Парето - консалтинговая компания, оценка имущества
  • (044) 221-81-75
  • (067) 759-60-80
  • (095) 285-11-98
vplyv virusu na neruhomist

Covid-19 и рынок недвижимости в Украине

Что происходит на рынке недвижимости в период пандемии Covid-19: прогнозы и ожидания

Несмотря на неопределенность реалий сегодняшнего дня и пугающие прогнозы на будущее, анализ ситуации на рынке коммерческой недвижимости в целом показал, что дела в этой сфере обстоят не так плохо, как ожидалось. С экономической точки зрения ситуация выглядит существенно лучше, чем в периоды предыдущих кризисов, пришедшихся на 2008 и 2014-2015 годы.

Чем эксперты объясняют относительную стабильность в этом сегменте рынка? Первая причина – большая, чем пять лет назад, общая сбалансированность украинской экономики. Это, прежде всего, касается курса гривны по отношению к другим валютам. В настоящий момент он экономически обоснован, что оказывает значительное влияние на величину арендных ставок. В будущем курс может подвергнуться определенным колебаниям в пределах 10-20%, что в некоторой степени отразится на величине стоимости аренды. Однако эти изменения не будут столь катастрофично влиять на общую ситуацию, как в 2014-2015 гг., когда гривна упала в цене в 3 раза по отношению к основной мировой валюте – доллару.

Кроме того, рынок избавился от наличия так называемого «пузыря». Это ситуация, когда стоимость аренды намеренно существенно завышена. Наглядным примером могут служить месячные арендные ставки на складские площади в размере $10 за кв. м. и помещений для офисов классов А и В в пределах $50-70 за кв. м. (без учета ОРЕХ и НДС) в 2008 году. Прошлый год продемонстрировал сбалансированность спроса и предложения на рынке торговой недвижимости. Что касается складских и офисных площадей, то в этих сегментах отмечалось даже превышение спроса над предложением. Важным фактором, влияющим на такое положение дел, является отсутствие «закредитованности» владельцев коммерческой недвижимости и девелоперов, что имело место в 2008 году.

Исходя из этого, можно констатировать, что по сравнению с прошлыми кризисами, в сегодняшний непростой период украинская экономика вступила более крепкой и здоровой. Это дает основания предположить, что при условии того, что карантинные меры не продлятся дольше нескольких месяцев и будут успешными, кризис не будет затяжным. Специалисты прогнозируют относительно скорое восстановление и возврат экономики к докризисным показателям. Поэтому рассматривая положение в каждом сегменте коммерческой недвижимости отдельно, можно более или менее достоверно предположить возможные варианты развития ситуации в нем.

Торговая недвижимость и стрит-ритейл

Реалии. На данный момент огромные торгово-развлекательные центры и иные торговые локации закрыты. Работать разрешено только аптекам и продуктовым магазинам. В сложившейся ситуации арендаторам не остается ничего другого, как начать переговоры с арендодателями о новых условиях съема помещений с учетом «карантинного сценария». Очевидно, что сейчас прибыли арендодателей от предоставления торговых площадей в ТРЦ снизились до нулевых показателей. Практически полное закрытие торговли вынуждает владельцев торговой недвижимости массово отправлять персонал в отпуск за свой счет или и вовсе проводить сокращения.

Убытки, для возмещения которых даже после окончания кризисного периода понадобится не один месяц и недополученный доход от бизнеса – со столь беспрецедентной ситуацией арендаторы имеют дело впервые. В самой радужной перспективе, когда карантин будет снят до наступления лета, прогнозируется восстановление продаж не ранее конца года. Потери арендаторов увеличатся также и потому, что новые коллекции, заказанные или уже завезенные арендаторами, к моменту открытия торговли потеряют свою острую актуальность, и им не останется ничего другого, как сразу продавать их по низкой цене. Особенно это касается фэшн-ритейла.

Прогнозы. Исходя из опыта преодоления кризисных ситуаций в прошлом, можно предположить, что регулирование отношений между владельцами недвижимости и арендаторами будет осуществляться в индивидуальном порядке. Подобное решение вопроса предполагает подписание краткосрочных приложений к основным договорам аренды, которые будут описывать новые условия и арендные ставки на время до стабилизации ситуации. Однако регулировка «в ручном режиме» хороша только на случай недолгого карантина. Если ограничительные меры затянутся, произойдет повсеместная переориентация потребителей на использование виртуальных площадок. Вероятность реализации таких прогнозов высока хотя бы потому, что уже сегодня отдельные ритейлеры переводят свой бизнес в онлайн форматы.

Таким образом, очевидно, что создавшаяся ситуация нанесет серьезный удар по традиционной торговле. Ввиду этого стоит предположить, что охлаждение инвестиционного спроса к данному сегменту станет еще более заметным. Это касается как локального, так и глобального уровня, притом, что и в обычных условиях все время ощущалось постоянное давление на традиционный ритейл со стороны электронной коммерции.

Офисные площади

Реалии. В сфере офисной недвижимости положение дел значительно более оптимистично, чем в случае с ритейлом. В этом сегменте на данный момент не происходит массового оттока числа арендаторов. Стоит, конечно, иметь в виду, что с момента введения жестких карантинных мер прошло не так много времени, однако положительным фактором можно считать то, что начавшиеся до введения карантина переговоры об аренде офисных площадей не прекращены и продолжаются.

Отличием от «докарантинной» ситуации является только то, что часть арендаторов обратилась к владельцам недвижимости с просьбами об уменьшении арендной ставки на время действия карантинных ограничений, мотивируя это сокращением операционной деятельности. Однако нельзя не отметить, что планировавшиеся расширения существующих площадей действующими арендаторами заморожены. На фоне этого происходит незначительное, но сокращение персонала.

Специалисты не исключают, что число обращений к арендодателям по поводу уступок в области арендных ставок может вырасти, однако значительно в меньших объемах, чем это наблюдается в ритейле.

Прогнозы. Офисный сегмент в сфере недвижимости традиционно имеет больший «запас прочности». Однако в случае затяжного карантина сокращение и сворачивание бизнеса будет неминуемым. Следствием этого может стать сокращение арендных площадей, что, в свою очередь, повлечет перемещение офисов в более бюджетные локации. За этим прогнозируемо последует существенное снижение арендных ставок на офисную недвижимость, а затем — остановка девелоперской активности в этом сегменте рынка. Тем не менее стоит понимать, что столь пессимистичная ситуация не будет слишком длительной. Удаленная работа – это временная мера и не выдержит долгосрочного использования. Поэтому как только вирусный форс-мажор будет взят под контроль, спрос на офисные площади непременно возвратится.

В этой сфере недвижимости все оптимистичные прогнозы о недолгом кризисе справедливы также лишь при условии, что карантинные меры не превысят нескольких месяцев и достигнут желаемого результата.

Складские площади

Реалии. В нынешних условиях наблюдается активизация спроса на складские помещения, задействуемые в фармацевтике, продуктовом ритейла, а также используемые e-commerce. В ситуации, когда происходит «проседание» прочих категорий арендаторов, подобное положение сделает возможным сбалансировать и структурировать спрос на складские помещения.

На фоне увеличивающегося спроса на потребительские товары, некоторые продовольственные ритейлеры не только не поддаются паническим настроениям, но и заявляют о необходимости аренды дополнительных площадей. В этой категории недвижимости немногие арендаторы заявили о желании пересмотреть существующие арендные ставки и провести переговоры по поводу введения льгот в карантинный период. Важным для понимания стабильности в этом сегменте рынка является также то, что арендные ставки в этой категории коммерческой недвижимости были в основном зафиксированы в национальной валюте.

Прогнозы. Категория складской недвижимости — один из немногих секторов рынка, который имеет самые высокие шансы выйти из этой переделки с наименьшими потерями и быстро справиться с последствиями кризиса. В сравнении с другими сегментами рынка недвижимости он имеет самые выгодные исходные условия и не подвергся жестким карантинным мерам, поэтому, скорей всего, выйдет «сухим из воды», особенно если ограничения не затянутся надолго.

Однако у этой медали есть и другая сторона. Из-за девальвации произойдет приостановка возобновившейся практики привязывать величину арендной ставки к доллару, которая, начиная с 2019 года, вновь приобрела популярность. Вследствие этого, вероятность нового девелопмента на рынке, перспектива которого стала осязаемой в конце ушедшего — начале нынешнего годов, отодвинется на неопределенный срок.

Сектор жилой недвижимости

В неофициальных обменах мнениями девелоперы в сфере жилой недвижимости сходятся в оценке того, что определенный всплеск активности в бюджетном сегменте рынка наблюдался непосредственно после стремительного понижения курса гривны с 25 до 28 грн. за 1 доллар. Это выразилось в том, что для сохранения своих сбережений потенциальным покупателям пришлось ускориться в принятии решений о совершении сделок. Тем не менее нельзя не констатировать факт того, что после стабилизации курса национальной валюты в пределах 28-28,5 грн. за доллар, существенно снизилось количество заключенных договоров о продаже в других секторах рынка жилой недвижимости.

Реалии. Ответом на сложившуюся ситуацию с вероятностью станет сокращение спроса на аренду жилья. Если карантин окажется затяжным, это приведет к тому что, многие арендаторы будут вынуждены либо совсем отказаться от идеи арендовать жилую недвижимость, либо им придется согласовывать с арендодателями снижение арендной платы. Многих сокращение доходов или потеря работы в связи с карантинными мерами может заставить просить о ее полной отмене на этот срок.

Прогнозы. Если проводить аналогии с ближайшим по времени кризисом 2014-2015 гг., то его особенностью было повышение спроса на жилье в новострое. Он в тот период было рекордно высоким, так как население подобным способом пыталось не потерять накопленные средства и уберечь свои сбережения от молниеносной девальвации. Такая же ситуация вполне вероятно может повториться и в нынешних реалиях. Особенно возможно это, если не изменится тенденция дальнейшего ослабления национальной валюты.

Рынок инвестиций

Реалии. На инвестиционном рынке ситуация ожидаемо замерла, и наблюдается значительный спад инвестиционной активности. В таком состоянии этот сегмент рынка скорей всего будет находиться до стабилизации общей картины, связанной с карантинными мерами и дальнейшими экономическими перспективами. Тем не менее на этом фоне развиваются другие сценарии, когда активизируются спекулятивные инвесторы, ищущие объекты, которые имеют существенный дисконт от рыночной стоимости.

Прогнозы. Нестандартная тенденция наблюдается в секторе сделок по покупке объектов недвижимости, стоимость которых была сформирована в национальной валюте. Здесь складывается ситуация, когда покупатели и продавцы готовы идти на компромиссы и взаимные уступки, максимально сближая свои первоначально приоритетные позиции. Это отразилось на сроках согласования цен и самого процесса заключения договоров – они значительно сократились. Очевидно, что подобная тенденция стала следствием желания обеих сторон сделки избежать возможных рисков. Для продавца – исключить угрозу стремительного понижения цены ввиду экономического кризиса, для покупателя — успеть предвосхитить обесценивание национальной валюты и, как следствие, ее покупательной способности.

Рейтинг 4.5 на основе 8  ответов

Добавить комментарий

похожие статьи


Сделка M&A
Сделки M&A. Почему на территории Украины они упали в 5 раз?
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость этой осенью: цена упадёт
продажа тюрьмы
«Продам тюрьму»: недвижимость, которую продают в Ирпене
оценка недвижимости
Оценка недвижимости в Украине станет бесплатной: когда это произойдёт и как будет выглядеть?
офисная недвижимость
ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КИЕВЕ: КАКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ БЫЛИ В ПЕРВОМ КВАРТАЛЕ 2020 ГОДА?