Олег Ивченко 6 июня 2026 1894 Жилая недвижимость,Категория - Оценка имущества

Процедура оценки имущества в Украине в 2026 году

Что такое процедура оценки имущества и когда она необходима?

Оценка имущества – это определение стоимости объекта на конкретную дату в соответствии с требованиями законодательства и национальных стандартов оценки. Результатом такой работы является отчет об оценке, который подтверждает определенную стоимость актива для конкретной цели.

Объектом оценки может быть квартира, дом, земельный участок, коммерческое помещение, оборудование, транспорт, целостный имущественный комплекс, корпоративные права или другие активы. Чаще всего оценку имущества заказывают в следующих случаях:

• продажа или покупка недвижимости;
• оформление наследства;
• дарение, раздел или отчуждение;
• передача в залог для получения кредита;
• определение стоимости активов бизнеса;
• судебные споры;
• приватизация, аренда или отчуждение государственной и коммунальной собственности;
• бухгалтерский, налоговый или управленческий учет.

Как проводится оценка имущества в 2026 году?

Процедура проводится сертифицированными оценщиками или субъектами оценочной деятельности в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», национальными стандартами оценки и другими нормативными актами.

Оценщик анализирует документы на объект, его характеристики, техническое состояние, местоположение, рыночную ситуацию и другие факторы, влияющие на определение стоимости. Для определения стоимости оценщик может применять сравнительный, доходный или затратный подход. Например, при оценке жилой недвижимости обычно анализируют рыночные предложения о продаже аналогичных объектов, а для объектов коммерческого назначения могут дополнительно учитывать потенциальный доход от их использования в будущем.

Результатом работы является отчет об оценке имущества с заключением об определенной стоимости. Если определение стоимости необходимо для нотариального оформления сделки в целях налогообложения, информация об отчете вносится в Единую базу данных отчетов об оценке Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ).

Основные этапы оценки имущества в Украине: пошаговое руководство

Процесс оценки имущества в большинстве случаев проходит по схожей схеме.

• Подача заявки и определение цели оценки. Заказчик обращается к оценщику или субъекту оценочной деятельности и предоставляет сведения об объекте оценки и цели проведения работ.
• Подготовка документов. Для проведения процедуры необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности и содержащие информацию об объекте и его технических характеристиках. Перечень зависит от вида актива.
• Анализ объекта и рыночных данных. Оценщик анализирует характеристики актива, его состояние, местоположение, функциональное назначение, наличие ограничений и обременений, рыночную ситуацию и другие факторы, которые могут влиять на стоимость.
• Расчет стоимости. Оценщик применяет соответствующие методические подходы и проводит расчеты. Методика зависит от типа собственности и цели оценки.
• Подготовка и регистрация отчета. После завершения расчетов формируется отчет об оценке имущества. Если это требует законодательство, информация об отчете вносится в Единую базу данных отчетов об оценке ФГИУ.

Как изменилась процедура оценки имущества в 2026 году?

Постановлением № 324 от 12 марта 2026 года Кабинет Министров Украины внес изменения в Методику оценки имущества. Основные изменения таковы:

• Расширена сфера применения Методики. Теперь она охватывает оценку санкционных активов, взысканных в доход государства по решению суда в соответствии с Законом Украины «О санкциях», а также уточняет правила относительно государственной и коммунальной собственности, объектов приватизации и убытков.
• Уточнен порядок оформления отчета. Для случаев, на которые распространяется эта Методика, отчет об оценке имущества и заключение о стоимости могут оформляться в электронной форме, а необходимость бумажного экземпляра определяется соответствующим договором.
• Обновлен подход к приватизационным объектам. В частности, уточнены правила определения стартовой цены пакетов акций, оценки пулов объектов и объектов с неотделимыми улучшениями.

Постановление № 324 вступило в силу 20 марта 2026 года, однако его положения необходимо применять с учетом сферы действия Методики оценки имущества.

Стоимость оценки имущества: факторы, влияющие на цену

Стоимость услуги зависит от того, для чего необходима оценка имущества, а также от его типа, сложности, объема необходимых документов и сроков выполнения работы.

На цену могут влиять:

• вид имущества и его технические характеристики;
• специфика объекта – например, коммерческая недвижимость, производственные активы или целостный имущественный комплекс;
• местоположение объекта;
• наличие или отсутствие полного пакета документов;
• цель, с которой проводится процедура;
• сложность расчетов и объем рыночного анализа;
• срочность подготовки отчета.

Фиксированных государственных тарифов на подобные услуги нет. Стоимость работы субъект оценочной деятельности определяет самостоятельно с учетом указанных выше факторов.

Особенности оценки в Киеве и других городах Украины в 2026 году

Законодательные требования к оценке одинаковы для всех регионов Украины, однако практическая работа оценщика зависит от города, типа актива и состояния локального рынка. Например, в Киеве и крупных областных центрах, как правило, доступно больше рыночных данных для сравнения: объявлений о продаже, информации о сделках, коммерческих предложений по аренде и продаже недвижимости. Это упрощает подбор аналогов и позволяет проводить более широкий сравнительный анализ, особенно для жилой и коммерческой недвижимости. В небольших городах, общинах или для узкоспециализированных объектов ситуация иная. Оценщик может располагать ограниченным количеством рыночных аналогов, поэтому анализ требует более широкого периода исследования или использования дополнительных источников информации.

В 2026 году на стоимость в отдельных регионах продолжают влиять последствия военного положения: повреждения, изменение спроса на недвижимость, релокация бизнеса, колебания арендного рынка и ограниченный доступ к части объектов. В таких случаях оценщик дополнительно учитывает фактическое состояние актива и доступность подтвержденных рыночных данных.

Советы и рекомендации для успешного оценивания

Чтобы процедура прошла без задержек, стоит заблаговременно к ней подготовиться. Для этого:

• Проверьте наличие правоустанавливающих документов на имущество.
• Подготовьте технический паспорт, выписки из реестров и другие документы, содержащие характеристики объекта.
• Сообщите оценщику, с какой целью необходима оценка имущества (продажа, наследство, кредитование, судебный спор, бухгалтерский учет и т. д.).
• Предоставляйте актуальную информацию о состоянии актива, перепланировке, реконструкции или повреждениях объекта.
• Если отчет нужен срочно, согласуйте сроки его подготовки до начала работы.
• Проверьте, имеет ли оценщик или компания действующие документы субъекта оценочной деятельности.
• Для операций, требующих нотариального оформления, уточните, нужно ли вносить отчет в Единую базу данных ФГИУ.

Часто задаваемые вопросы

Кто проводит оценку и какие требования предъявляются к оценщикам?

Процедуру проводит оценщик, получивший квалификационное свидетельство и работающий в составе субъекта оценочной деятельности. Такие специалисты обязаны проходить профессиональную подготовку, повышение квалификации и соблюдать требования законодательства в сфере оценочной деятельности.

Что делать, если оценочная стоимость отличается от рыночной?

Оценочная стоимость определяется на основании документов, рыночных данных и методических подходов. Если заказчик считает полученные данные некорректными, он может заказать рецензирование отчета или провести повторную оценку у другого субъекта оценочной деятельности.

Имеет ли отчет об оценке имущества срок действия?

Да. Срок действия отчета зависит от цели оценки и требований законодательства или учреждения, для которого он подается. Поэтому перед использованием отчета стоит заблаговременно уточнить эти аспекты.

Можно ли использовать оценку имущества для получения кредита?

Да. Банки нередко требуют отчет об оценке имущества, если недвижимость или иное имущество передается в залог. На основании такого отчета банк оценивает стоимость обеспечения и условия кредитования.

Какие документы нужно предоставить для оценки имущества в Украине?

Перечень документов зависит от типа собственности и цели оценки. Как правило, необходимы документы, подтверждающие право собственности, содержащие технические характеристики объекта и позволяющие его идентифицировать.

Дополнительно оценщик может запросить техническую документацию, выписки из реестров, информацию об ограничениях, обременениях, реконструкции и другие данные, влияющие на определение стоимости объекта.

Какие виды имущества не подлежат оценке?

Законодательство не содержит общего перечня активов, которые «не подлежат оценке». Вместе с тем оценщик не сможет подготовить корректный отчет, если объект невозможно идентифицировать, отсутствуют базовые документы или нет достаточных данных для определения стоимости в соответствии с требованиями законодательства и национальных стандартов оценки.

Олег Ивченко

Должность: СEO, сертифицированный оценщик международного уровня
— эксперт с многолетним опытом в области оценки имущества, имущественных прав и бизнеса
— проведение вебинаров и создание образовательных видео на YouTube по теме оценки материальных и нематериальных активов, защиты интеллектуальной собственности, бизнес-планирования.
— автор научных статей и публикаций на порталах Biz.Ligazakon, JurLiga, Buh.ligazakon, Бухгалтер911, Минфин.

Рейтинг 4.5 на основе 1894  ответов