Процедура оцінки майна в Україні у 2026 році
Що таке процедура оцінки майна і коли вона необхідна?
Оцінка майна – це визначення вартості об’єкта на конкретну дату відповідно до вимог законодавства та національних стандартів оцінки. Результатом такої роботи є звіт про оцінку, який підтверджує визначену вартість активу для конкретної мети.
Об’єктом оцінювання може бути квартира, будинок, земельна ділянка, комерційне приміщення, обладнання, транспорт, цілісний майновий комплекс, корпоративні права або інші активи. Найчастіше оцінку майна замовляють у таких випадках:
- продаж або купівля нерухомості;
- оформлення спадщини;
- дарування, поділ або відчуження;
- передача в заставу для отримання кредиту;
- визначення вартості активів бізнесу;
- судові спори;
- приватизація, оренда або відчуження державної та комунальної власності;
- бухгалтерський, податковий або управлінський облік.
Як проводиться оцінка майна у 2026 році?
Процедура проводиться сертифікованими оцінювачами або суб’єктами оціночної діяльності відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», національних стандартів оцінки та інших нормативних актів.
Оцінювач аналізує документи на об’єкт, його характеристики, технічний стан, місце розташування, ринкову ситуацію та інші фактори, які впливають на визначення вартості. Для визначення вартості оцінювач може застосовувати порівняльний, дохідний або витратний підхід. Наприклад, під час оцінки житлової нерухомості зазвичай аналізують ринкові пропозиції щодо продажу аналогічних об’єктів, а для об’єктів комерційного призначення можуть додатково враховувати потенційний дохід від їх використання у майбутньому.
Результатом роботи є звіт про оцінку майна з висновком про визначену вартість. Якщо визначення вартості потрібне для нотаріального оформлення правочину з метою оподаткування, інформація про звіт вноситься до Єдиної бази даних звітів про оцінку Фонду державного майна України (ФДМУ).
Основні етапи оцінки майна в Україні: покроковий гід
Процес оцінки майна в більшості випадків проходить за схожою схемою.
- Подання заявки та визначення мети оцінки. Замовник звертається до оцінювача або суб’єкта оціночної діяльності та надає відомості про об’єкт оцінки та мету проведення робіт.
- Підготовка документів. Для проведення процедури необхідно надати документи, які підтверджують право власності та містять інформацію про об’єкт, його технічні характеристики. Перелік залежить від виду активу.
- Аналіз об’єкта та ринкових даних. Оцінювач аналізує характеристики активу, його стан, місце розташування, функціональне призначення, наявність обмежень та обтяжень, ринкову ситуацію та інші фактори, які можуть впливати на вартість.
- Розрахунок вартості. Оцінювач застосовує відповідні методичні підходи та проводить розрахунки. Методика залежить від типу власності та мети оцінки.
- Підготовка та реєстрація звіту. Після завершення розрахунків формується звіт про оцінку майна. Якщо цього вимагає законодавство, інформація про звіт вноситься до Єдиної бази даних звітів про оцінку ФДМУ.
Як змінилася процедура оцінки майна у 2026 році?
Постановою № 324 від 12 березня 2026 року Кабінет Міністрів України вніс зміни до Методики оцінки майна. Основні зміни такі:
- Розширено сферу застосування Методики. Тепер вона охоплює оцінювання санкційних активів, стягнутих у дохід держави за рішенням суду відповідно до Закону України «Про санкції», а також уточнює правила щодо державної і комунальної власності, об’єктів приватизації та збитків.
- Уточнено порядок оформлення звіту. Для випадків, на які поширюється ця Методика, звіт про оцінку майна та висновок про вартість може оформлюватися в електронній формі, а потреба в паперовому примірнику визначається відповідним договором.
- Оновлено підхід до приватизаційних об’єктів. Зокрема, уточнено правила визначення стартової ціни пакетів акцій, оцінки пулів об’єктів та об’єктів з невід’ємними поліпшеннями.
Постанова №324 набрала чинності 20 березня 2026 року, але її положення потрібно застосовувати з урахуванням сфери дії Методики оцінки майна.
Вартість оцінки майна: фактори, що впливають на ціну
Вартість послуги залежить від того, навіщо потрібна оцінка майна, а також його типу, складності, обсягу необхідних документів і строків виконання роботи.
На ціну можуть впливати:
- вид майна та його технічні характеристики;
- специфіка об’єкта – наприклад, комерційна нерухомість, виробничі активи або цілісний майновий комплекс;
- місце розташування об’єкта;
- наявність або відсутність повного пакета документів;
- мета, з якою проводиться процедура;
- складність розрахунків і обсяг ринкового аналізу;
- терміновість підготовки звіту.
Фіксованих державних тарифів на такі послуги немає. Вартість роботи суб’єкт оціночної діяльності визначає самостійно з урахуванням чинників, вказаних вище.
Особливості оцінки в Києві та інших містах України у 2026 році
Законодавчі вимоги до оцінки є однаковими для всіх регіонів України, але практична робота оцінювача залежить від міста, типу активу та стану локального ринку. Наприклад, у Києві та великих обласних центрах зазвичай доступно більше ринкових даних для порівняння: оголошень про продаж, інформації про угоди, комерційних пропозицій щодо оренди та продажу нерухомості. Це спрощує підбір аналогів і дає змогу проводити більш розширений порівняльний аналіз, особливо для житлової та комерційної нерухомості. Натомість у невеликих містах, громадах або для вузькоспеціалізованих об’єктів ситуація інша. Оцінювач може мати обмежену кількість ринкових аналогів, тому аналіз потребує ширшого періоду дослідження або використання додаткових джерел інформації.
У 2026 році на вартість в окремих регіонах продовжують впливати наслідки воєнного стану: пошкодження, зміна попиту на нерухомість, релокація бізнесу, коливання орендного ринку та обмежений доступ до частини об’єктів. У таких випадках оцінювач додатково враховує фактичний стан активу та доступність підтверджених ринкових даних.
Поради та рекомендації для успішного оцінювання
Щоб процедура пройшла без затримок, варто заздалегідь підготуватися до процедури. Для цього:
- Перевірте наявність правовстановлюючих документів на майно.
- Підготуйте технічний паспорт, витяги з реєстрів та інші документи, які містять характеристики об’єкта.
- Повідомте оцінювача, для чого потрібна оцінка майна (продаж, спадщина, кредитування, судовий спір, бухгалтерський облік тощо).
- Надавайте актуальну інформацію про стан активу, перепланування, реконструкцію або пошкодження об’єкта.
- Якщо звіт потрібен терміново, узгодьте строки його підготовки до початку роботи.
- Перевірте, чи має оцінювач або компанія чинні документи суб’єкта оціночної діяльності.
- Для операцій, які потребують нотаріального оформлення, уточніть, чи потрібно вносити звіт до Єдиної бази даних ФДМУ.
Поширені запитання
Хто проводить оцінювання та які вимоги до оцінювачів?
Процедуру проводить оцінювач, який отримав кваліфікаційне свідоцтво та працює у складі суб’єкта оціночної діяльності. Такі фахівці повинні проходити професійну підготовку, підвищення кваліфікації та дотримуватися вимог законодавства у сфері оціночної діяльності.
Що робити, якщо оціночна вартість відрізняється від ринкової?
Оціночна вартість визначається на підставі документів, ринкових даних і методичних підходів. Якщо замовник вважає отримані дані некоректними, він може замовити рецензування звіту або провести повторну оцінку в іншого суб’єкта оціночної діяльності.
Чи має строк дії звіт про оцінку майна?
Так. Строк дії звіту залежить від мети оцінки та вимог законодавства або установи, для якої він подається. Тому перед використанням звіту варто уточнити ці аспекти заздалегідь.
Чи можна використовувати оцінку майна для отримання кредиту?
Так. Банки часто вимагають звіт про оцінку майна, якщо нерухомість або інше майно передається в заставу. На підставі такого звіту банк оцінює вартість забезпечення та умови кредитування.
Які документи потрібно надати для оцінки майна в Україні?
Перелік документів залежить від типу власності та мети оцінки. Зазвичай потрібні документи, які підтверджують право власності, містять технічні характеристики об’єкта та дають змогу його ідентифікувати.
Додатково оцінювач може запросити технічну документацію, витяги з реєстрів, інформацію про обмеження, обтяження, реконструкцію та інші дані, які впливають на визначення вартості об’єкта.
Які види майна не підлягають оцінці?
Законодавство не містить загального переліку активів, які «не підлягають оцінці». Водночас оцінювач не зможе підготувати коректний звіт, якщо об’єкт неможливо ідентифікувати, відсутні базові документи або немає достатніх даних для визначення вартості відповідно до вимог законодавства та національних стандартів оцінки.
Посада: CEO, сертифікований оцінювач міжнародного рівня
– експерт із багаторічним досвідом у галузі оцінки майна, майнових прав та бізнесу
– проведення вебінарів та створення освітніх відео на YouTube на теми оцінки матеріальних та нематеріальних активів, захисту інтелектуальної власності, бізнес-планування.
– автор наукових статей та публікацій на порталах Biz.Ligazakon, JurLiga, Buh.ligazakon, Бухгалтер911, Мінфін.
