Парето - консалтинговая компания, оценка имущества
  • 044 221 81 75
  • 067 759 60 80
  • 095 285 11 98
подходы и методы оценки

Основные методы оценки недвижимости и их особенности

Процедура оценки стоимости объектов недвижимости зависит от множества факторов и причин. Именно поэтому существует ряд методов и способов, которые используются в определённой ситуации. 

В этой статье мы подробно расскажем о том, какие существуют методы оценки недвижимости. Интересно? Тогда читайте дальше. 

Сравнительный подход во время оценивания

Сравнительный метод является самым распространенным. Например, его используют во время оценивания квартиры для ипотечного кредита. 

В чем заключается суть? Данный способ предполагает анализ объекта оценки и аналогичной ему недвижимости, которая выставлена на продажу или была в ближайшее время продана. Таким образом определяется рыночная стоимость недвижимости. 

Кроме того, сравнительный подход включает в себе 3 различных метода:

  1. Метод прямого сравнительного анализа продаж. 
  2. Метод валового рентного мультипликатора. 
  3. Метод капитализации

Итак, давайте рассмотрим каждый метод отдельно. 

Метод прямого сравнительного анализа продаж

В данном случае анализируются сделки купли-продажи относительно аналогичных объектов недвижимости. При этом учитываются схожие детали и отличия между объектами, а относительно подобной недвижимости могут вноситься определённые изменения. 

Данный метод характеризуется большой точностью на рынке недвижимости. 

Как же осуществляется метод прямого сравнительного анализа продаж? 

  1. Эксперт устанавливает, какие сделки были заключены в последнее время. 
  2. Происходит проверка достоверности информации. 
  3. Специалист вносит изменения, учитывая анализ объектов. 
  4. Осуществляется согласование информации и выносится результат. 

Метод валового рентного мультипликатора

Этот метод в большинстве случаев используют среди той недвижимости, которая приносит прибыль от аренды. 

Специалист использует следующий алгоритм во время данного метода:

  1. Происходит вычисление арендной ставки относительно объекта, который оценивается. 
  2. Определяется показатель, который показывает отношение цены от продажи к потенциальной прибыли. 
  3. Годовую арендную ставку умножаем на валовый рентный мультипликатор. 
  4. Получаем результат, который является стоимостью объекта недвижимости. 

Метод капитализации

Он схож с предыдущем методом тем, что также применяется во время оценки недвижимости, которая приносит некую прибыль. 

Использование метода капитализации показывает совокупную стоимость недвижимости (в том числе и здание, земельные участки и т.д.). 

Алгоритм применения данного метода:

  1. Определение дохода, который может быть получен в результате использования объекта. 
  2. Вычисление показателя коэффициента капитализации (учитывается ставка прибыли и нормы возврата денежных средств). 
  3. Подсчёт стоимости объекта недвижимости, учитывая ранее полученные результаты. 

Затратный подход во время оценки недвижимости

Суть заключается в том, что во время оценивания устанавливается размер стоимости, которая необходима для того, чтобы восстановить, заменить или создать подобный объект. В большинстве случаев подход применяется относительно коммерческой недвижимости, нежилых зданий. 

Чаще всего, несмотря на определённые различия между методами, последовательность затратного подхода имеет одинаковую форму:

  1. Определение стоимости земли, где размещен объект. 
  2. Вычисление суммы, которая потребуется для восстановления или замещения объекта. 
  3. Подсчёт показателя износа. 
  4. Вычисление окончательной стоимости объекта, учитывая износ. 

Затратный подход, как и все остальные, имеет свои методы. Давайте поговорим о них. 

Метод сравнительной единицы

В данном случае осуществляется поиск подобных объектов недвижимости и устанавливаются все их элементы. После аналогичные объекты поддаются определённым изменениям, которые зависят от характеристик оцениваемой недвижимости. 

Метод разбивки по компонентам

Метод устанавливает стоимость затрат за отдельными элементами, а потом все показатели суммируются и получается конечный результат оценки. 

Метод количественного обследования

Количественное обследование заключается в оформлении полной подробной сметы для создания нового аналогичного объекта. Также во время оформления документа учитываются различные накладные расходы. 

Доходный подход во время оценки недвижимости

Итак, перейдем к последнему подходу – доходному. Он включает в себя два метода: дисконтирование денежного потока и капитализацию доходов. 

Давайте рассмотрим их подробнее. 

Метод дисконтирования денежного потока

Метод содержит в себе принцип предположения относительно желаемого дохода от объекта недвижимости. Во внимание берётся некий промежуток времени. 

Алгоритм этого метода заключается в следующем:

  • Установить предполагаемый период получения прибыли. 
  • Осуществить анализ и прогноз для денежных потоков за каждый отдельный год. 
  • Провести дисконтирование. 
  • Вычислить ставки дисконтирования в качестве средней нормы доходов, которые ожидаются в результате инвестирования. 
  • Подсчитать стоимость объекта недвижимости на конец установленного периода. 
  • Посчитать все полученные показатели и получить необходимый результат.

Метод капитализации дохода

Этот метод в большинстве случаев используют относительно недвижимости, которая приносит прибыль на постоянной основе. 

Для того, чтобы осуществить оценивание объекта, применяя указанный метод, необходимо осуществить:

  1. Вычисление чистой прибыли от оцениваемого объекта. 
  2. Установление чистой прибыли в случае продажи объекта. 
  3. Подсчёт показателя коэффициента капитализации, который характерен определённому доходу. 

Таким образом, мы рассмотрели все подходы и методы оценки недвижимости. Применяя любой из них, необходимо помнить, что все зависит от объекта оценивания, а также ситуации и окружающих факторов. Правильным решением будет обратиться за помощью к высококвалифицированному специалисту. А в этом вам поможет компания Pareto. Эксперты, которые имеют большой практический опыт и точно найдут решение в любой ситуации. 

Было полезно? Узнайте больше! Например о том, как происходит оценка имущества при разводе

Рейтинг 4.5 на основе 54  ответов

Добавить комментарий

похожие статьи


kuplya prodazha nedvizhimosti chto nuzhno platit v 2020 godu
Купля-продажа недвижимости: что придется заплатить в 2022 году
otsenka oborudovaniya sravnitelnym i zatratnym podkhodami
Сравнительный и затратный подходы к оценке оборудования
kak provoditsya ocenka doma
Как проводится оценка дома?
procedura ocenki imushhestva v ukraine v 2019 godu
Процедура оценки имущества в Украине в 2022 году
besplatno-ili-kachestvenno-kak-ocenit-nedvizhimost
Бесплатно или качественно: как оценить недвижимость?