Парето - консалтинговая компания, оценка имущества
  • 044 221 81 75
  • 067 759 60 80
  • 095 285 11 98
zakonoproekt 5600 podnimut li ceny na zhile

Законопроект №5600: поднимут ли цены на жилье?

Многие уже слышали о “скандальном” законопроекте №5600. Этот документ устанавливает массу разных налогов в различных сферах жизнедеятельности. В отдельности законопроект предусматривает НДС на недвижимость. Эта новость привела к спорам на украинском рынке. И сейчас мы разберемся, что же на самом деле означают нормы нового законопроекта.

Мнение экспертов о ценах на недвижимость

Мнения об увеличении цены на недвижимость из-за нововведенного налога отличаются. Итак, некоторые застройщики уверяют, что недвижимость вырастет в цене на целых 40%, что очень странно, ведь НДС — это только 20%.

Также существуют мнения, что цены увеличатся на 7-13% или 20%+. Как видим, прогнозов много, но какой же правильный никто не знает.

Появился интерес вокруг новостроек и цен на них, но вопрос и о вторичном жилье стал не менее популярным. Новый законопроект составлен так, что НДС необходимо будет платить и во время перепродажи старого жилья. И тут у людей возникает паника, что их заставят платить 20% от стоимости объекта недвижимости.

Однако одновременно с мнением застройщиков существует мнение и создателей закона, которое полностью отличается.

Если обратиться к действующему законодательству, то мы увидим, что НДС при первой продаже недвижимости существует и сегодня. Просто не все застройщики законопослушны и уплачивают необходимые налоги.

Таким образом, для застройщиков, которые не уклоняются от НДС, по сути, экономическое положение не изменится, а вот для “любителей не платить” ситуация, конечно, не самая благоприятная. Поэтому часть застройщиков и аргументирует будущее повышение цен, опираясь на изменения в законодательстве. 

Однако точно сказать, что происходит на украинском рынке, мы не можем. Ведь это мнения от двух сторон: застройщиков и законодателей. А вот проанализировать действующее законодательство, новый законопроект №5600 и дать экспертное заключение — это в наших силах.

Существует ли сегодня НДС?

Для того, чтобы ответить на этот вопрос, необходимо обратиться к Налоговому кодексу Украины. Итак, мы можем заметить, что в разделе 5 действительно указано, что облагается налогом первая передача уже готового объекта недвижимости. Не попадает под налогообложение вторичное жилье и новостройки, которые строят за счет государственных средств. То есть для застройщиков действительно существует обязательный НДС (во время передачи объекта от подрядчика к застройщику), а вот платят ли они его — это совсем другой вопрос.

Большая часть застройщиков стараются избежать этого налога. Как? Очень просто. 

Первый вариант — это продать все жилье еще до момента ввода его в эксплуатацию. Суть в том, что НДС предусмотрен только на готовое жилье, а недострой не облагается налогом. Вот почему все стараются распродать жилье на этапе стройки.

Второй вариант — это доверенные физические лица. Застройщики оформляют все жилье на группу физических лиц, а в будущем продают жилье реальным клиентам, но по документам это считается как перепродажа, которая не требует оплаты НДС.

Третий вариант — продажа ценных бумаг. Застройщики продают недвижимость через инвестиционные фонды. Таким образом, объектом купли-продажи является не квартира, а ценные бумаги, которые не облагаются НДС.

Что нового вводит данный законопроект?

Конечно, возникает вопрос — почему так много шума вокруг нового законопроекта №5600, если НДС существовал и до него? На самом деле, законодатели решили изменить норму, которая регулирует налогообложение жилья, и теперь, согласно новой формулировки, под НДС не будет попадать только объекты, которые построены за счет государственного бюджета. 

Таким образом, налог возникнет не только при первой продаже жилье, но и для всех последующих. Кроме того, НДС будет уплачиваться не только во время передачи жилья от подрядчика к застройщику, но и при оформлении договора купли-продажи с покупателями (физическими лицами).

Кроме того, законопроект №5600 вводит новую норму, которая устанавливает налог частным лицам во время продажи жилья. Таким образом, за каждый третий проданный объект за год необходимо будет платить 20% (это НДФЛ и военный сбор). Такое нововведение ударит по махинациям некоторых застройщиков, которые оформляют жилье еще на этапе стройки на некоторых физических лиц. Или же у них будет одно решение — увеличить свой штат так, чтобы на каждого в год приходилось не больше двух объектов недвижимости. Хотя так они разорятся на выплаченной заработной плате. 

Подорожает ли жилье и на сколько?

Откуда берут эти огромные 40%, на которые должно подорожать жилье? И правда ли это? Сейчас мы постараемся разобраться.

Суть в том, что вводится новая система подсчета налога. Если сегодня эта сумма рассчитывается от передачи жилья от подрядчика к застройщику (то есть по себестоимости), то в будущем эта цифра может зависеть от стоимости жилья во время непосредственной продаже физическому лицу (а тут цифра повыше будет, чем себестоимость). 

Следует понимать, что кроме себестоимости самого объекта недвижимости, застройщик платит еще за аренду земли, инфраструктуру и другие расходы. И, конечно же, каждый хочет отбить эту сумму во время продажи. 

Однако по подсчетам некоторых специалистов цена не вырастет на 40%, а только на 7-13%. На этапе фундамента стоимость может подняться всего лишь на 3-5%, а вот на готовые объекты цены могут увеличиться и на 20%.

Хотя в то же время все будет зависеть от индивидуальных особенностей компании и от того, по какой схеме они работают сегодня. Поэтому у некоторых и возможно подорожание на 40%, но долгое пребывание на украинском рынке недвижимости им не гарантируют. Эксперты считают, что такие компании либо заморозят и оставят свою стройку, либо продадут объекты более экономически стойким компаниям.

Появится ли НДС на вторичном рынке жилья?

Новость о том, что НДС появится и на вторичном рынке, не на шутку возмутила владельцев объектов недвижимости. Однако эксперты уверяют, что переживать не о чем, ведь НДС не касается частных лиц.

Частников ждут другие нововведения, о которых мы писали выше. Это налог на каждый третий проданный за год объект, а также новый налог на огороды. 

Увеличение цен на жилье не обойдет и вторичный рынок. Так, если первичное жилье вырастет в цене на 20%, то вторичное — на 10-15%. В связи с этим возникает много вопросов о будущем украинского рынка недвижимости. Ведь зарплаты украинцев останутся те же, а квартиры станут дороже, соответственно продажи упадут, а что будет по итогу сказать сложно. Одно знаем точно, что законопроект №5600 обязует всех платить деньги за жилье и приведет к минимуму возможность обойти закон стороной.

Было интересно? Читайте больше! Например о том, как соотносятся между собой земельный участок и здание на нем: как единое целое или как два разных объекта.

Рейтинг 4.5 на основе 70  ответов

Добавить комментарий

похожие статьи


poziciya-bp-vs-o-prave-sobstvennosti-na-zemelnyj-uchastok-i-obekt-nedvizhimosti
Позиция БП ВС о праве собственности на земельный участок и объект недвижимости
Что стоит знать о дарении недвижимости в Украине
Дарение недвижимости в Украине: что нужно знать в 2021 году?
новый реестр
Объединение двух реестров — одна из задач земельной реформы
Вторичная продажа квартир
Вторичный рынок жилой недвижимости в Киеве: какая ситуация была в сентябре 2020?