Парето - консалтинговая компания, оценка имущества
  • (044) 221-81-75
  • (067) 759-60-80
  • (095) 285-11-98
затратный подход

Оценка недвижимости затратным подходом

Оценка недвижимости – это довольно-таки актуальный вопрос. Мы часто говорили о разных аспектах оценивания, а сегодня обсудим, что такое затратный подход.

Что означает затратный подход? Его главные принципы

Итак, затратный подход — это определенные способы процесса оценивания объектов недвижимости, созданных на вычислении затрат, которые нужны для восстановления либо замещения объекта, учитывая его износ. 

Главный принцип данного подхода – это замещение. Он предполагает, что каждый покупатель не захочет платить за объект больше, чем будет стоить строительство такого же аналогичного объекта.

Каждый подход имеет свою собственную формулу расчета, и затратный подход — не исключение. Согласно его формулировке стоимость объекта (Соб) приравнивается к сумме стоимости земельного участка (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за вычетом накопленного износа (Сиз), то есть:

expenditure realestate valuation 01

Этапы оценки затратным подходом

При применении затратного подхода обязательно проходят такие этапы, как:

  • осуществление оценивания рыночной стоимости земельного участка или стоимости прав пользования земельным участком;
  • вычисление стоимости воссоздания или стоимости замещения объекта, который проходит оценивание;
  • определение существующих видов износа, их подсчет;
  • проведение расчета окончательной стоимости объекта, как суммы стоимости прав, связанных с земельным участком и остаточной стоимости воссоздания (замещения) улучшений земельного участка.

Определение стоимости земельного участка

Для того чтобы провести оценку рыночной стоимости земельного участка, используют три основных подхода:

  • капитализации чистого операционного или рентного дохода (прямая и непрямая);
  • сопоставления цен продаж подобных земельных участков;
  • учета затрат на земельные улучшения.

Определение стоимости воссоздания (стоимости замещения) объекта, который оценивается

Второй этап затратного метода характеризуется расчета стоимости затрат, как прямых и косвенных. Давайте разберемся, что это такое.

Прямые затраты – это те затраты, которые прямо связаны с процессом строительства. При этом в обязательном порядке прямые затраты состоят из:

  • стоимости различных используемых материалов, а также оборудования;
  • стоимости процесса эксплуатации всей техники;
  • заработной платы работающего персонала во время строительства;
  • стоимости временно возведенных сооружений и сетей;
  • накладных расходов подрядчика.

Косвенные затраты – это все сопутствующие расходы, которые не имеют прямого отношения к строительству. Они содержат:

  • подготовку территории под застройку;
  • все проектные и изыскательные работы;
  • технический и авторский надзор;
  • другие виды работ.

Что такое износ? Виды износа

Расчет величины износа земельных улучшений может осуществляться путем применения метода разбивки или метода срока жизни.

expenditure realestate valuation 08

Метод разбивки предусматривает обоснование и определение величины каждого вида износа, имеющийся у объекта оценки, отдельно. При этом могут проводиться такие оценочные процедуры:

  • величина физического износа рассчитывается по каждому конструктивному элементу отдельно или путем обобщенной оценки, исходя из фактического физического (технического) состояния земельных улучшений в целом на дату оценки. Физический износ может определяться путем расчета необходимых затрат на устранение (создание, замену) признаков физического износа;
  • величина функционального износа рассчитывается исходя из имеющихся признаков несоответствия потребительских характеристик объекта оценки современным требованиям относительно подобного недвижимого имущества на рынке (отсутствие определенных потребительских характеристик или наличия избыточных потребительских качеств земельных улучшений). Функциональный износ может определяться путем расчета необходимых затрат на устранение (создание, замену) признаков функционального износа. Другим способом учета функционального износа является определение стоимости замещения объекта оценки путем использования информации о стоимости функционального аналога, который не имеет признаков функционального износа, имеющихся у объекта оценки;
  • величина экономического износа рассчитывается на основе сравнения прогнозируемого дохода от наиболее эффективного использования подобного недвижимого имущества на дату оценки с прогнозируемым доходом от наиболее эффективного использования объекта оценки с учетом доли земельных улучшений; прогнозируемой загруженности объекта оценки при условии наиболее эффективного использования с его проектной мощностью; цен продажи (цен предложения) подобного недвижимого имущества, что содержит признаки экономического износа, с ценами продажи (ценами предложения) подобного недвижимого имущества, которое не содержит признаков такого износа, но является подобным по другим существенным признакам;
  • коэффициент совокупного износа (пригодности) определяется как произведение соответствующих коэффициентов физического, функционального и экономического износа, имеющиеся у объекта оценки.

Метод срока жизни базируется на обоснованном предположении об остаточном сроке экономической жизни. При применении этого метода все имеющиеся виды износа объекта оценки считаются полностью учтенными.

Применение других оценочных процедур для определения износа (его отдельных видов) возможно при условии отдельного обоснования и расчета, которые приводятся в отчете об оценке имущества.

Особенности затратного подхода оценивания

Как и любой другой подход, затратный имеет ряд своих плюсов и минусов. Давайте рассмотрим, какие же особенности у него есть.

Плюсы:

  1. Если происходит оценивание нового объекта недвижимости, то затратный подход считается самым надежным.
  2. Иногда затратный подход является единственным правильным решением в таких ситуациях:
  • проведение технико-экономического анализа, на этапе оценивания стоимости нового объекта;
  • определение необходимости реконструкции существующего объекта;
  • оценка зданий, которые имеют специальное назначение;
  • при оценивании объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;
  • проведение анализа эффективности использования земельных объектов;
  • при страховании объекта;

Минусы:

  1. Затраты далеко не всегда равны рыночной стоимости.
  2. При желании достичь более точного результата возникает рост затрат на детализацию с использованием сметных расчетов.
  3. Затраты во время покупки оцениваемой недвижимости не совпадают с затратами, которые возникают во время нового строительства, имеющего аналогичные характеристики объекта. Это связано с наличием накопленного износа.
  4. Присутствует проблема, связанная с адекватным расчетом стоимости реконструкции старого объекта.
  5. Процедура вычисления накопленного износа старых объектов достаточно сложна и не всегда может быть достоверно определена расчетными методами (особенно это касается жилых и коммерческих зданий дореволюционной постройки).
  6. Оценивание земельного участка проводится отдельно от оценки улучшений.

Узнайте еще больше. Например, о том, какие показатели офисной недвижимости в Киеве были в первом квартале 2020 года.

Рейтинг 4.5 на основе 37  ответов

Добавить комментарий

похожие статьи


Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость этой осенью: цена упадёт
подходы и методы оценки
Основные методы оценки недвижимости и их особенности
оценка имущества при разводе
Оценка имущества при разводе: как происходит и для чего
продажа тюрьмы
«Продам тюрьму»: недвижимость, которую продают в Ирпене
кейс оценка программного обеспечения
КЕЙС: «ОЦЕНКА ПРОГРАММНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ»