Оцінка комерційної нерухомості
Оцінювачі об’єктів нерухомості умовно поділяють її на 2 типи. Визначальною характеристикою є функціональна приналежність. Основні різновиди:
- будівлі, що застосовуються власником для задоволення своїх або суспільних потреб;
- комерційна площа – приносить орендарю стабільний дохід.
Оцінка комерційної нерухомості завжди обходиться власнику дорожче. Адже тариф на складське приміщення і місячна оренда квартири сильно відрізняються один від одного. Тому і методики оцінки комерційної нерухомості різні.
Комплекси, споруди, будівлі та інша комерційна нерухомість припускають тривале дослідження експертом з ліцензією інших, схожих об’єктів. Знайти схоже приміщення буває складно. Також важливим є аспект прибутковості, з вирахуванням інфляційного процесу та інших факторів.
При цьому для визначення вартості житлової нерухомості досить знати:
- площу квадратних метрів;
- вдале місце розташування.
Комерційний об’єкт для спрощення ринкової оцінки класифікують наступним чином:
- приміщення, яке використовується як склад;
- офіс;
- готель;
- житло, призначене для оренди, еліт-класу;
- площа для торгівлі;
- торгово-розважальний центр;
- промисловий об’єкт.
ЩО ВПЛИВАЄ НА ВАРТІСТЬ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ
Фактори, які визначають ціну комерційної нерухомості:
- розміщення будівлі;
- в якому році побудовано приміщення;
- наявність охорони і території для паркування;
- в якому стані знаходиться ремонт торгової площі і будівлі;
- як облаштована інфраструктура району;
- скільки населення проживає в районі;
- наявність будівництва житлових будівлі та приміщень для торгівлі.
Оцінка комерційної нерухомості ціна на яку залежить від фізичних характеристики об’єктів, їх розмірів, а також внутрішнього наповнення. Йдеться про ремонт і розстановці обладнання.
КОЛИ ПОТРІБНА ОЦІНКА КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ
Висновок оцінювача про вартість об’єкта нерухомості може знадобитися в наступних випадках:
- приміщення планується викупити;
- передати в оренду або орендувати;
- оформити право довірчого управління;
- при передачі майна в якості спадщини;
- складання шлюбного договору;
- якщо потрібно довести спонсорам привабливість вкладення інвестицій в будівлю;
- укладення договору про лізинг;
- приватизація комерційної нерухомості;
- об’єкт вносять до статутного капіталу підприємства;
- здійснюється розділ майнових цінностей;
- приміщення запропоновано в якості застави для отримання кредиту;
- оформляється страховка;
- розраховуються податкові відрахування на майно.
ДОКУМЕНТИ ДЛЯ ОЦІНКИ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ
Звіт, складений незалежним експертом – документ конфіденційного формату, який відносять до суду, банк або іншу інстанцію. Оцінка торгової нерухомості починається зі збору обов’язкових офіційних паперів:
- документи, що встановлюють власника об’єкта, до них відносять угоду купівлі-продажу, дарчу, сертифікат з зазначенням прав власності, судове рішення;
- технічний паспорт на торгову площу, виданий в БТІ;
- паспорт власника або одного із співвласників. Коли оцінку експертного фахівця замовляє юридична особа, обов’язково до передачі свідоцтво про реєстрацію або виписка.
Якщо будівля є державною власністю, клієнт повинен надати оцінювачу такі документи.
- Лист, написаний балансоутримувачем. Складається в довільному форматі. Відомості, які вказують: за якою адресою знаходиться приміщення, на якому поверсі, яка його площа, найменування орендаря, призначення об’єкта.
- План поверху, де розташовується об’єкт, в деталях. В якості альтернативи підійде технічний паспорт з БТІ.
ПІДХОДИ ДО ОЦІНКИ КОМЕРЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ
Оцінка ринкової вартості комерційної нерухомості в копанні “Парето” здійснюється за допомогою перевірених методик. Методи оцінки припускають кілька покрокових етапів.
- Спеціаліст визначає горизонт інвестицій – тривалість володіння ринкової нерухомістю. Нежитлова будівля зазвичай оформляють на 5-10 років.
- Розрахунок доходу, який планується виручити від передачі об’єкта в оренду, що розподіляється по роках. Важливо врахувати максимально вигідне використання торгової площі та можливість тимчасової втрати коштів в момент заміни орендаря.
- Визначення чистого доходу, окремо по звітних періодах, та дисконтної ставки.
- Фіксація показника поточної реверсії, тобто експертний аналіз і вказівку майбутньої ціни комерційної нерухомості.
- Підсумовування прибутку від використання і суми реверсії на поточну дату.Також оцінювачу належить врахувати чимало нюансів, які стосуються конкретного об’єкта.
Які документи необхідні для оцінки комерційної нерухомості?
Для складання звіту з оцінки комерційної нерухомості вам необхідно пред'явити документ, що встановлює право на цю власність, а також паспорт БТІ та довідку про балансову вартість об'єкта, разом зі свідоцтвом про держреєстрацію юридичної особи. Разом з ними розглядаються охоронні свідоцтва, якщо об'єкт є пам'яткою архітектури, і державний акт на право власності. Якщо будівля здається в оренду, необхідно докласти договір оренди. Розглядаються також документи про умовно-змінні витрати по обслуговуванню нерухомості.
Як встановлюється вартість при незалежній оцінці?
При незалежній оцінці вартість встановлюється на основі бази оцінювання. Вона може відповідати як ринкової вартості, так й не ринковим видам вартості. Вибір бази залежить від характеристик об'єкта, його призначення та нормативних вимог до нього. Щоб вартість була визначена максимально точно, необхідно надати повні вірогідні дані оцінювача.
Які фактори впливають на вартість оцінки?
На вартість комерційного об'єкта впливає те, де він розміщений, в якому технічному стані знаходиться будівля на момент оцінки, чи є у нього охорона, а також рік побудови об'єкта. Важливу роль відіграє наявність території під паркування біля будівлі. На вартість нерухомості впливають інфраструктурні особливості району і ступінь його заселеності.
Чи можна визначити вартість будівлі, якщо відсутні всі документи?
Ринкову вартість об'єкта при відсутності документів встановити не можна, бо неможливо визначити обсяг прав замовника, і визначити точні параметри будівлі, від яких залежить його ціна. Без документів також неможливо визначити характер землекористування.
Які об'єкти комерційної нерухомості можна оцінити?
Комерційні об'єкти, які підлягають оцінці, містять офісну нерухомість, торгівельну нерухомість, а також виробничі будівлі та складські приміщення.