Covid - 19 і ринок нерухомості в Україні

Covid – 19 і ринок нерухомості в Україні

Що відбувається на ринку нерухомості в період пандемії Covid-19: прогнози і очікування

Незважаючи на невизначеність реалій сьогоднішнього дня і лякають прогнози на майбутнє, аналіз ситуації на ринку комерційної нерухомості в цілому показав, що справи в цій сфері йдуть не так погано, як очікувалося. З економічної точки зору ситуація виглядає значно краще, ніж в періоди попередніх криз, що припали на 2008 і 2014-2015 роки.

Чим експерти пояснюють відносну стабільність в цьому сегменті ринку? Перша причина – велика, ніж п’ять років тому, загальна збалансованість української економіки. Це, перш за все, стосується курсу гривні по відношенню до інших валют. На даний момент він економічно обґрунтований, що значно впливає на величину орендних ставок. В майбутньому курс може зазнати певних коливань в межах 10-20%, що в деякій мірі відіб’ється на величині вартості оренди. Однак ці зміни не будуть настільки катастрофічно впливати на загальну ситуацію, як в 2014-2015 рр., Коли гривня впала в ціні в 3 рази по відношенню до основної світової валюти – долара.

Крім того, ринок позбувся наявності так званого «бульбашки». Це ситуація, коли вартість оренди навмисно істотно завищена. Наочним прикладом можуть служити місячні орендні ставки на складські площі в розмірі $ 10 за кв. м. і приміщень для офісів класів А і В у межах $ 50-70 за кв. м. (без урахування ОРЕХ і ПДВ) в 2008 році. Минулий рік продемонстрував збалансованість попиту і пропозиції на ринку торговельної нерухомості. Що стосується складських і офісних площ, то в цих сегментах зазначалося навіть перевищення попиту над пропозицією. Важливим фактором, що впливає на такий стан справ, є відсутність «закредитованості» власників комерційної нерухомості і девелоперів, що мало місце в 2008 році.

Виходячи з цього, можна констатувати, що в порівнянні з минулими кризами, в сьогоднішній непростий період українська економіка вступила більш міцною і здоровою. Це дає підстави припустити, що за умови того, що карантинні заходи не триватимуть довше декількох місяців і будуть успішними, криза не буде затяжною. Фахівці прогнозують щодо швидке відновлення і повернення економіки до докризових показників. Тому розглядаючи становище в кожному сегменті комерційної нерухомості окремо, можна більш-менш достовірно припустити можливі варіанти розвитку ситуації в ньому.

Торгова нерухомість і стріт-рітейл

Реалії.На даний момент величезні торгово-розважальні центри та інші торгові локації закриті. Працювати дозволено тільки аптекам і продуктових магазинах. У ситуації, що склалася орендарям не залишається нічого іншого, як почати переговори з орендодавцями про нові умови знімання приміщень з урахуванням «карантинного сценарію». Очевидно, що зараз прибутку орендодавців від надання торгових площ в ТРЦ знизилися до нульових показників. Практично повне закриття торгівлі змушує власників торгової нерухомості масово відправляти персонал у відпустку за свій рахунок або і зовсім проводити скорочення.

Збитки, для відшкодування яких навіть після закінчення кризового періоду знадобиться не один місяць і недоотриманий дохід від бізнесу – з настільки безпрецедентною ситуацією орендарі мають справу вперше. У самій райдужної перспективі, коли карантин буде знято до настання літа, прогнозується відновлення продажів не раніше кінця року. Втрати орендарів збільшаться також і тому, що нові колекції, замовлені або вже завезені орендарями, до моменту відкриття торгівлі втратять свою гостру актуальність, і їм не залишиться нічого іншого, як відразу продавати їх за низькою ціною. Особливо це стосується фешн-ритейлу.

Прогнози.Виходячи з досвіду подолання кризових ситуацій в минулому, можна припустити, що регулювання відносин між власниками нерухомості та орендарями буде здійснюватися в індивідуальному порядку. Таке вирішення питання передбачає підписання короткострокових програм до основних договорів оренди, які будуть описувати нові умови і орендні ставки на час до стабілізації ситуації. Однак регулювання «в ручному режимі» хороша тільки на випадок недовгого карантину. Якщо обмежувальні заходи затягнуться, відбудеться повсюдна переорієнтація споживачів на використання віртуальних майданчиків. Імовірність реалізації таких прогнозів висока хоча б тому, що вже сьогодні окремі ритейлери переводять свій бізнес в онлайн формати.

Таким чином, очевидно, що ситуація, що створилася завдасть серйозного удару по традиційній торгівлі. Зважаючи на це варто припустити, що охолодження інвестиційного попиту до даного сегменту стане ще більш помітним. Це стосується як локального, так і глобального рівня, до того ж, що і в звичайних умовах весь час відчувалося постійний тиск на традиційний ритейл з боку електронної комерції.

Офісні площі

Реалії.У сфері офісної нерухомості стан справ значно оптимістичніше, ніж у випадку з рітейлом. У цьому сегменті на даний момент не відбувається масовий відтік числа орендарів. Варто, звичайно, мати на увазі, що з моменту введення жорстких карантинних заходів пройшло не так багато часу, однак позитивним фактором можна вважати те, що почалися до введення карантину переговори про оренду офісних площ не припинені і тривають.

Відмінністю від «докарантінной» ситуації є тільки те, що частина орендарів звернулася до власників нерухомості з проханнями про зменшення орендної ставки на час дії карантинних обмежень, мотивуючи це скороченням операційної діяльності. Однак не можна не відзначити, що планувалися розширення існуючих площ діючими орендарями заморожені. На тлі цього відбувається незначне, але скорочення персоналу.

Фахівці не виключають, що число звернень до орендодавців з приводу поступок в області орендних ставок може вирости, проте значно в менших обсягах, ніж це спостерігається в ритейлі.

Прогнози.Офісний сегмент в сфері нерухомості традиційно має більший «запас міцності». Однак в разі затяжного карантину скорочення і згортання бізнесу буде неминучим. Наслідком цього може стати скорочення орендних площ, що, в свою чергу, спричинить переміщення офісів в більш бюджетні локації. За цим прогнозовано піде істотне зниження орендних ставок на офісну нерухомість, а потім – зупинка девелоперської активності в цьому сегменті ринку. Проте варто розуміти, що настільки песимістична ситуація не буде дуже тривалою. Дистанційна робота – це тимчасовий захід і не витримає довгострокового використання. Тому як тільки вірусний форс-мажор буде взятий під контроль, попит на офісні площі неодмінно повернеться.

У цій сфері нерухомості все оптимістичні прогнози про недовгому кризі справедливі також лише за умови, що карантинні заходи не перевищать декількох місяців і досягнуть бажаного результату.

Складські площі

Реалії.У нинішніх умовах спостерігається активізація попиту на складські приміщення, задействуемих в фармацевтиці, продуктовому ритейлу, а також використовувані e-commerce. У ситуації, коли відбувається «просідання» інших категорій орендарів, подібний стан уможливить збалансувати і структурувати попит на складські приміщення.

На тлі зростаючого попиту на споживчі товари, деякі продовольчі рітейлери не тільки не піддаються панічним настроям, але і заявляють про необхідність оренди додаткових площ. У цій категорії нерухомості деякі орендарі заявили про бажання переглянути існуючі орендні ставки і провести переговори з приводу введення пільг в карантинний період. Важливим для розуміння стабільності в цьому сегменті ринку є також те, що орендні ставки в цій категорії комерційної нерухомості були в основному зафіксовані в національній валюті.

Прогнози.Категорія складської нерухомості – один з небагатьох секторів ринку, який має найвищі шанси вийти з цієї халепи з найменшими втратами і швидко впоратися з наслідками кризи. У порівнянні з іншими сегментами ринку нерухомості він має найвигідніші вихідні умови і не піддався жорстким карантинним заходам, тому, швидше за все, вийде «сухим з води», особливо якщо обмеження не затягнуться надовго.

Однак у цієї медалі є й інша сторона. Через девальвацію відбудеться припинення поновилася практики прив’язувати величину орендної ставки до долара, яка, починаючи з 2019 року, знову набула популярності. Внаслідок цього, ймовірність нового девелопменту на ринку, перспектива якого стала відчутною в кінці минулого – початку нинішнього років, відсунеться на невизначений термін.

Сектор житлової нерухомості

У неофіційних обмінах думками девелопери в сфері житлової нерухомості сходяться в оцінці того, що певний сплеск активності в бюджетному сегменті ринку спостерігався безпосередньо після стрімкого зниження курсу гривні з 25 до 28 грн. за 1 долар. Це виразилося в тому, що для збереження своїх заощаджень потенційним покупцям довелося прискоритися в прийнятті рішень про здійснення операцій. Проте не можна не констатувати факт того, що після стабілізації курсу національної валюти в межах 28-28,5 грн. за долар, істотно знизилася кількість укладених договорів про продаж в інших секторах ринку житлової нерухомості.

Реалії.Відповіддю на ситуацію, що склалася з ймовірністю стане скорочення попиту на оренду житла. Якщо карантин виявиться затяжним, це призведе до того що, багато орендарів будуть змушені або зовсім відмовитися від ідеї орендувати житлову нерухомість, або їм доведеться узгоджувати з орендодавцями зниження орендної плати. Багатьох скорочення доходів або втрата роботи в зв’язку з карантинними заходами може змусити просити про її повне скасування на цей термін.

Прогнози.Якщо проводити аналогії з найближчим за часом кризою 2014-2015 рр., То його особливістю було підвищення попиту на житло в новобудові. Він в той період було рекордно високим, так як населення подібним способом намагалося не втратити накопичені кошти і вберегти свої заощадження від блискавичної девальвації. Така ж ситуація цілком ймовірно може повторитися і в нинішніх реаліях. Особливо можливо це, якщо не зміниться тенденція подальшого ослаблення національної валюти.

Ринок інвестицій

Реалії.На інвестиційному ринку ситуація очікувано завмерла, і спостерігається значний спад інвестиційної активності. В такому стані цей сегмент ринку скоріше за все буде знаходитися до стабілізації загальної картини, пов’язаної з карантинними заходами та подальшими економічними перспективами. Проте на цьому тлі розвиваються інші сценарії, коли активізуються спекулятивні інвестори, які шукають об’єкти, які мають істотний дисконт від ринкової вартості.

Прогнози.Нестандартна тенденція спостерігається в секторі угод з купівлі об’єктів нерухомості, вартість яких була сформована в національній валюті. Тут складається ситуація, коли покупці і продавці готові йти на компроміси і взаємні поступки, максимально зближуючи свої спочатку пріоритетні позиції. Це відбилося на терміни узгодження цін і самого процесу укладення договорів – вони значно скоротилися. Очевидно, що подібна тенденція стала наслідком бажання обох сторін угоди уникнути можливих ризиків. Для продавця – виключити загрозу стрімкого зниження ціни зважаючи на економічну кризу, для покупця – встигнути передбачити знецінення національної валюти і, як наслідок, її купівельної спроможності.

 

Рейтинг 4.5 на основі 128  ответов

Додати коментар

схожі статті


новий реєстр
Об’єднання двох реєстрів – одне з завдань земельної реформи
Вторинний продаж житла
Вторинний ринок житлової нерухомості в Києві: яка ситуація була в вересні 2020?
Податки на купівлю
Купівля-продаж нерухомості: що потрібно сплачувати в 2020 році
оцінка квартири для іпотеки
Як здійснюється оцінка квартири для іпотеки: особливості процедури
оцінка нерухомості
Оцінка нерухомості в Україні стане безкоштовною: коли це станеться і як буде виглядати?