Парето - консалтинговая компания, оценка имущества
  • (044) 221-81-75
  • (067) 759-60-80
  • (095) 285-11-98
подходы и методы оценки

Основные методы оценки недвижимости и их особенности

Процедура оценки стоимости объектов недвижимости зависит от множества факторов и причин. Именно поэтому существует ряд методов и способов, которые используются в определённой ситуации. 

В этой статье мы подробно расскажем о том, какие существуют методы оценки недвижимости. Интересно? Тогда читайте дальше. 

Сравнительный подход во время оценивания

сравнительный метод оценки

Сравнительный метод является самым распространенным. Например, его используют во время оценивания квартиры для ипотечного кредита. 

В чем заключается суть? Данный способ предполагает анализ объекта оценки и аналогичной ему недвижимости, которая выставлена на продажу или была в ближайшее время продана. Таким образом определяется рыночная стоимость недвижимости. 

Кроме того, сравнительный подход включает в себе 3 различных метода:

  1. Метод прямого сравнительного анализа продаж. 
  2. Метод валового рентного мультипликатора. 
  3. Метод капитализации

Итак, давайте рассмотрим каждый метод отдельно. 

Метод прямого сравнительного анализа продаж

В данном случае анализируются сделки купли-продажи относительно аналогичных объектов недвижимости. При этом учитываются схожие детали и отличия между объектами, а относительно подобной недвижимости могут вноситься определённые изменения. 

Данный метод характеризуется большой точностью на рынке недвижимости. 

Как же осуществляется метод прямого сравнительного анализа продаж? 

  1. Эксперт устанавливает, какие сделки были заключены в последнее время. 
  2. Происходит проверка достоверности информации. 
  3. Специалист вносит изменения, учитывая анализ объектов. 
  4. Осуществляется согласование информации и выносится результат. 

Метод валового рентного мультипликатора

Этот метод в большинстве случаев используют среди той недвижимости, которая приносит прибыль от аренды. 

Специалист использует следующий алгоритм во время данного метода:

  1. Происходит вычисление арендной ставки относительно объекта, который оценивается. 
  2. Определяется показатель, который показывает отношение цены от продажи к потенциальной прибыли. 
  3. Годовую арендную ставку умножаем на валовый рентный мультипликатор. 
  4. Получаем результат, который является стоимостью объекта недвижимости. 

Метод капитализации

Он схож с предыдущем методом тем, что также применяется во время оценки недвижимости, которая приносит некую прибыль. 

Использование метода капитализации показывает совокупную стоимость недвижимости (в том числе и здание, земельные участки и т.д.). 

Алгоритм применения данного метода:

  1. Определение дохода, который может быть получен в результате использования объекта. 
  2. Вычисление показателя коэффициента капитализации (учитывается ставка прибыли и нормы возврата денежных средств). 
  3. Подсчёт стоимости объекта недвижимости, учитывая ранее полученные результаты. 

Затратный подход во время оценки недвижимости

Затратный подход во время оценки недвижимости

Суть заключается в том, что во время оценивания устанавливается размер стоимости, которая необходима для того, чтобы восстановить, заменить или создать подобный объект. В большинстве случаев подход применяется относительно коммерческой недвижимости, нежилых зданий. 

Чаще всего, несмотря на определённые различия между методами, последовательность затратного подхода имеет одинаковую форму:

  1. Определение стоимости земли, где размещен объект. 
  2. Вычисление суммы, которая потребуется для восстановления или замещения объекта. 
  3. Подсчёт показателя износа. 
  4. Вычисление окончательной стоимости объекта, учитывая износ. 

Затратный подход, как и все остальные, имеет свои методы. Давайте поговорим о них. 

Метод сравнительной единицы

В данном случае осуществляется поиск подобных объектов недвижимости и устанавливаются все их элементы. После аналогичные объекты поддаются определённым изменениям, которые зависят от характеристик оцениваемой недвижимости. 

Метод разбивки по компонентам

Метод устанавливает стоимость затрат за отдельными элементами, а потом все показатели суммируются и получается конечный результат оценки. 

Метод количественного обследования

Количественное обследование заключается в оформлении полной подробной сметы для создания нового аналогичного объекта. Также во время оформления документа учитываются различные накладные расходы. 

Доходный подход во время оценки недвижимости

Доходный подход во время оценки недвижимости

Итак, перейдем к последнему подходу – доходному. Он включает в себя два метода: дисконтирование денежного потока и капитализацию доходов. 

Давайте рассмотрим их подробнее. 

Метод дисконтирования денежного потока

Метод содержит в себе принцип предположения относительно желаемого дохода от объекта недвижимости. Во внимание берётся некий промежуток времени. 

Алгоритм этого метода заключается в следующем:

  • Установить предполагаемый период получения прибыли. 
  • Осуществить анализ и прогноз для денежных потоков за каждый отдельный год. 
  • Провести дисконтирование. 
  • Вычислить ставки дисконтирования в качестве средней нормы доходов, которые ожидаются в результате инвестирования. 
  • Подсчитать стоимость объекта недвижимости на конец установленного периода. 
  • Посчитать все полученные показатели и получить необходимый результат.

Метод капитализации дохода

Этот метод в большинстве случаев используют относительно недвижимости, которая приносит прибыль на постоянной основе. 

Для того, чтобы осуществить оценивание объекта, применяя указанный метод, необходимо осуществить:

  1. Вычисление чистой прибыли от оцениваемого объекта. 
  2. Установление чистой прибыли в случае продажи объекта. 
  3. Подсчёт показателя коэффициента капитализации, который характерен определённому доходу. 

Таким образом, мы рассмотрели все подходы и методы оценки недвижимости. Применяя любой из них, необходимо помнить, что все зависит от объекта оценивания, а также ситуации и окружающих факторов. Правильным решением будет обратиться за помощью к высококвалифицированному специалисту. А в этом вам поможет компания Pareto. Эксперты, которые имеют большой практический опыт и точно найдут решение в любой ситуации. 

Было полезно? Узнайте больше! Например о том, как происходит оценка имущества при разводе

Рейтинг 4.5 на основе 8  ответов

Добавить комментарий

похожие статьи


справедливая стоимость
Оценка справедливой стоимости основных средств
переоценка остаточной стоимости
Остаточная стоимость основных средств
Оценка парусной яхты
Кейс: «Оценка рыночной стоимости парусной яхты»
вебинар парето
Вебинар от консалтинговой компании «Парето»: Оценка прав на объекты интеллектуальной собственности
налог на недвижимость
Формирование налога на недвижимость по ее оценочной стоимости: примут ли предложение депутатов?