Основные методы оценки недвижимости и их особенности
Процедура оценки стоимости объектов недвижимости зависит от множества факторов и причин. Именно поэтому существует ряд методов и способов, которые используются в определённой ситуации.
В этой статье мы подробно расскажем о том, какие существуют методы оценки недвижимости. Интересно? Тогда читайте дальше.
Сравнительный подход во время оценивания
Сравнительный метод является самым распространенным. Например, его используют во время оценивания квартиры для ипотечного кредита.
В чем заключается суть? Данный способ предполагает анализ объекта оценки и аналогичной ему недвижимости, которая выставлена на продажу или была в ближайшее время продана. Таким образом определяется рыночная стоимость недвижимости.
Кроме того, сравнительный подход включает в себе 3 различных метода:
- Метод прямого сравнительного анализа продаж.
- Метод валового рентного мультипликатора.
- Метод капитализации.
Итак, давайте рассмотрим каждый метод отдельно.
Метод прямого сравнительного анализа продаж
В данном случае анализируются сделки купли-продажи относительно аналогичных объектов недвижимости. При этом учитываются схожие детали и отличия между объектами, а относительно подобной недвижимости могут вноситься определённые изменения.
Данный метод характеризуется большой точностью на рынке недвижимости.
Как же осуществляется метод прямого сравнительного анализа продаж?
- Эксперт устанавливает, какие сделки были заключены в последнее время.
- Происходит проверка достоверности информации.
- Специалист вносит изменения, учитывая анализ объектов.
- Осуществляется согласование информации и выносится результат.
Метод валового рентного мультипликатора
Этот метод в большинстве случаев используют среди той недвижимости, которая приносит прибыль от аренды.
Специалист использует следующий алгоритм во время данного метода:
- Происходит вычисление арендной ставки относительно объекта, который оценивается.
- Определяется показатель, который показывает отношение цены от продажи к потенциальной прибыли.
- Годовую арендную ставку умножаем на валовый рентный мультипликатор.
- Получаем результат, который является стоимостью объекта недвижимости.
Метод капитализации
Он схож с предыдущем методом тем, что также применяется во время оценки недвижимости, которая приносит некую прибыль.
Использование метода капитализации показывает совокупную стоимость недвижимости (в том числе и здание, земельные участки и т.д.).
Алгоритм применения данного метода:
- Определение дохода, который может быть получен в результате использования объекта.
- Вычисление показателя коэффициента капитализации (учитывается ставка прибыли и нормы возврата денежных средств).
- Подсчёт стоимости объекта недвижимости, учитывая ранее полученные результаты.
Затратный подход во время оценки недвижимости
Суть заключается в том, что во время оценивания устанавливается размер стоимости, которая необходима для того, чтобы восстановить, заменить или создать подобный объект. В большинстве случаев подход применяется относительно коммерческой недвижимости, нежилых зданий.
Чаще всего, несмотря на определённые различия между методами, последовательность затратного подхода имеет одинаковую форму:
- Определение стоимости земли, где размещен объект.
- Вычисление суммы, которая потребуется для восстановления или замещения объекта.
- Подсчёт показателя износа.
- Вычисление окончательной стоимости объекта, учитывая износ.
Затратный подход, как и все остальные, имеет свои методы. Давайте поговорим о них.
Метод сравнительной единицы
В данном случае осуществляется поиск подобных объектов недвижимости и устанавливаются все их элементы. После аналогичные объекты поддаются определённым изменениям, которые зависят от характеристик оцениваемой недвижимости.
Метод разбивки по компонентам
Метод устанавливает стоимость затрат за отдельными элементами, а потом все показатели суммируются и получается конечный результат оценки.
Метод количественного обследования
Количественное обследование заключается в оформлении полной подробной сметы для создания нового аналогичного объекта. Также во время оформления документа учитываются различные накладные расходы.
Доходный подход во время оценки недвижимости
Итак, перейдем к последнему подходу – доходному. Он включает в себя два метода: дисконтирование денежного потока и капитализацию доходов.
Давайте рассмотрим их подробнее.
Метод дисконтирования денежного потока
Метод содержит в себе принцип предположения относительно желаемого дохода от объекта недвижимости. Во внимание берётся некий промежуток времени.
Алгоритм этого метода заключается в следующем:
- Установить предполагаемый период получения прибыли.
- Осуществить анализ и прогноз для денежных потоков за каждый отдельный год.
- Провести дисконтирование.
- Вычислить ставки дисконтирования в качестве средней нормы доходов, которые ожидаются в результате инвестирования.
- Подсчитать стоимость объекта недвижимости на конец установленного периода.
- Посчитать все полученные показатели и получить необходимый результат.
Метод капитализации дохода
Этот метод в большинстве случаев используют относительно недвижимости, которая приносит прибыль на постоянной основе.
Для того, чтобы осуществить оценивание объекта, применяя указанный метод, необходимо осуществить:
- Вычисление чистой прибыли от оцениваемого объекта.
- Установление чистой прибыли в случае продажи объекта.
- Подсчёт показателя коэффициента капитализации, который характерен определённому доходу.
Таким образом, мы рассмотрели все подходы и методы оценки недвижимости. Применяя любой из них, необходимо помнить, что все зависит от объекта оценивания, а также ситуации и окружающих факторов. Правильным решением будет обратиться за помощью к высококвалифицированному специалисту. А в этом вам поможет компания Pareto. Эксперты, которые имеют большой практический опыт и точно найдут решение в любой ситуации.
Было полезно? Узнайте больше! Например о том, как происходит оценка имущества при разводе.
Должность: СEO, сертифицированный оценщик международного уровня
— эксперт с многолетним опытом в области оценки имущества, имущественных прав и бизнеса
— проведение вебинаров и создание образовательных видео на YouTube по теме оценки материальных и нематериальных активов, защиты интеллектуальной собственности, бизнес-планирования.
— автор научных статей и публикаций на порталах Biz.Ligazakon, JurLiga, Buh.ligazakon, Бухгалтер911, Минфин.
