, – виключно через банк або нотаріальний депозит. Угоди, які не відповідають цим вимогам, можуть бути визнані сумнівними. Для нерезидентів діють додаткові вимоги – нотаріус перевіряє джерело коштів та дотримання валютного законодавства.

Актуалізація бази для нарахування ПДФО

Податок на доходи фізичних осіб обчислюється з тієї суми, яка є найбільшою серед цих трьох:

• ціна, зазначена у договорі,
• сума за оцінкою нерухомості 2026,
• нормативна грошова оцінка (якщо така передбачена для об’єкта).

Навіть якщо сторони домовились про нижчу ціну, фіскальна служба братиме за основу найвищу з трьох величин.

Витрати при купівлі-продажу нерухомості у 2026 році

Загальний обсяг витрат залежить від типу об’єкта, сторони (покупець чи продавець), наявності пільг, кількості угод у поточному році та особливостей домовленостей між сторонами. Частину витрат бере на себе покупець, частину – продавець, а деякі витрати сторони можуть розподіляти за домовленістю.

Основні витрати сторін

Нижче в таблиці наведено основні витрати, які зазвичай супроводжують купівлю нерухомості у 2026 році або її продаж.

* Вказані суми орієнтовні. У конкретній ситуації витрати можуть відрізнятись.

Приклади розрахунку витрат

Приклад 1. Продаж квартири у Києві за 2 000 000 грн (резидент, другий продаж за рік, звільнений від сплати держмита).

Продавець сплачує:

• ПДФО: 5% × 2 000 000 = 100 000 грн
• Військовий збір: 5% × 2 000 000 = 100 000 грн
• Оцінка: від 3000 грн
• Довідки, техдокументація: приблизно 1500 грн

Покупець сплачує:

• Адмінзбір: 300–15 140 грн
• Внесок до Пенсійного фонду: 1% × 2 000 000 = 20 000 грн
• Нотаріальні послуги: від 10 000 грн (залежно від угоди)

Разом:

• Продавець – понад 200 000 грн
• Покупець – від 30 000 грн

Приклад 2. Продаж будинку у Львові за 1 500 000 грн (резидент, перший продаж за рік, об’єкт у власності понад 3 роки, звільнений від сплати держмита)

Продавець сплачує:

• ПДФО: не сплачується (застосовується пільга)
• Військовий збір: не сплачується 
• Оцінка: від 3000 грн
• Довідки, техдокументація: приблизно 1500 грн

Покупець сплачує:

• Адмінзбір: 300–15 140 грн
• Внесок до Пенсійного фонду: 1% × 1 500 000 = 15 000 грн
• Нотаріальні послуги: від 10 000 грн (залежно від угоди)

Разом:

• Продавець – від 3500 грн
• Покупець – від 25 000 грн

Витрати слід оцінити заздалегідь – з урахуванням реальної вартості об’єкта, податкових ставок і нотаріальних тарифів. Це допоможе уникнути непередбачених платежів і чітко визначити фінансові зобов’язання кожної зі сторін.

Які документи потрібні для укладення угоди купівлі-продажу?

Правильно підготовлений пакет документів – одна з ключових умов безпечної купівлі нерухомості у 2026 році. Нотаріус не оформляє договір без повного комплекту. Частину документів готує продавець, іншу – покупець, а строки дії деяких довідок обмежені кількома днями.

Для продавця

Перелік документів може відрізнятись залежно від типу об’єкта (квартира, будинок, земля), але базово потрібні:

• Правовстановлюючий документ на об’єкт: договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину, рішення суду тощо;
• Витяг з Державного реєстру речових прав;
• Технічний паспорт (БТІ або виготовлений приватним сертифікованим інженером);
• Актуальний звіт про вартість, оформлений оцінювачем із держреєстру;
• Ідентифікаційний код (ІПН);
• Паспорт;
• Довідка про склад сім’ї або зареєстрованих осіб (особливо для будинків);
• Дозвіл органу опіки – якщо в об’єкті зареєстровані чи мають частку діти.

Для фізичних осіб-підприємців або юросіб можуть знадобитись додаткові документи – витяг з ЄДР, рішення уповноваженого органу, статут.

Для покупця

• Паспорт,
• ІПН (ідентифікаційний код),
• Кошти на оплату угоди (готівка або підтвердження з банку),
• Нотаріальна довіреність (якщо угоду оформлює представник),
• Згода другого члена подружжя (якщо купується у шлюбі – подається письмова заява, навіть якщо покупка оформлюється на одного).

У разі купівлі на юридичну особу або за довіреністю – перелік розширюється. Варто уточнювати у нотаріуса заздалегідь.

Строки дії документів

У 2026 році діють такі стандартні строки актуальності документів:

• Оцінка нерухомості – зберігає актуальність протягом 6 місяців з дати складання (але банки та нотаріуси іноді вимагають «свіжий» звіт (1-2 місяці) в інтересах безпеки;
• Витяг з реєстру речових прав – чинний до 1 місяця;
• Довідка про склад сім’ї – до 30 днів (видається в ЦНАП або ЖЕКу);
• Технічний паспорт – не має чіткого строку дії, але повинен відображати актуальний стан об’єкта.

❗ Уточнювати строки варто безпосередньо перед оформленням, оскільки нотаріуси можуть мати власні вимоги щодо актуальності документів.

Хто і які податки сплачує: продавець чи покупець?

Угоди з купівлі або продажу нерухомості в 2026 році передбачають обов’язкову сплату податків та супутніх платежів. Розподіл зобов’язань залежить від сторони угоди, кількості продажів протягом року, статусу особи (резидент/нерезидент) та типу об’єкта.

Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО)

Платник: продавець. Ставка ПДФО становить:

• 5% – для резидентів України;
• 18% – для нерезидентів.

Пільги (стосуються лише продавця-резидента):

• Якщо об’єкт продається вперше у календарному році;
• Якщо продавець володіє об’єктом понад 3 роки;
• Якщо об’єкт не є новозбудованим житлом або комерційною нерухомістю.

В таких випадках ПДФО не сплачується. 

Базою для оподаткування є найвища сума серед договірної ціни, оціночної вартості, нормативної грошової оцінки (для земельних ділянок). Податки при продажу нерухомості 2026 обов’язково мають бути задекларовані у відповідний строк.

Військовий збір

Платник: продавець. Ставка: 5% від бази оподаткування.

З грудня 2024 року ставка військового збору збільшена з 1,5% до 5%. Збір стягується одночасно з ПДФО (якщо він застосовується). Підпункт 1.7 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ прямо звільняє від військового збору ті доходи, які не підлягають оподаткуванню ПДФО. Базою для розрахунку є найбільша з трьох величин: договірна ціна, оціночна вартість або нормативна грошова оцінка (для землі).

Державне мито, внесок до Пенсійного фонду та адміністративні платежі

Державне мито – 1% від вартості об’єкта. Сплачується продавцем.

Внесок до Пенсійного фонду – 1 % від вартості нерухомості, зазначеної в договорі. Сплачується покупцем, але є деякі винятки, коли:

• майно купується першою особою (перше житло),
• покупець перебуває у черзі на житло,
• об’єкт передається державній установі чи іноземній організації.

Факт звільнення від сплати має бути підтверджений заявою та записами з реєстру.

Адміністративний платіж за реєстрацію права власності – фіксована сума, яку сплачує покупець:

• > 300 грн – за стандартний строк (до 5 робочих днів),
• > 3 000 грн – за пришвидшену реєстрацію (2 дні),
• > 6 000 грн – за термінову реєстрацію (1 день),
• > 15 000 грн – за реєстрацію до 2 годин.

Розмір платежу залежить від терміновості й обчислюється у відсотках до прожиткового мінімуму, що становить 3 028 гривень для працездатних осіб у 2026 році. Реєстрацію проводить нотаріус одразу після підписання договору.

Оцінка нерухомості у 2026 році: коли потрібна і що входить у звіт

Звіт про оцінку – це обов’язковий документ для укладення договору купівлі-продажу, якщо сторони є фізичними особами. Вимога передбачена п. 172.3 ст. 172 Податкового кодексу України – саме він визначає, що податкову базу потрібно обчислювати за оціночною вартістю, якщо договірна ціна занижена.

Оцінку проводить сертифікований фахівець, внесений до державного реєстру Фонду держмайна. Після реєстрації Звіту у реєстрі ФДМУ та присвоєння йому унікального номера нотаріус може побачити його в системі та використовувати зазначену у звіті оціночну вартість як базу для оподаткування при укладенні договору купівлі-продажу.

Оцінка проводиться у випадках, коли:

• об’єкт змінює власника (купівля-продаж, дарування, міна, інші цивільно-правові угоди);
• угода підлягає нотаріальному посвідченню;
• сторони – фізичні особи (резиденти або нерезиденти).

Оскільки результат оцінки безпосередньо впливає на суму податків і витрат продавця, йому варто заздалегідь дізнатися приблизну ринкову (оціночну) вартість, щоб уникнути неприємних сюрпризів.

Що входить у звіт про оцінку

Звіт про оцінку має бути оформленим згідно з вимогами чинного законодавства та містити:

• Висновок про вартість об’єкта оцінки, де чітко прописана назва об’єкта оцінки, місце розташування, власник, замовник оцінки, мета оцінки, дата оцінки, дата завершення складання Звіту, вартість об’єкта оцінки в національній валюті, з підписом, печаткою виконавців звіту та унікальним номером реєстрації у базі ФДМУ; 
• Методику оцінки;
• Опис принципів оцінки;
• Перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки та припущення у межах яких проводилася оцінка;
• Обґрунтування застосування підходів оцінки;
• Аналіз найбільш ефективного використання об’єкта оцінки;
• Детальний опис об’єкта оцінки;
• Аналіз ринку подібного майна в регіоні розташування об’єкта оцінки;
• Розрахункову частину;
• Підписану заяву оцінювача;
• Документи, що отримані з бази ФДМУ про реєстрацію Звіту;
• Додатки до Звіту, що містять копії правоустановчих документів, технічні характеристики об’єкта оцінки, копії сертифікатів СОД та оцінювача, що проводив оцінку.

Зареєстрований звіт про оцінку майна чинний протягом 6 місяців з дати оцінки, але на практиці нотаріуси найчастіше приймають звіти, не старші ніж 30-60 днів. Тож перед укладанням угоди краще уточнити цей момент у конкретного нотаріуса.

Вартість послуг оцінювача у 2026 році

Вартість послуг оцінювача, який складає офіційний звіт для нотаріуса, у 2026 році коливається залежно від типу нерухомості:

• Квартира – від 2500 до 4000 грн за стандартне замовлення;
• Будинок із земельною ділянкою – близько 3500–6000 грн залежно від площі, регіону та складності;
• Комерційна нерухомість або земельна ділянка – від 5000 грн і вище.

Вказані ціни саме за звіт про оцінку без додаткових послуг чи консультацій. Якщо документ потрібен терміново, вартість може збільшуватись. Для нестандартних об’єктів або складних правовстановлюючих ситуацій оцінювач також може виставити індивідуальний тариф.

Роль нотаріуса: обов’язки, вартість, перевірка угоди

Купівля нерухомості у 2026 році або її продаж оформлюється виключно через нотаріуса. Він перевіряє документи, фіксує передачу прав і вносить зміни до Державного реєстру речових прав.

Які документи перевіряє нотаріус

Перед підписанням договору нотаріус проводить юридичну перевірку пакета документів:

• Правовстановлюючий документ на об’єкт – перевіряється дійсність, тип передачі права, наявність обмежень або сервітутів;
• Витяг з реєстру прав власності – на момент підписання угоди;
• Оцінка нерухомості – перевіряється актуальність, відповідність формі та реєстрація у базі ФДМУ;
• Документи сторін – паспорт, ІПН, нотаріальні довіреності (за потреби);
• Довідка про склад сім’ї, згода подружжя, дозвіл органу опіки – якщо вимагається законом;
• Факт сплати податків і зборів – нотаріус не посвідчить договір, поки не будуть подані квитанції.

Також проводиться перевірка в Державному реєстрі обтяжень. Якщо на майно накладено арешт, іпотеку чи заборону на відчуження, укладення угоди неможливе до усунення таких обмежень.

Середня вартість нотаріальних послуг

Розподіл витрат при купівлі-продажу нерухомості відбувається за домовленістю сторін. Нотаріальні послуги найчастіше сплачує покупець. Тарифи не є фіксованими й залежать від регіону, складності угоди та вартості об’єкта. Орієнтовно:

• Посвідчення договору – від 0,5% до 1% від суми договору або оціночної вартості;
• Юридичний аналіз документів і консультація – від 1500 грн (можуть бути включені у загальну вартість послуг або сплачуватись окремо);
• Реєстрація права власності в ДРРП.

У великих містах, особливо при роботі з комерційною нерухомістю, тарифи можуть бути вищими. Усе погоджується попередньо та вказується у рахунку.

Як уникнути ризиків: поради експертів ринку нерухомості

Купівля чи продаж нерухомості у 2026 році – це не лише питання про документи та податки. Ви приймаєте рішення, які несуть фінансові та правові наслідки. Помилка на будь-якому етапі може дорого коштувати.

Типові помилки покупців і продавців

1. Не перевіряють документи на об’єкт. Пасивна довіра продавцю або «знайомому нотаріусу» – це ризик придбати об’єкт із боргами, обтяженнями або взагалі без права на продаж.
2. Оцінюють тільки вартість угоди, ігноруючи повну суму витрат. Витрати при купівлі-продажу нерухомості включають податки, нотаріуса, реєстрацію, послуги оцінювача – усе це разом може дати ще 5-8% до вартості, яку бачить покупець в оголошенні.
3. Занизили ціну в договорі, «щоб зекономити». А потім не можуть пояснити джерело доходу, втрачають пільги або отримують проблеми з податковою.
4. Не фіксують аванс. Жодних усних обіцянок. Тільки договір завдатку з чітко прописаними умовами, строками, відповідальністю.
5. Ігнорують перевірку покупця. Так, це важливо і для продавця. Особливо, якщо платіж у розстрочку, з нотаріальними зобов’язаннями чи через банк.
6. Підписують договір без читання. Навіть типовий шаблон має значення. Досить одного речення про «відкладену реєстрацію» – і угода може стати проблемою.

Коли звертатися до рієлтора чи юриста

Не кожна угода потребує участі посередника чи юриста. Але є ситуації, коли допомога фахівця критично важлива. Від неї залежатиме не лише зручність, а й безпека угоди. Є сенс звертатися до фахівця в таких ситуаціях:

• У вас немає досвіду з нерухомістю. Навіть звичайна на вигляд квартира може мати «історію». Професіонал знає, де шукати слабке місце.
• Об’єкт проблемний або специфічний. Спадщина, пайове будівництво, кілька власників, будинок без документів – усе це потребує окремого супроводу.
• Є ризик конфлікту між сторонами. Юрист або досвідчений рієлтор врегулює спір до того, як він перетвориться на судову справу.
• Ви – нерезидент або юридична особа. Порядок оформлення, документи, податкові зобов’язання – все відрізняється. Без фахової підтримки легко порушити закон або втратити гроші.

Купівля чи продаж нерухомості у 2026 році вимагають зваженого підходу. Потрібно враховувати цифри, строки, вимоги, ретельно готувати документи. В цьому процесі важлива кожна деталь.

Наші фахівці здійснять офіційну оцінку нерухомості точно, вчасно та відповідно до вимог законодавства. Працюємо виключно з актуальними базами, щоб ваш звіт був прийнятий і податковою, і нотаріусом без жодних зауважень.

Часті запитання щодо купівлі‑продажу нерухомості

Чи можна оформити угоду без нотаріуса?

Ні. Купівля-продаж нерухомості в Україні оформлюється виключно нотаріусом. Без цього договір не має юридичної сили, а новий власник не зможе зареєструвати своє право на об’єкт.

Як зекономити на податках законним шляхом?

Продавець-резидент звільняється від сплати ПДФО, якщо продає об’єкт уперше в календарному році, і ця нерухомість була у його власності понад 3 роки. Обидві умови мають виконуватись одночасно. Також у разі звільнення від сплати ПДФО продавець звільняється від сплати військового збору.

Які витрати несе покупець при купівлі вторинного житла?

Покупець оплачує нотаріальні послуги, реєстраційний збір, у деяких випадках – послуги рієлтора. Також, залежно від умов угоди, може додатися внесок до Пенсійного фонду (1%).

Чи обов’язкова оцінка нерухомості для укладення договору?

Так. Оцінка визначає податкову базу та є обов’язковим документом для нотаріуса. Без звіту в установленій формі укласти угоду неможливо.

Що буде, якщо не задекларувати дохід від продажу?

Це порушення податкового законодавства. Продавцю загрожують штрафи, пеня та податкові донарахування. Угода лишається чинною, але податкові органи можуть провести перевірку і стягнути недоплачене.

Чи справді потрібно платити військовий збір 5%?

Так. З грудня 2024 року ставка збільшена до 5%. Збір сплачується якщо продавець звільнений від ПДФО.

Які витрати не оплачуються при першому продажу?

При першому продажу житла у календарному році, якщо воно знаходиться у власності понад 3 роки, продавець не сплачує ПДФО та військовий збір.

Чи існують пільги для інвалідів або квартирного обліку?

Так, існують. Особи з інвалідністю I та II груп можуть бути звільнені від сплати державного мита (за умови підтвердження статусу). Особи, які перебувають на квартирному обліку, можуть мати пільги при отриманні житла від держави, але ці пільги не поширюються на комерційні угоди купівлі-продажу. Застосування таких пільг залежить від конкретної ситуації та типу угоди.

Олег Івченко

Посада: CEO, сертифікований оцінювач міжнародного рівня
– експерт із багаторічним досвідом у галузі оцінки майна, майнових прав та бізнесу
– проведення вебінарів та створення освітніх відео на YouTube на теми оцінки матеріальних та нематеріальних активів, захисту інтелектуальної власності, бізнес-планування.
– автор наукових статей та публікацій на порталах Biz.Ligazakon, JurLiga, Buh.ligazakon, Бухгалтер911, Мінфін.

Рейтинг 4.5 на основі 19654  ответов