kak-pravilno-ocenit-stoimost-specialnyx-i-specializirovannyx-a-takzhe-nezavershennyx-i-polurazrushennyx-obektov

Как правильно оценить стоимость специальных и специализированных, а также незавершенных и полуразрушенных объектов?

Для корректной оценки недвижимого имущества специального или специализированного типа, а также объектов ограниченного рынка применяется наиболее эффективный в таких ситуациях подход — затратный. Он базируется на вычислении всех расходов, которые необходимы для того, чтобы возобновить строительство или снести объект.

При этом, когда дело доходит до оценки сложных и проблемных объектов, появляется множество нюансов, которые следовало бы учесть. Давайте рассмотрим ситуацию, когда на отдельном участки земли отсутствуют собственники или госакт, дающий право постоянного использования. Что делать со зданием, которое находится на таком земельном участке, и как определить его стоимость? Сейчас мы разберем конкретный случай.

Особенности оценки специальных и специализированных объектов недвижимости

Если углубиться в терминологию, специальным объектом недвижимости называют здания, имеющие конкретное узкоспециализированное направление. То есть это имущество профильного назначения, которое выполняет только одну заданную функцию.

Относительно специализированного недвижимого имущества — здесь все немного сложнее.  Специализированным объектом называются здания, которые:

  • были возведены для выполнения особых общественно-экономических функций (которые приносят или не приносят прибыли);
  • имеют особое географическое положение;
  • имеют рассредоточенность на рынке товаров или услуг территориально.

Отдельной категорией можно считать незавершенные или заброшенные здания, находящиеся полностью в поврежденном состоянии. Их еще называют объектами с ограниченным рынком. А все потому, что рынок для них полностью отсутствует.

Все эти три вида недвижимости (специализированные, специальные и с ограниченным рынком) оцениваются по одному затратному подходу. Он считается наиболее экономически целесообразным решением. Главная суть оценки заключается в том, что стоимость объекта рассчитывается по данным расходов, которые были необходимы на его создание, снос или реконструкцию.

Пример оценки объекта, находящегося на земельной территории, которая не имеет владельца

Главной целью оценки недвижимости затратным подходом является определение так называемой остаточной стоимости воспроизводства объекта. Она состоит из стоимости всех улучшений на территории, а также с установленной рынком стоимости самого участка земли на момент ее использования. Сюда же входит документальное оформление на конкретный участок.

В Украине практика оценивания таких зданий довольно распространенная. Часто застройщики создают объекты недвижимости на земле только по праву постоянного пользования. В таком случае оценка имущества физических или юридических лиц не может проводиться сравнительным или доходным подходом. При этом отмечаем, что в отличие от земли, которая не находится в собственности, все права и документы на здание у этих лиц есть.

Особенности подхода к оценке объектов определяются, например, по принципу приватизации земельного улучшения, которая применяется в частности Фондом государственного имущества.  В таких случаях также допускается наличие права собственности на земельные улучшения, и при этом отсутствие их на сам земельный участок.  В таком случае ФГИ, констатируют, что территория, на которой располагались специализированные или специальные объекты, находится в постоянном пользовании. Таким образом физические или юридические лица получают государственный акт, определяющий их право использовать участок земли.

Затратный подход к оценке стоимости земельной территории, на которой происходит улучшение (сведения, реконструкция или снос объектов) может применяться даже при отсутствии права собственности на определенную территорию.

Отдельно следует отметить, что существуют определенные нюансы при приватизации земельного улучшения. В частности, стоимость права на землю зачисляется в конечной стоимости объектов отчуждения (приватизируемых) и добавляется к остаточной стоимости воспроизводства улучшений.

То есть в случае оценивания не государственного имущества необходимо соблюдать те же правила и порядки, которые применяются при оценке государственного недвижимого имущества.

Итак, подводим итоги. При оценке стоимости земельных улучшений специальных, специализированных объектов, или же объектов с ограниченным рынком необходимо выполнить ряд процедур:

  • определить актуальную рыночную стоимость земельного участка (то есть стоимость прав на ее использование);
  • рассчитать рыночную стоимость всех изменений на земельном участке;
  • просчитать масштабы износа на определенной территории;
  • вычислить остаточную стоимость воспроизводства объекта представляет собой разницу между стоимостью воспроизводства и стоимостью сноса улучшений, к которой добавляется рыночная стоимость прав на земельный участок.

Подробнее о том, как происходит оценка недвижимости затратным подходом, а также какие преимущества и недостатки имеет такой принцип расчета стоимости недвижимого имущества, вы можете прочитать здесь.

Таким образом определение стоимости права собственности земельного участка является обязательным для окончательной оценки недвижимого имущества специализированного и специального типа, а также объектов с ограниченным рынком. При этом земельный участок, на котором будут проходить улучшения, считается таким,который находится в постоянном пользовании физических или юридических лиц, независимо от того, имеют ли они предварительно оформленный государственный акт на право собственности.

Рейтинг 4.5 на основе 25  ответов

Добавить комментарий

похожие статьи


Новый сервис в фонде госимущества.
Новый сервис в Фонде госимущества: плюсы и минусы
Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования
Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования
оценка авто на таможне
Оценка авто на таможне
Оценка недвижимости с целью предоставления инвесторам данных о затратах
Кейс: «Оценка недвижимости с целью предоставления инвесторам данных о затратах»