Парето - консалтингова компанія, оцінка майна
  • 044 221 81 75
  • 067 759 60 80
  • 095 285 11 98
витратний підхід

Оцінка нерухомості витратним підходом

Оцінка нерухомості – це досить-таки актуальне питання. Ми часто говорили про різні аспекти оцінювання, а сьогодні обговоримо, що таке витратний підхід.

Що означає витратний підхід? Його головні принципи

Отже, витратний підхід – це певні способи процесу оцінювання об’єктів нерухомості, створених на обчисленні витрат, які потрібні для відновлення або заміщення об’єкта, з огляду на його знос.

Головний принцип даного підходу – це заміщення. Він передбачає, що кожен покупець не захоче платити за об’єкт більше, ніж коштуватиме будівництво такого ж аналогічного об’єкта.

Кожен підхід має свою власну формулу розрахунку, і витратний підхід – не виняток. Згідно з його формулюванні вартість об’єкта (Соб) прирівнюється до суми вартості земельної ділянки (Суз) і відновної вартості (вартості заміщення відтворення) об’єкта нерухомості (Свс) за вирахуванням накопиченого зносу (Сиз), тобто:

expenditure realestate valuation 01

Під час оцінки нерухомості велике значення має вибір правильного методу. Саме від цього залежить якість виконаної процедури та відповідно її результат. Для того, щоб визначити найбільш ефективний метод оцінки, експерт повинен мати певні знання та достатній практичний досвід.

Такі фахівці й працюють у нашій компанії “Парето”. Наш досвід роботи – це 10 років на українському ринку та понад 12 500 виконаних оцінок. Тому ми точно знаємо, який підхід слід використовувати в тій чи іншій ситуації.

Хочете дізнатися подробиці? Зверніться до наших експертів за консультацією!

Етапи оцінки витратним підходом

При застосуванні витратного підходу обов’язково проходять такі етапи, як:

  • здійснення оцінювання ринкової вартості земельної ділянки або вартості прав користування земельною ділянкою;
  • обчислення вартості відтворення або вартості заміщення об’єкта, який оцінювання;
  • визначення існуючих видів зносу, їх підрахунок;
  • проведення розрахунку остаточної вартості об’єкта, як суми вартості прав, пов’язаних із земельною ділянкою і залишкової вартості відтворення (заміщення) поліпшень земельної ділянки.

Визначення вартості земельної ділянки

Для того щоб провести оцінку ринкової вартості земельної ділянки, використовують три основні підходи:

  • капіталізації чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);
  • зіставлення цін продажів подібних земельних ділянок;
  • обліку витрат на земельні поліпшення.

Визначення вартості відтворення (вартості заміщення) об’єкта, який оцінюється

Другий етап витратного методу характеризується розрахунком вартості витрат, як прямих так і непрямих. Давайте розберемося, що це таке.

Прямі витрати – це ті витрати, які прямо пов’язані з процесом будівництва. При цьому в обов’язковому порядку прямі витрати складаються з:

  • вартості різних використовуваних матеріалів, а також обладнання;
  • вартості процесу експлуатації всієї техніки;
  • заробітної плати працюючого персоналу під час будівництва;
  • вартості тимчасово зведених споруд і мереж;
  • накладних витрат підрядника.

Непрямі витрати – це всі супутні витрати, які не мають прямого відношення до будівництва. Вони містять:

  • підготовку території під забудову;
  • всі проектні та вишукувальні роботи;
  • технічний і авторський нагляд;
  • інші види робіт.

Що таке знос? Види зносу

Розрахунок величини зносу земельних поліпшень може здійснюватися шляхом застосування методу розбивки або методу строку життя.

expenditure realestate valuation 08

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, наявний в об’єкта оцінки, окремо. При цьому можуть проводитися такі оціночні процедури:

  • величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки, виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень у цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу;
  • величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об’єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутність певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень). Функціональний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об’єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, який не має ознак функціонального зносу, наявних у об’єкта оцінки;
  • величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об’єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (цінами пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками;
  • коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, наявні в об’єкта оцінки.

Метод терміну життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об’єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

Застосування інших оціночних процедур для визначення зносу (його окремих видів) можливе за умови окремого обґрунтування та розрахунку, які наводяться в звіті про оцінку майна.

Особливості витратного підходу оцінювання

Як і будь-який інший підхід, витратний має ряд своїх плюсів і мінусів. Давайте розглянемо, які ж особливості у нього є.

Плюси:

  1. Якщо відбувається оцінювання нового об’єкта нерухомості, то витратний підхід вважається найбільш надійним.
  2. Іноді витратний підхід є єдиним правильним рішенням в таких ситуаціях як:
  • проведення техніко-економічного аналізу, на етапі оцінювання вартості нового об’єкта;
  • визначення необхідності реконструкції існуючого об’єкта;
  • оцінка будівель, які мають спеціальне призначення;
  • при оцінюванні об’єктів нерухомості в «пасивних» секторах ринку;
  • проведення аналізу ефективності використання земельних об’єктів;
  • при страхуванні об’єкта;

Мінуси:

  1. Витрати далеко не завжди дорівнюють ринковій вартості.
  2. При бажанні досягти більш точного результату виникає зростання витрат на деталізацію з використанням кошторисних розрахунків.
  3. Витрати під час покупки оцінюваної нерухомості не збігаються з витратами, які виникають під час нового будівництва, що має аналогічні характеристики об’єкта. Це пов’язано з наявністю накопиченого зносу.
  4. Присутня проблема, пов’язана з адекватним розрахунком вартості реконструкції старого об’єкта.
  5. Процедура обчислення накопиченого зносу старих об’єктів досить складна і не завжди може бути достовірно визначена розрахунковими методами (особливо це стосується житлових і комерційних будівель дореволюційної споруди).
  6. Оцінювання земельної ділянки проводиться окремо від оцінки поліпшень.

Дізнайтеся ще більше. Наприклад, про те, які показники офісної нерухомості в Києві були в першому кварталі 2020 року.

Рейтинг 4.5 на основі 737  ответов

Додати коментар

схожі статті


normy dstu
Новий ДСТУ – нове оформлення документів
kakoe sostoyanie rynka nedvizhimosti ukrainy bylo v iyune 2021
Який стан ринку нерухомості України був у червні 2021?
Відшкодування збитків
Нові зміни до Порядку, який регулює процедуру відшкодування збитків
сквіз-аут
Процедура «SQUEEZE-OUT»: у чому суть?
Вебінар Парето
Вебінар від консалтингової компанії “Парето”: Оцінка прав на об’єкти інтелектуальної власності