Парето - консалтингова компанія, оцінка майна
  • (044) 221-81-75
  • (067) 759-60-80
  • (095) 285-11-98
Підходи оцінки

Основні методи оцінки нерухомості та їх особливості

Процедура оцінки вартості об’єктів нерухомості залежить від безлічі факторів і причин. Саме тому існує ряд методів і способів, які використовуються в певній ситуації.

У цій статті ми детально розповімо про те, які існують методи оцінки нерухомості. Цікаво? Тоді читайте далі.

Порівняльний підхід під час оцінювання

bez nazvaniya

Порівняльний метод є найпоширенішим. Наприклад, його використовують під час оцінювання квартири для іпотечного кредиту.

В чому полягає суть? Даний спосіб передбачає аналіз об’єкта оцінки і аналогічної йому нерухомості, яка виставлена ​​на продаж або була найближчим часом продана. Таким чином визначається ринкова вартість нерухомості.

Крім того, порівняльний підхід включає в себе 3 різних методу:

  1. Метод прямого порівняльного аналізу продажів.
  2. Метод валового рентного мультиплікатора.
  3. Метод капіталізації.

Отже, давайте розглянемо кожен метод окремо.

Метод прямого порівняльного аналізу продажів

У даному випадку аналізуються угоди купівлі-продажу щодо аналогічних об’єктів нерухомості. При цьому враховуються схожі деталі і відмінності між об’єктами, а щодо подібної нерухомості можуть вноситися певні зміни.

Даний метод характеризується великою точністю на ринку нерухомості.

Як же здійснюється метод прямого порівняльного аналізу продажів?

  1. Експерт встановлює, які угоди були укладені останнім часом.
  2. Відбувається перевірка достовірності інформації.
  3. Спеціаліст вносить зміни, враховуючи аналіз об’єктів.
  4. Здійснюється узгодження інформації і виноситься результат.

Метод валового рентного мультиплікатора

Цей метод у більшості випадків використовують серед тієї нерухомості, яка приносить прибуток від оренди.

Спеціаліст використовує наступний алгоритм під час даного методу:

  1. Відбувається обчислення орендної ставки щодо об’єкта, який оцінюється.
  2. Визначається показник, який показує відношення ціни від продажу до потенційного прибутку.
  3. Річну орендну ставку множимо на валовий рентний мультиплікатор.
  4. Отримуємо результат, який є вартістю об’єкта нерухомості.

Метод капіталізації

Він схожий з попереднім методом тим, що також застосовується під час оцінки нерухомості, яка приносить якийсь прибуток.

Використання методу капіталізації показує сукупну вартість нерухомості (в тому числі і будівля, земельні ділянки і тд).

Алгоритм застосування даного методу:

  1. Визначення доходу, який може бути отриманий в результаті використання об’єкта.
  2. Обчислення показника коефіцієнта капіталізації (враховується ставка прибутку і норми повернення грошових коштів).
  3. Підрахунок вартості об’єкта нерухомості, враховуючи раніше отримані результати.

Витратний підхід під час оцінки нерухомості

4d16fa5a3 370x233

Суть полягає в тому, що під час оцінювання встановлюється розмір вартості, яка необхідна для того, щоб відновити, замінити або створити подібний об’єкт. У більшості випадків підхід застосовується щодо комерційної нерухомості, нежитлових будівель.

Найчастіше, незважаючи на певні відмінності між методами, послідовність витратного підходу має однакову форму:

  1. Визначення вартості землі, де розміщений об’єкт.
  2. Обчислення суми, яка буде потрібно для відновлення або заміщення об’єкта.
  3. Підрахунок показника зносу.
  4. Обчислення остаточної вартості об’єкта, враховуючи знос.

Витратний підхід, як і всі інші, має свої методи. Давайте поговоримо про них.

Метод порівняльної одиниці

У даному випадку здійснюється пошук подібних об’єктів нерухомості і встановлюються всі їх елементи. Після аналогічні об’єкти піддаються певним змінам, які залежать від характеристик оцінюваної нерухомості.

Метод розбивки по компонентах

Метод встановлює вартість витрат за окремими елементами, а потім усі показники сумуються і виходить кінцевий результат оцінки.

Метод кількісного обстеження

Кількісне обстеження полягає в оформленні повної докладної кошторису для створення нового аналогічного об’єкту. Також під час оформлення документа враховуються різні накладні витрати.

Прибутковий підхід під час оцінки нерухомості

ocenka nedvizhimosti

Отже, перейдемо до останнього підходу – доходному. Він включає в себе два методи: дисконтування грошового потоку і капіталізацію доходів.

Давайте розглянемо їх докладніше.

Метод дисконтування грошового потоку

Метод містить у собі принцип припущення щодо бажаного доходу від об’єкта нерухомості. До уваги береться якийсь проміжок часу.

Алгоритм цього методу полягає в наступному:

  • Встановити передбачуваний період отримання прибутку.
  • Здійснити аналіз і прогноз для грошових потоків за кожний окремий рік.
  • Провести дисконтування.
  • Обчислити ставки дисконтування в якості середньої норми доходів, які очікуються в результаті інвестування.
  • Підрахувати вартість об’єкта нерухомості на кінець встановленого періоду.
  • Порахувати всі отримані показники і отримати необхідний результат.

Метод капіталізації доходу

Цей метод у більшості випадків використовують щодо нерухомості, яка приносить прибуток на постійній основі.

Для того, щоб здійснити оцінювання об’єкта, застосовуючи вказаний метод, необхідно здійснити:

  1. Обчислення чистого прибутку від оцінюваного об’єкта.
  2. Встановлення чистого прибутку в разі продажу об’єкта.
  3. Підрахунок показника коефіцієнта капіталізації, який характерний для певного доходу.

Таким чином, ми розглянули всі підходи і методи оцінки нерухомості. Застосовуючи будь-який з них, необхідно пам’ятати, що все залежить від об’єкта оцінювання, а також ситуації та оточуючі фактори. Правильним рішенням буде звернутися за допомогою до високо кваліфікованого фахівця. А в цьому вам допоможе компанія Pareto. Експерти, які мають великий практичний досвід і точно знайдуть рішення в будь-якій ситуації.

Було корисно? Дізнайтесь більше! Наприклад, про те, як відбувається оцінка майна при розлученні.

Рейтинг 4.5 на основі 39  ответов

Додати коментар

схожі статті


Оцінка майна що вноситься до статутного капіталу
Оцінка майна, що вноситься до статутного капіталу
Оцінка майна у виконавчому провадженні
Оцінка майна у виконавчому провадженні
Кейс оцінка споруди
КЕЙС: “ОЦІНКА РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ДЛЯ ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ”
Податки на купівлю
Купівля-продаж нерухомості: що потрібно сплачувати в 2020 році