Заказчик:
Собственник нежилого здания.
Задача:
Определение стоимости здания для целей заключения договора ипотеки с АО «Ощадбанк».
Ход выполнения проекта:
Объектом оценки являются нежилые здания общей площадью 1702 кв. м., расположенные в г. Мирноград.
Перечень предоставляемых документов:
- договор дарения нежилых зданий;
- выписка из Государственного реестра прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности;
- технический паспорт.
Характеристика расположения объекта оценки
По своему расположению представленный к оценке объект относится к центральной части города. Окружающая застройка характеризуется наличием частных жилых домов, банковских учреждений, медицинских учреждений, магазинов, предприятий общественного питания.
Объект оценки имеет удобные подъездные пути. Территория комплекса имеет асфальтовое покрытие. Вокруг административного здания территория хорошо благоустроена: вымощена брусчаткой, высажены декоративные деревья и кусты, сделанные цветочные клумбы, фонтан.
Анализ рынка коммерческой недвижимости
По данным донецких риэлторов, цены на недвижимость больше не снижаются, а имеют тенденцию к увеличению.
Согласно результатам последнего маркетингового исследования Оценщиком рынка коммерческой недвижимости в г. Мирноград и наиболее сопоставимых по уровню социально-бытовой инфраструктуры и уровнем инвестиционной привлекательности городах Донецкой области, были получены следующие данные:
- средняя стоимость продажи 1 кв. м. отдельно стоящих помещений и зданий производственно-складского назначения составляет от 150 до 250 долл. США;
- средняя стоимость продажи 1 кв. м. отдельно стоящих помещений и зданий административно-офисного назначения составляет от 350 до 550 долл. США.
Среди факторов, которые влияют на стоимость коммерческой недвижимости, можно выделить следующие:
- общая и полезная площадь недвижимости;
- местоположение, наличие инфраструктуры;
- наличие приватизированного земельного участка, его площадь и целевое назначение;
- год постройки зданий;
- юридическая чистота документов;
- техническое состояние конструктивных элементов, уровень отделки и тому подобное.
Обоснование результатов расчетов стоимости объекта оценки
При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы все три основных подхода определения стоимости объекта оценки: затратный, доходный и сравнительный. В результате анализа, Оценщик нашей компании пришел к выводу о целесообразности использования в этом случае одного из основных подходов оценки стоимости, а именно сравнительного подхода. Данный подход основывается на предположении, что субъекты учитывают информацию о продаже аналогичных объектов при совершении сделки купли-продажи недвижимости. Отсюда следует, что данный метод имеет в своей основе утверждения, что благоразумный покупатель заплатит не больше сумму за выставленный на продажу объект, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект недвижимости. Итак, исходя из того, что расчет по данному подходу проводился на основе действительных рыночных данных о существующих на рынке предложения к продаже подобных объектов, вполне обоснованно можно утверждать, что определенный в рамках сравнительного подхода показатель стоимости объекта является достоверным и вполне соответствующим рыночной стоимости объекта.
Результат
Таким образом, после проведения оценки нежилого здания была определена рыночная стоимость объекта оценки общей площадью 1 702,00 кв. м., расположенного в г. Мирноград, что и было первичным заданием.
Должность: СEO, сертифицированный оценщик международного уровня
— эксперт с многолетним опытом в области оценки имущества, имущественных прав и бизнеса
— проведение вебинаров и создание образовательных видео на YouTube по теме оценки материальных и нематериальных активов, защиты интеллектуальной собственности, бизнес-планирования.
— автор научных статей и публикаций на порталах Biz.Ligazakon, JurLiga, Buh.ligazakon, Бухгалтер911, Минфин.
