Основні методи оцінки нерухомості та їх особливості
Процедура оцінки вартості об’єктів нерухомості залежить від безлічі факторів і причин. Саме тому існує ряд методів і способів, які використовуються в певній ситуації.
У цій статті ми детально розповімо про те, які існують методи оцінки нерухомості. Цікаво? Тоді читайте далі.
Порівняльний підхід під час оцінювання
Порівняльний метод є найпоширенішим. Наприклад, його використовують під час оцінювання квартири для іпотечного кредиту.
В чому полягає суть? Даний спосіб передбачає аналіз об’єкта оцінки і аналогічної йому нерухомості, яка виставлена на продаж або була найближчим часом продана. Таким чином визначається ринкова вартість нерухомості.
Крім того, порівняльний підхід включає в себе 3 різних методу:
- Метод прямого порівняльного аналізу продажів.
- Метод валового рентного мультиплікатора.
- Метод капіталізації.
Отже, давайте розглянемо кожен метод окремо.
Метод прямого порівняльного аналізу продажів
У даному випадку аналізуються угоди купівлі-продажу щодо аналогічних об’єктів нерухомості. При цьому враховуються схожі деталі і відмінності між об’єктами, а щодо подібної нерухомості можуть вноситися певні зміни.
Даний метод характеризується великою точністю на ринку нерухомості.
Як же здійснюється метод прямого порівняльного аналізу продажів?
- Експерт встановлює, які угоди були укладені останнім часом.
- Відбувається перевірка достовірності інформації.
- Спеціаліст вносить зміни, враховуючи аналіз об’єктів.
- Здійснюється узгодження інформації і виноситься результат.
Метод валового рентного мультиплікатора
Цей метод у більшості випадків використовують серед тієї нерухомості, яка приносить прибуток від оренди.
Спеціаліст використовує наступний алгоритм під час даного методу:
- Відбувається обчислення орендної ставки щодо об’єкта, який оцінюється.
- Визначається показник, який показує відношення ціни від продажу до потенційного прибутку.
- Річну орендну ставку множимо на валовий рентний мультиплікатор.
- Отримуємо результат, який є вартістю об’єкта нерухомості.
Метод капіталізації
Він схожий з попереднім методом тим, що також застосовується під час оцінки нерухомості, яка приносить якийсь прибуток.
Використання методу капіталізації показує сукупну вартість нерухомості (в тому числі і будівля, земельні ділянки і тд).
Алгоритм застосування даного методу:
- Визначення доходу, який може бути отриманий в результаті використання об’єкта.
- Обчислення показника коефіцієнта капіталізації (враховується ставка прибутку і норми повернення грошових коштів).
- Підрахунок вартості об’єкта нерухомості, враховуючи раніше отримані результати.
Витратний підхід під час оцінки нерухомості
Суть полягає в тому, що під час оцінювання встановлюється розмір вартості, яка необхідна для того, щоб відновити, замінити або створити подібний об’єкт. У більшості випадків підхід застосовується щодо комерційної нерухомості, нежитлових будівель.
Найчастіше, незважаючи на певні відмінності між методами, послідовність витратного підходу має однакову форму:
- Визначення вартості землі, де розміщений об’єкт.
- Обчислення суми, яка буде потрібно для відновлення або заміщення об’єкта.
- Підрахунок показника зносу.
- Обчислення остаточної вартості об’єкта, враховуючи знос.
Витратний підхід, як і всі інші, має свої методи. Давайте поговоримо про них.
Метод порівняльної одиниці
У даному випадку здійснюється пошук подібних об’єктів нерухомості і встановлюються всі їх елементи. Після аналогічні об’єкти піддаються певним змінам, які залежать від характеристик оцінюваної нерухомості.
Метод розбивки по компонентах
Метод встановлює вартість витрат за окремими елементами, а потім усі показники сумуються і виходить кінцевий результат оцінки.
Метод кількісного обстеження
Кількісне обстеження полягає в оформленні повної докладної кошторису для створення нового аналогічного об’єкту. Також під час оформлення документа враховуються різні накладні витрати.
Прибутковий підхід під час оцінки нерухомості
Отже, перейдемо до останнього підходу – доходному. Він включає в себе два методи: дисконтування грошового потоку і капіталізацію доходів.
Давайте розглянемо їх докладніше.
Метод дисконтування грошового потоку
Метод містить у собі принцип припущення щодо бажаного доходу від об’єкта нерухомості. До уваги береться якийсь проміжок часу.
Алгоритм цього методу полягає в наступному:
- Встановити передбачуваний період отримання прибутку.
- Здійснити аналіз і прогноз для грошових потоків за кожний окремий рік.
- Провести дисконтування.
- Обчислити ставки дисконтування в якості середньої норми доходів, які очікуються в результаті інвестування.
- Підрахувати вартість об’єкта нерухомості на кінець встановленого періоду.
- Порахувати всі отримані показники і отримати необхідний результат.
Метод капіталізації доходу
Цей метод у більшості випадків використовують щодо нерухомості, яка приносить прибуток на постійній основі.
Для того, щоб здійснити оцінювання об’єкта, застосовуючи вказаний метод, необхідно здійснити:
- Обчислення чистого прибутку від оцінюваного об’єкта.
- Встановлення чистого прибутку в разі продажу об’єкта.
- Підрахунок показника коефіцієнта капіталізації, який характерний для певного доходу.
Таким чином, ми розглянули всі підходи і методи оцінки нерухомості. Застосовуючи будь-який з них, необхідно пам’ятати, що все залежить від об’єкта оцінювання, а також ситуації та оточуючі фактори. Правильним рішенням буде звернутися за допомогою до високо кваліфікованого фахівця. А в цьому вам допоможе компанія Pareto. Експерти, які мають великий практичний досвід і точно знайдуть рішення в будь-якій ситуації.
Було корисно? Дізнайтесь більше! Наприклад, про те, як відбувається оцінка майна при розлученні.
Посада: директор, експерт з оцінки. Досвід роботи 14 років.
Експерт з оцінки бізнесу і нематеріальних активів.
Спеціалізація: Оцінка нерухомих і рухомого майна, а також цілісних майнових комплексів, паїв, цінних паперів, майнових прав та нематеріальних активів.