Парето - консалтинговая компания, оценка имущества
  • (044) 221-81-75
  • (067) 759-60-80
  • (095) 285-11-98
697603

Кейс: “Оценка гаража для ЧАО “Киев-Днепровский ПРЕДПРИЯТИЕ””

Заказчик:

Частное акционерное общество «Киев-Днепровский ПРЕДПРИЯТИЕ».

Задача:

Определение стоимости гаража для расчета размера арендной платы.

Ход выполнения проекта:

Объект оценки — гараж, расположенный в г.Киев. Балансодержателем объекта оценки является ЧАО «Киев-Днепровский ПРЕДПРИЯТИЕ» согласно предоставленных документов.

Перечень предоставляемых Заказчиком документов:

Данные относительно правового статуса земельного участка, на котором расположен объект оценки не были предоставлены Заказчиком. В связи с этим, Оценщиком нашей компании принимался правовой статус земельного участка, как «не оформлена».

Определение стоимости объекта оценки по доходному подходу

В качестве денежного потока рассматривается доход от предоставления объекта оценки в аренду по рыночным ставкам.

Выбор объектов сравнения проводился по следующим критериям:

  • из всех предложений коммерческой и нежилой недвижимости, предлагаемой для передачи в аренду, избирались объекты соответствующего коммерческого назначения;
  • избирались помещения / здания, находящиеся в подобных и наиболее приближенных районах в район расположения объекта оценки;
  • избирались объекты сравнения, по конструктивным элементам и назначению аналогичны оцениваемого объекта;
  • объекты сравнения имеют состояние, подобное оцениваемому объекту;
  • площадь объектов сравнения приближена к размеру площади объекта оценки.

После определения элементов сравнения проводился расчет стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объектов сравнения. 

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации — норма дохода, используемая для перевода денежных сумм, ожидаемых в будущем, в их текущую стоимость. Норма дохода, которая требуется инвесторами, всегда зависит от уровня риска, то есть степени неопределенности в отношении возможных потерь, а также от доходности альтернативных вариантов инвестирования.

Метод кумулятивного построения представляет собой проекцию модели поведения типичного инвестора при формировании им своих требований к норме дохода на вложенный капитал. Прежде чем вложить свои средства в какой-либо объект инвестирования, инвестор сопоставит доходность данной инвестиции с доходностью, на которую он может рассчитывать, вложив свои средства в активы с минимальным уровнем риска. Причем объектом сравнения не обязательно должен быть именно безрисковый актив. Любой вид активов, доходность и риск использования которого с точки зрения возможности получения дохода известны, может быть использован в качестве базы для сравнения.

Суть данного метода заключается в том, что к безрисковой ставки дохода добавляются компенсационные премии за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данный объект по сравнению с альтернативными безрисковым инвестициям.

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

В отчете об оценке имущества и в заключении о стоимости объекта оценки Оценщик нашей компании отражает факт о включении или невключении в стоимость суммы налога на добавленную стоимость.

Таким образом, в отчете была указана стоимость объекта оценки, рассчитанная с использованием доходного подхода.

При проведении оценки, в соответствии с общепринятыми нормами, были проанализированы доходный и сравнительный подходы. Результаты, полученные с помощью использованных методических подходов оценки, имеют некоторую расхождение значений, по мнению нашего Оценщика это вполне закономерно.

Результат:

Проанализировав полученные результаты и, учитывая мировой опыт оценки недвижимого имущества, Оценщик нашей компании считает, что достоверность доходного подхода снижается из-за того, что рыночные данные не позволяют достоверно оценить доходы от эксплуатации объекта оценки, ставку капитализации и эксплуатационные расходы. В реальных условиях трудно с достаточной точностью спрогнозировать будущие доходы и расходы владельца. Кроме того, на точность результата оценки влияет неопределенность условий договоров аренды, которые часто носят конфиденциальный характер, неопределенный срок владения объектом оценки, ориентировочная прогнозируемость изменения стоимости недвижимости аналогичного назначения во времени и тому подобное. Поэтому доходный подход в данном отчете носит справочный характер.

Сравнительный подход основан на сравнении продаж недвижимого имущества и является наиболее простым, систематическим подходом при расчете стоимости объекта оценки. Поскольку аналоги оцениваемого объекта присутствовали на вторичном рынке недвижимого имущества, отвечают по своим характеристикам объекта оценки, оценка по сравнительным подходом дает реальные результаты о стоимости такого имущества. Несмотря на то, что определенная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов, учитывая цель и назначение данной оценки, оценщик признал правомерным принять рыночной стоимости объекта оценки стоимость, определенную сравнительным подходом.

 

Рейтинг 4.5 на основе 13  ответов

Добавить комментарий

похожие статьи


кейс оценка программного обеспечения
КЕЙС: «ОЦЕНКА ПРОГРАММНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ»
кейс оценка именной акции
КЕЙС: «ОЦЕНКА ИМЕННОЙ АКЦИИ ДЛЯ ЧАСТНОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА»
ценные бумаги
КЕЙС: «ОЦЕНКА ЦЕННЫХ БУМАГ ДЛЯ ПАТ «ПІВНІЧТРАНС»»
ценные бумаги
КЕЙС: «ОЦЕНКА ЦЕННЫХ БУМАГ»
upload 961545040383 Mocompany
Кейс: «Оценка нежилого здания»