Олег Івченко 5 January 2026 19553 Житлова нерухомість,Комерційна нерухомість

Оцінка нерухомості у 2026 році: нові правила та вартість послуг в Україні

Відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» перед тим, як укласти будь-яку угоду, пов’язану з майном, необхідно отримати послуги експерта з оцінки.

Навіщо? Більшість договорів з нерухомістю підлягають нотаріальному посвідченню та державному оподаткуванню. З метою точного визначення розміру податку здійснюється оцінка нерухомості.

Коли необхідно проводити оцінку нерухомості у 2026 році

Оцінка нерухомості – це процес визначення ринкової, оціночної або іншої вартості об’єкта за встановленими методиками. В Україні вона регулюється законодавством і виконується лише сертифікованими фахівцями.

Проведення оцінки передбачено зокрема Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність* в Україні» та Податковим кодексом. Звіт про оцінку має юридичну силу та часто є необхідною умовою для оформлення документів.

* Оціночна діяльність – це професійна діяльність, пов’язана з визначенням вартості майна або прав. Вона підлягає державному контролю та регулюється спеціальними стандартами.

Найбільш поширені випадки, коли необхідна оцінка нерухомості:

• Купівля або продаж нерухомості (обов’язково для укладання нотаріально посвідчених договорів).
• Оформлення спадщини (для визначення бази оподаткування).
• Дарування майна (для визначення вартості та розрахунку податку).
• Передача об’єкта в іпотеку або як застава (на вимогу банківських установ).
• Оренда комунального чи державного майна (для визначення ринкової вартості).
• Судові спори (поділ майна при розлученні, банкрутстві тощо).
• Оцінка збитків (зокрема внаслідок збройної агресії рф).
• Внесення майна до статутного капіталу підприємств.
• Приватизація, інвентаризація та переоцінка основних засобів.

Ці ситуації прямо передбачені законодавством України (Цивільний кодекс, Податковий кодекс, профільні закони).

Для більшості з цих ситуацій наявність звіту про оцінку є обов’язковою вимогою для нотаріуса, банку чи іншого державного органу. Крім того, цей документ часто виступає доказом у судових процесах.

Процедура проведення оцінки нерухомості в Україні

Процедура оцінки нерухомості в Україні у 2026 році може здійснюватись двома основними шляхами:

1. Звернення до сертифікованого оцінювача*. Цей варіант обирається в більшості випадків, особливо коли необхідна точна ринкова вартість*, наприклад для банку, суду або інвестора. Процес включає огляд об’єкта, аналіз ринку, розрахунки за методиками, підготовку звіту.
2. Автоматична оцінка через сервіс Фонду державного майна. Це спрощена процедура, яка доступна для окремих випадків, переважно при купівлі-продажу житлової нерухомості між фізичними особами.

* Сертифікований оцінювач – це фахівець, який має відповідну кваліфікацію, пройшов навчання, отримав сертифікат державного зразка та внесений до реєстру суб’єктів оціночної діяльності.

* Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу.

Сервіс автоматичної оцінки від Фонду держмайна: що змінилось?

Автоматична оцінка – це система, що визначає орієнтовну вартість нерухомості на основі статистичних даних та алгоритмів без участі оцінювача. Автоматична оцінка у 2026 році залишається доступною через онлайн-сервіс Єдиної бази звітів про оцінку* (ЄБЗО) на сайті Фонду державного майна України.

* Єдина база звітів про оцінку – це державний реєстр, до якого обов’язково вносяться всі звіти про оцінку, що мають податкове або інше юридичне значення. Без реєстрації у цій базі звіт не визнається офіційним.

Ключові особливості:

• Сервіс безкоштовний,
• Оцінка базується на статистичних даних про аналогічні об’єкти,
• Результат генерується автоматично у форматі довідки про оціночну вартість,
• Термін дії довідки – 30 календарних днів.

Такий підхід зручний для швидких угод між фізособами, але не підходить, якщо:

• оціночна вартість не відповідає реальній ринковій;
• нотаріус вимагає повноцінного звіту;
• угода пов’язана з кредитуванням, судом, юридичними особами;
• йдеться про комерційну чи спеціалізовану нерухомість.

Важливо: з 2020 року авторизовані електронні майданчики відключені від бази ФДМУ. Вся процедура автоматичної оцінки – виключно через офіційний сайт Фонду. В разі незгоди з автоматичною оцінкою, власник має право звернутись до незалежного сертифікованого оцінювача для отримання ринкової вартості у форматі повного звіту.

Читайте детальніше про переваги і недоліки сервісу >

Що враховується під час оцінювання нерухомості

Під час визначення вартості об’єкта оцінювач використовує набір критеріїв, які залежать від типу нерухомості, її функціонального призначення, місця розташування та мети оцінки. Основне завдання – встановити об’єктивну ринкову вартість об’єкта на конкретну дату.

До основних факторів, які враховуються при оцінюванні, належать:

• Тип об’єкта – квартира, будинок, нежитлове приміщення, земельна ділянка, комерційна нерухомість, виробничі площі тощо;
• Місце розташування – район, транспортна доступність, інфраструктура, екологія;
• Фізичні характеристики – загальна та житлова площа, поверховість, наявність балконів, підсобних приміщень;
• Стан об’єкта – технічний і візуальний стан, якість ремонту, знос;
• Юридичний статус – наявність документів на право власності, обтяжень, зареєстрованих осіб;
• Наявність комунікацій – газ, вода, каналізація, електрика, опалення;
• Наявність/відсутність перепланування – особливо важливо для квартир;
• Цільове призначення земельної ділянки (для приватної або комерційної забудови);
• Ринкова ситуація – ціни на аналогічні об’єкти у цьому районі на момент оцінки.

Якщо об’єкт оцінюється для кредитування, страхування або судового процесу, оцінювач може враховувати додаткові специфічні параметри, зокрема дохідність, потенційне використання, ліквідність тощо.

Результат оцінки залежить не від одного показника, а від комплексного аналізу всіх характеристик об’єкта.

Результати оцінки та відповідальність оцінювача

Результатом роботи оцінювача є Звіт про оцінку майна – це структурований документ, що містить опис об’єкта, мету оцінки, використані підходи, розрахунки, висновки та дані про оцінювача. Він є підставою для нотаріальних дій, податкових розрахунків, судових рішень або банківських операцій.

Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: 

• опис об’єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; 
• дату оцінки та дату завершення складення звіту, а у разі потреби – строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства; 
• мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповідної бази оцінки; 
• перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких проводиться оцінка; 
• перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки; 
• виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка; 
• опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки; 
• висновки щодо аналізу чинного та найбільш ефективного використання об’єкта оцінки; 
• виклад змісту застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна; 
• письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об’єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду – відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об’єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;
• висновок про вартість майна;
• додатки з копіями всіх вихідних даних, а також у разі потреби інші інформаційні джерела, які роз’яснюють і підтверджують припущення та розрахунки.

Документ оформлюється у вигляді брошури (зазвичай 20–30 сторінок) і реєструється у Єдиній базі звітів про оцінку Фонду держмайна України, якщо того вимагає тип угоди.

Оцінювач несе професійну відповідальність за достовірність наданих даних, правильність застосування методів і незалежність оцінки. У разі виявлення грубих помилок або упередженості, звіт може бути оскаржено або визнано недійсним.

В Україні діє система сертифікації оцінювачів. Працювати з нерухомістю мають право лише ті фахівці, які внесені до державного реєстру суб’єктів оціночної діяльності.

Оцінка збитків внаслідок війни: що потрібно знати у 2026?

У 2026 році оцінка збитків нерухомого майна, зруйнованого або пошкодженого внаслідок збройної агресії рф, здійснюється за Методикою визначення шкоди та обсягу збитків, завданих підприємствам, установам та організаціям усіх форм власності внаслідок знищення та пошкодження їх майна у зв’язку зі збройною агресією російської федерації, а також упущеної вигоди від неможливості чи перешкод у провадженні господарської діяльності, зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 02 грудня 2022 р. за № 1522/38858. Вона є обов’язковою для всіх підприємств, установ, організацій та приватних суб’єктів господарювання, які мають право вимагати компенсацію.

Основна мета такої оцінки – визначити вартісний розмір втрат для подальшого використання у суді, під час подання заяв на компенсацію або для фіксації в межах кримінального провадження. Така оцінка може включати:

• Реальні збитки – фактична втрата нерухомості, витрати на її відновлення, демонтаж, вивезення уламків тощо.
• Упущена вигода – прибуток, який власник міг би отримати, якби об’єкт не було знищено чи пошкоджено.
• Потреби у відновленні – вартість ремонту, реконструкції або нового будівництва.

Звіт складає незалежний суб’єкт оціночної діяльності, який має право проводити оцінку майна. Огляд об’єкта обов’язковий, за можливості – з виїздом на місце або із використанням фото- та відеоматеріалів, у т.ч. з джерел дистанційного зондування Землі. Обов’язково документується дата оцінки (не раніше 23 лютого 2022 року), тип вартості (ринкова, заміщення, відтворення) та обсяг пошкоджень.

Дата оцінки визначається умовами договору, але не раніше 23.02.2022 року. В процесі вивчення документів, що надані для оцінки та вхідної інформації, оцінювач визначає методи, за допомогою яких буде розрахована вартість реальних збитків, упущеної вигоди та потреб у відновленні.

Необхідні документи для проведення оцінки:

• Акти обстеження від військових адміністрацій, ДСНС або місцевих органів;
• Витяг з досудового розслідування про вчинення кримінального правопорушення, що відбувся внаслідок збройної агресії рф;
• Технічна документація (якщо збереглась);
• Відомості бухгалтерського обліку з переліком майна;
• Свідчення очевидців, відео- або фотофіксація руйнувань;
• Інші документи, які запросить оцінювач в результаті аналізу вхідної інформації.

Результатом оцінки є звіт про оцінку збитків, який підписується оцінювачем та керівником компанії й має юридичну силу. Звіт може бути складений у повній або стислій формі – залежно від цілей (наприклад, для міжнародного суду – тільки повна). Документ чинний до моменту фактичного відшкодування збитків – обмежень за терміном немає.

Важливо: для державної чи комунальної власності звіт підлягає обов’язковому рецензуванню. Для приватного сектору рецензія можлива за ініціативою сторін або у разі спору.

Коректна оцінка збитків – це фундамент для компенсації. Звіт повинен не лише підтверджувати факт руйнування, а й мати належне економічне обґрунтування.

Читайте детальніше про оцінку збитків внаслідок війни >

Які документи потрібні для оцінки нерухомості у 2026 році

Перелік документів, необхідних для оцінки, може відрізнятись залежно від типу нерухомості (житлова, комерційна, земельна ділянка), мети оцінки (купівля-продаж, іпотека, спадщина, судова справа тощо) та форми власності. Проте базовий пакет у 2026 році залишається таким:

1. Документ, що підтверджує право власності (витяг з Державного реєстру речових прав, договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину).
2. Технічний паспорт або інша технічна документація з актуальною інформацією про площу, планування, рік побудови, матеріали стін.
3. Паспорт та ІПН власника (для фізичних осіб) або установчі документи (для юридичних осіб).
4. Фотографії об’єкта.
5. За потреби – договір оренди, довідка про комунікації, кадастровий номер земельної ділянки. Якщо об’єкт належить державі або органу місцевого самоврядування, обов’язково додається лист від балансоутримувача з детальним описом майна, адресою та технічними характеристиками.

Документи можна подавати в електронному або паперовому вигляді. Оцінювач має право вимагати оригінали для звірки.

Чи можлива оцінка нерухомості без повного пакета документів

У 2026 році проведення повноцінної експертної оцінки об’єкта нерухомості без офіційних документів є неможливим. Законодавство та профстандарти вимагають, щоб оцінювач спирався виключно на підтверджену технічну та правову інформацію. Це стосується насамперед:

• документів про право власності (витяг з ДРРП*, договір, свідоцтво);
• технічного паспорта або інвентаризаційної довідки;
• кадастрових даних у разі наявності земельної ділянки.

В деяких випадках, коли документи знаходяться в процесі оформлення або частково втрачені, замовник може отримати консультаційний висновок. Фактично це орієнтовна аналітична довідка з інформацією про загальну ситуацію на ринку, типові ціни на об’єкти подібного типу, приблизний діапазон ринкової вартості за наданими характеристиками. Варто враховувати, що такий висновок не має юридичної сили та використовується виключно для внутрішніх цілей замовника.

Повна оцінка з юридичною значущістю вимагає надання всієї необхідної документації. Наприклад, при оцінці для іпотеки на вимогу банку технічний паспорт є обов’язковим документом – без нього кредит не видається. Якщо частину документів втрачено, їх можна поновити через відповідні реєстри: ДРРП, Держгеокадастр або сертифіковані компанії з технічної інвентаризації.

* Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП) – це офіційна база даних, де зберігається інформація про право власності, обтяження, іпотеки, арешти та інші юридичні статуси об’єкта.

Читайте детальніше про оцінку нерухомості без документів >

Скільки коштує оцінка нерухомості у 2026 році

Перш ніж говорити про ціни на послуги оцінювачів, важливо розрізняти поняття «ціна» та «вартість». Ціна – це фактична сума угоди, тоді як вартість – це розрахунок, який робить експерт, щоб визначити справедливу ринкову ціну об’єкта на дату оцінки.

У 2026 році ринок оціночних послуг в Україні залишається відкритим і конкурентним. Вартість оцінки залежить від типу об’єкта, його розташування, терміновості, складності, мети оцінки та обсягу документації. Законодавчо фіксованих тарифів немає – ціни регулює ринок.

Зазвичай оплата проводиться фіксованою сумою або за домовленістю. Деякі компанії можуть встановлювати мінімальний поріг залежно від категорії нерухомості.

Ціна на оцінку комерційної нерухомості

Вартість оцінки комерційних об’єктів зазвичай вища, ніж житлових. Це пов’язано зі складністю аналізу, більшим обсягом документації та ширшим спектром підходів до оцінки. Вартість роботи оговорюється для кожного об’єкта окремо, залежно від мети оцінки та складності проєкту.

Середні (орієнтовні) ціни у 2026 році:

• Офісні приміщення – від 6 000 грн,
• Магазини, торгові площі – від 6 000 грн,
• Склади, логістичні комплекси – від 10 000 грн,
• Виробничі будівлі, цехи – від 10 000 грн,
• Кафе, ресторани – від 10 000 грн,
• АЗС – 15 000 грн і більше.

Ціни можуть змінюватися залежно від площі, наявності складників активів (обладнання, техніка), необхідності виїзду, терміновості виконання тощо.

Вартість оцінки житлової нерухомості

Оцінка квартир, будинків чи дачі – найбільш поширена категорія, тому середня ціна є нижчою:

• Квартира в місті – 2 000–3 000 грн,
• Приватний будинок – 2 500–4 000 грн,
• Заміські об’єкти (котеджі, дачі) – 3 000–5 000 грн.

Оцінка житлової нерухомості для іпотеки чи купівлі-продажу зазвичай має фіксовану вартість для типових об’єктів. Але навіть у таких випадках оцінювач обов’язково проводить огляд та фотофіксацію. У деяких випадках можливе використання скороченої форми звіту – за стандартами ФДМУ.

Для угод купівлі-продажу чи дарування звіт про оцінку має бути зареєстрований у Єдиній базі звітів Фонду держмайна України. У випадку купівлі нерухомості з іпотекою зазвичай оформлюються два окремі звіти про оцінку: перший – для банку (для цілей застави), другий – для нотаріального оформлення угоди, якщо вона підлягає оподаткуванню.

Звіт, що використовується для визначення бази оподаткування (наприклад, при купівлі-продажу або даруванні), має бути обов’язково зареєстрований у Єдиній базі звітів про оцінку Фонду держмайна України. Виняток передбачено для операцій між родичами першого ступеня споріднення, зокрема у випадках спадкування або дарування, коли оподаткування не застосовується – у таких випадках звіт може не вимагати реєстрації.

Які фактори впливають на вартість оцінки нерухомості

Ціна послуги залежить від низки супутніх факторів:

• Тип нерухомості – житлова, комерційна, виробнича, земельна ділянка. Чим складніший об’єкт, тим дорожче.
• Площа та технічні характеристики – велика площа, нестандартне планування, наявність прибудов або складних інженерних мереж збільшують обсяг роботи.
• Місцезнаходження – об’єкти у Києві та великих містах зазвичай оцінюються дорожче, ніж у регіонах.
• Мета оцінки – суд, іпотека, продаж, розподіл майна, інвестиції. Для деяких цілей потрібна додаткова перевірка або реєстрація звіту в Єдиній базі ФДМУ.
• Терміновість – оцінка «на завтра» або «на вчора» потребує пріоритетної обробки, а це окремий тариф.
• Візуальний огляд – додаткові витрати виникають, якщо об’єкт розташований за межами міста або потребує складного огляду.
• Форма власності – якщо майно належить державі або громаді, звіт проходить рецензування (незалежну перевірку), що також впливає на ціну.

У кожному випадку оцінювач попередньо погоджує вартість та умови надання послуги. Варто уточнити, чи входить у вказану суму ПДВ, друк звіту про оцінку, фотозвіт, доставка документа або його електронна версія.

Особливості оцінки житлової нерухомості

Житлова нерухомість – найбільш поширений тип об’єктів, що підлягають експертній оцінці в Україні. У 2026 році попит на такі послуги залишається високим через необхідність оформлення угод купівлі-продажу, іпотеки, спадщини, розділу майна, страхування або приватизації.

До житлової нерухомості належать квартири, приватні будинки, дачі, котеджі.

Оцінка житла, як правило, виконується швидко – упродовж 1–2 робочих днів. Це можливо завдяки типовості об’єктів і наявності достатньої кількості порівняльної інформації на ринку.

При оцінюванні враховуються такі параметри:

• місцезнаходження об’єкта;
• площа та кількість кімнат;
• планування;
• рік забудови, матеріал стін;
• технічний стан (наявність ремонту, зношення);
• інфраструктура району (школи, транспорт, паркінг);
• правовий статус (обтяження, іпотека, оренда);
• мета оцінки (для суду, банку, нотаріуса тощо).

На основі цих факторів оцінювач формує Звіт про оцінку – офіційний документ, який містить обґрунтовану ринкову вартість об’єкта. Він може бути використаний у нотаріальних угодах, податкових розрахунках, кредитних процедурах та судових справах.

Читайте детальніше про оцінку житлової нерухомості >

Оцінка квартири

Оцінка квартири – одна з найпоширеніших послуг на ринку. Зазвичай вона потрібна для нотаріального оформлення правочинів, подачі документів до банку, суду, у податкову або в інших випадках, передбачених законом.

При визначенні вартості квартири фахівець аналізує:

• Місце розташування – район, престижність, екологія;
• Поверховість будинку та розташування самої квартири;
• Планування;
• Стан ремонту – від «відмінного» до «незадовільного»;
• Рік забудови та матеріали стін будівель, в яких розташована квартира;
• Інфраструктура та транспортна доступність;
• Потенційний попит на аналогічні квартири;
• Наявність допоміжних приміщень – балкона, підвалу, комірки;
• Юридичні аспекти – обтяження, іпотека, спільна власність тощо.

За потреби враховуються додаткові чинники, зокрема для новобудов – стадія будівництва, авторитет забудовника, наявність іпотеки; для квартир у поганому стані – проводиться коригування на необхідність ремонту.

Читайте детальніше про оцінку квартири >

Оцінка квартири при купівлі-продажу

Для укладання договору купівлі-продажу нотаріус вимагає надати звіт про оцінку квартири, який визначає ринкову вартість об’єкта. Від цієї вартості залежить сума податку та обов’язкових платежів.

Оцінка проводиться:

• переважно за порівняльним підходом (на основі аналізу даних з відкритого ринку);
• у строк 1–2 робочі дні після подання повного пакета документів;
• з обов’язковим внесенням звіту в Єдину базу Фонду держмайна (для податкових цілей).

Вартість оцінки квартири у 2026 році в середньому становить 1 500–3 000 грн.

Читайте детальніше про оцінку квартири при продажу >

Оцінка заміських об’єктів

Оцінка дач, котеджів, будинків з присадибними ділянками передбачає врахування ширшого спектра факторів. У 2026 році попит на такі об’єкти залишається стабільно високим, особливо поблизу великих міст.

Оцінювач має врахувати:

• площу ділянки та призначення землі (приватна власність, оренда);
• під’їзні шляхи та відстань до міста чи громадського транспорту;
• наявність комунікацій (газ, вода, електрика, інтернет);
• престижність району, екологію, наявність парків, водойм;
• рівень забудови району та соціальне оточення;
• технічний стан будинку та допоміжних споруд;
• тип опалення, якість утеплення, енергоефективність.

У випадках, коли заміська нерухомість використовується як застава, передається у спадщину, продається або вноситься до статутного капіталу, важливо врахувати всі ці чинники. Якщо у власності також є земельна ділянка, оцінюється і вона – окремо або як частина домоволодіння.

Читайте детальніше про оцінку заміської нерухомості >

Оцінка приватного будинку

При оцінці житлового будинку основними факторами виступають:

• загальна площа будинку та кількість поверхів;
• розташування об’єкта – область, населений пункт, район міста, транспортна доступність, інфраструктура, екологічна ситуація, престижність локації;
• рік побудови та реконструкції;
• матеріали конструкцій (цегла, дерево, газоблок);
• внутрішній стан (оздоблення, інженерні мережі);
• наявність господарських споруд – гаража, літньої кухні, альтанки;
• земельна ділянка, кадастровий номер.

Під час процедури часто використовуються два підходи до оцінки:

• витратний (вартість відновлення з урахуванням зносу),
• порівняльний (на основі ринкових аналогів).

Також варто зазначити, що при купівлі або оформленні будинків у спадщину звіт має враховувати також вартість будинку, і землі, якщо обидва об’єкти є у власності.

Читайте детальніше про оцінку будинку >

Як оцінюється майно в різних ситуаціях

Оцінка майна в Україні у 2026 році регулюється профільними законами та нормативними актами, зокрема Законом «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність». Оцінка може бути обов’язковою (у випадках, передбачених законом) або добровільною, наприклад, якщо власник хоче перевірити ринкову вартість активу для продажу, оренди чи внутрішнього аудиту. Для різних цілей використовують масову або індивідуальну оцінку. Масова охоплює групу подібних об’єктів, індивідуальна стосується конкретного майна, що найчастіше застосовується у приватних ситуаціях.

Читайте детальніше про оцінку майна >

Оцінка майна при розлученні

У разі розлучення подружжя може виникнути необхідність поділу спільно нажитого майна. Якщо сторони не можуть домовитись, майно підлягає оцінці для подальшого:

• визначення часток кожного;
• встановлення розміру компенсації;
• врегулювання судових спорів.

Оцінці можуть підлягати й інші види майна – твори мистецтва, колекції, прикраси, побутова техніка, банківські активи, корпоративні права.

Звіт про оцінку може бути використаний у суді як доказ. У 2026 році суди все частіше вимагають незалежний звіт з реєстрацією у Єдиній базі Фонду держмайна.

Оцінка майна для внесення до статутного капіталу

Згідно з українським законодавством, майно, яке передається до статутного капіталу компанії, має бути попередньо оцінене. Це стосується як фізичних, так і юридичних осіб.

Особливості процедури:

• Проводиться оцінка майна за допомогою одного або декількох методичних підходів, застосування яких обґрунтовується у Звіті у відповідному розділі;
• Звіт оцінювача додається до установчих документів при реєстрації/зміні компанії;
• Оцінка має бути актуальною на момент передачі майна (строк дії оцінки визначається згідно з чинним законодавством).

Щоб уникнути упереджених результатів, рекомендується звертатися до незалежного оцінювача. Банки або страхові компанії іноді занижують вартість, щоб зменшити свої зобов’язання.

Оцінка при банкрутстві

У межах процедури банкрутства оцінка може здійснюватися в кількох форматах:

1. Оцінка активів перед реалізацією на аукціоні – для погашення вимог кредиторів.
2. Аналіз попередніх угод – для виявлення заниженої вартості або шахрайських дій.
3. Визначення поточного фінансового стану – якщо компанія перебуває на етапі санації.
4. Попередня оцінка ризиків банкрутства – у рамках аудиту або реструктуризації.

Оцінюються всі активи підприємства: основні засоби, нерухомість, запаси, нематеріальні активи, корпоративні права. У 2026 році все частіше використовуються професійні оцінки з інвестиційним складником, який враховує потенційне відновлення компанії.

Оцінка спадкового майна

При оформленні спадщини закон вимагає подання звіту про оцінку:

• для визначення суми податку на спадщину (за ставками 0%, 5% або 18% – залежно від ступеня спорідненості);
• для нотаріального оформлення права власності;
• для врегулювання спорів між спадкоємцями.

У 2026 році нотаріуси не приймають довідки БТІ, що раніше використовувались як спрощений документ – лише повноцінний звіт оцінювача, внесений до Єдиної бази ФДМУ. Виняток: якщо спадкоємці належать до першої черги споріднення (чоловік/дружина, батьки, діти) і відсутні податкові зобов’язання чи спори, оцінка майна може не вимагатися. У таких випадках нотаріус самостійно визначає, чи потрібен звіт, залежно від обставин справи.

Читайте детальніше про оцінку спадкового майна >

Оцінка комерційної нерухомості: приклади та особливості

Оцінка комерційної нерухомості у 2026 році залишається актуальною для юридичних осіб, інвесторів, орендодавців, покупців і банків. До цієї категорії належать усі нежитлові об’єкти: офіси, магазини, склади, заправки, виробничі комплекси тощо.

Найчастіші причини проведення оцінки:

• оформлення купівлі-продажу;
• кредитування (іпотека, застави);
• бухгалтерський облік та переоцінка;
• оренда або передача в управління;
• страхування;
• судові спори, банкрутства.

Читайте детальніше про оцінку комерційної нерухомості >

Оцінка офісного приміщення

Для офісів враховуються такі ключові параметри:

• місце розташування (центр міста, діловий район, доступ до інфраструктури);
• площа, поверх, наявність окремого входу;
• якість ремонту, планування;
• технічний стан, інженерні мережі;
• юридичний статус (власність, пайове будівництво тощо).

У 2026 році особливу роль відіграє адаптація до віддаленої роботи (наявність smart-офісів, просторів для командної роботи).

Читайте детальніше про оцінку офісу >

Оцінка окремо розташованих будівель

Такі об’єкти часто мають ширше функціональне призначення (склад, торговий центр, сервіс, виробництво). Їх оцінка враховує:

• загальну площу та конфігурацію;
• стан будівель та території;
• можливість реконструкції чи перепрофілювання;
• доступ до доріг, логістики, комунікацій;
• юридичну «чистоту» об’єкта.

Для розрахунку вартості використовують порівняльний, витратний та дохідний методичні підходи.

Читайте детальніше про оцінку окремо розміщених будівель >

Оцінка АЗС

Оцінювання автозаправних станцій – вузькоспеціалізована процедура. Оцінювач враховує:

• земельну ділянку та її форму власності;
• будівлі, технологічне обладнання;
• дозвільні документи, ліцензії;
• трафік транспорту, локацію (траса, місто, околиця);
• наявність магазинів, сервісу, автомийки;
• наявність зовнішньої реклами.

У 2026 році вартість АЗС значною мірою залежить від енергоефективності, наявності електрозарядних станцій та автоматизації процесів.

Читайте детальніше про оцінку АЗС >

Оцінка виробничих будівель та цехів

Тут важливі такі фактори:

• місце розташування;
• цільове призначення будівлі (харчове виробництво, металообробка тощо);
• висота приміщення, наявність мостових кранів, спеціальних фундаментів;
• зручність під’їзду вантажного транспорту;
• наявність комунікацій;
• інфраструктура на території (склади, офіси, побутові приміщення).

Часто оцінюються також обладнання, доброустрій ділянки, якщо вони мають вплив на загальну вартість.

Читайте детальніше про оцінку вартості виробничих приміщень >

Оцінка кафе та ресторанів

Особливості оцінки:

• локація (центр міста, прохідність, конкуренція);
• площа торговельного залу, кухня, санвузли;
• технічний стан, якість меблів та обладнання;
• наявність дозвільних документів (ліцензії, СЕС, ДСНС);
• можливість ведення бізнесу «під ключ».

У 2026 році популярні формати з відкритими майданчиками та мобільними зонами. Все це враховується при формуванні вартості.

Читайте детальніше про оцінку кафе та ресторанів >

Оцінка складських приміщень

Основні фактори, що впливають на оцінку складів:

• місце розташування;
• технічний стан;
• площа складу та висота стелі (для стелажних систем);
• під’їзні шляхи, наявність рамп, можливість розвантаження фур;
• тип складу (клас А, B, C), наявність охорони, відеоспостереження;
• клімат-контроль (для харчових продуктів, фармацевтики тощо);
• юридичний статус об’єкта та ділянки.

У 2026 році склади класу А з повною автоматизацією оцінюються значно дорожче – попит на них стабільно зростає.

Читайте детальніше про оцінку приміщень для складів >

Оцінка нерухомості для іпотеки у 2026 році

У 2026 році іпотечне кредитування продовжує розвиватись, особливо за державними та військовими програмами. Водночас банки жорстко контролюють вартість заставного майна, тож незалежна оцінка є обов’язковою умовою для отримання іпотеки.

Проведення оцінки забезпечує:

• банку – гарантію повернення коштів у разі дефолту позичальника;
• позичальнику – чітке розуміння реальної вартості майна;
• державі – прозорий механізм розрахунку податків та обліку.

Оцінку виконує незалежний фахівець, який має чинний сертифікат і не є пов’язаною особою з банком. Звіт про оцінку подається до банку в паперовій або електронній формі. У 2026 році така оцінка не потребує обов’язкової реєстрації у Єдиній базі Фонду держмайна – на відміну від оцінки для продажу чи спадкування.

Читайте детальніше про оцінку нерухомості для іпотеки >

Як оцінюється квартира для іпотечного кредиту?

Оцінка квартири для іпотеки відбувається за стандартною процедурою, але з акцентом на ліквідність об’єкта.

Ліквідність – це здатність об’єкта бути швидко проданим за ринковою ціною. Високоліквідне майно простіше реалізувати на ринку, що знижує ризики для банків і кредиторів.

Оцінювач зазвичай враховує:

• Місцезнаходження – престижність району, транспортна доступність, інфраструктура;
• Поверховість – загальна кількість поверхів і поверх самої квартири;
• Площа – загальна та житлова;
• Стан ремонту – наявність оздоблення, технічного оснащення;
• Будинок – рік побудови, матеріали, технічний стан;
• Право власності – наявність обтяжень у ДРРП, співвласників;
• Наявність комунікацій – вода, газ, електрика, опалення.

У 2026 році окрему увагу банки приділяють ризикам пошкодження нерухомості внаслідок воєнних дій, а також енергоефективності об’єкта – наявність теплоізоляції, нових вікон, систем опалення тощо може впливати на фінальну оцінку.

Строк дії звіту – до 6 місяців з дати оцінки (для звітів, зареєстрованих у Єдиній базі ФДМУ). Банки можуть вимагати свіжіший звіт (3–6 місяців), тож уточнюйте вимоги конкретної фінансової установи.

Для проведення оцінки позичальник повинен надати:

• копію правовстановлюючого документа (договір купівлі-продажу, свідоцтво, витяг із реєстру);
• технічний паспорт БТІ;
• копії паспорта та ІПН власника;
• у разі з приватним будинком – також документи на землю.

Оцінка нерухомості для оренди: коли потрібна?

У 2026 році попит на ринок оренди – як житлової, так і комерційної нерухомості – залишається високим, особливо у великих містах та прифронтових регіонах з обмеженою пропозицією. У таких умовах оцінка вартості оренди стає важливим інструментом для власників, орендарів, державних органів та бізнесу.

Оцінка необхідна у таких випадках:

1. Оренда державного або комунального майна – вимагається законодавством. Звітом незалежного оцінювача визначається ринкова вартість об’єкта, на підставі якої обчислюється орендна плата.
2. Оформлення довгострокового договору оренди між бізнес-партнерами – об’єктивна оцінка допомагає уникнути конфліктів, судових спорів, ризику завищених/занижених ставок.
3. Податкові питання – у разі включення вартості оренди в базу оподаткування або переоцінки активів.
4. Переукладання договорів, що втратили актуальність – після змін на ринку чи в технічному стані об’єкта.
5. Оренда як частина майнових спорів, розлучень, банкрутства – наприклад, для визначення доходу, який міг би приносити об’єкт.

Що враховується під час оцінки:

• Тип нерухомості (житлова, комерційна, складська тощо);
• Місцезнаходження, транспортна доступність;
• Технічний стан та площа;
• Стан ринку в конкретному регіоні;
• Попит на подібні об’єкти;
• Умови договору (строк, обмеження, обслуговування).

Замовник отримує Звіт про оцінку ринкової вартості майна, призначеного для передачі в оренду. Документ має юридичну силу та може бути використаний як підстава для встановлення умов договору оренди. У 2026 році результати такої оцінки можуть бути подані через електронні платформи оренди державного майна, зокрема через Prozorro.Продажі.

Яка мета проведення оцінки нерухомості?

Мета оцінки – це підстава, згідно з якою проводиться процедура оцінки: продаж, вступ у спадщину, іпотека, судові суперечки тощо. Вона обов’язково фіксується у звіті та визначає, які методики, документи та стандарти застосовуються.

Основні цілі, з якими проводять оцінку нерухомості:

• Купівля або продаж – визначення ринкової вартості майна для подальшого оподаткування;
• Оренда або передача в користування – для встановлення розміру орендної ставки;
• Оформлення спадщини або дарування – для подальшого оподаткування та оформлення прав на майно;
• Іпотека або застава – для підтвердження ліквідності об’єкта у банківських установах;
• Внесення до статутного капіталу – у разі формування/збільшення капіталу компанії;
• Поділ майна – під час розлучення або корпоративних спорів для визначення розміру судового збору, або компенсації;
• Судові спори – для визначення ринкової вартості майна під час розгляду справ;
• Страхування – для розрахунку страхової суми;
• Приватизація або передача в комунальну власність – для визначення вартості активу;
• Банкрутство або ліквідація компанії – для інвентаризації та оцінки активів;
• Інвестиційне планування – для аналізу доцільності інвестування в об’єкт;
• Оцінка збитків – у тому числі пов’язаних із бойовими діями або форс-мажором.

Важливо: Оцінка, проведена для однієї мети, не може бути використана для іншої. Наприклад, оцінка для застави не підходить для оформлення спадщини. Це пов’язано з різними підходами, термінами та вимогами до змісту звіту.

Читайте детальніше про цілі проведення оцінки нерухомості >

Методи оцінки нерухомості, які використовують експерти

Метод оцінки – спосіб визначення вартості об’єкта оцінки, послідовність оціночних процедур якого дає змогу реалізувати певний методичний підхід. У професійній практиці використовують витратний, порівняльний та дохідний підходи. Вибір методу залежить від типу об’єкта, наявності ринкових даних, мети оцінки та обсягу доступної інформації.

Витратний підхід до оцінки нерухомості

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

• Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).
• Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення). 

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об’єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об’єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Читайте детальніше про витратний підхід до оцінки нерухомості >

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення, а також попиту та пропозиції. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропозиції подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об’єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

• умови угод купівлі-продажу або умови пропозиції щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;
• продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;
• умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропозиції, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропозиції) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Дохідний підхід до оцінки майна

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об’єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. 

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об’єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. 

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо. 

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та/або очікувані доходи та витрати об’єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об’єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від наявного використання.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації. 

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості. Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об’єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

Майновий підхід до оцінки майна

Майновий підхід, на відміну від витратного, використовується переважно у випадках, коли об’єкт оцінюється не окремо, а в складі сукупного майна підприємства або інвестиційного активу. Його застосовують при оцінці компаній, під час банкрутства, інвентаризації або передачі майна до статутного капіталу. Такий підхід дає змогу оцінити залишкову або балансову вартість активів, а також враховує можливий дохід від використання об’єкта в межах бізнесу.

Остаточний вибір методу завжди залежить від конкретної ситуації, і експерт зобов’язаний чітко обґрунтувати його застосування у своєму звіті.

Скільки часу дійсна оцінка нерухомості

Строк дії звіту про оцінку не встановлений законодавчо як універсальний і може варіюватися залежно від мети оцінки та вимог користувача (банку, нотаріуса чи іншої установи). Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440, передбачає, що звіт може містити строк дії звіту або висновку про вартість майна, якщо це обґрунтовано вимогами законодавства або договором з замовником.

На практиці більшість банків встановлюють для іпотечних чи кредитних угод строк дії звіту до 12 місяців, але можуть вимагати коротший строк – залежно від внутрішніх політик установ.

Якщо звіт містив строк дії, після його завершення він не матиме юридичної сили для тієї мети, для якої він складений. У такому випадку потрібно замовити нову оцінку або продовжити дію звіту (якщо це передбачено у договорі чи погоджено з замовником і користувачем звіту).

При оформленні операцій (нотаріальних, банківських, судових) важливо уточнювати у відповідної установи, який строк дії звіту є прийнятним.

Читайте детальніше про терміни дії оцінки нерухомості >

Підсумки: як правильно провести оцінку у 2026 році

У 2026 році процедура оцінки нерухомості в Україні стала більш прозорою та стандартизованою. Водночас вона вимагає уваги до деталей: від вибору фахівця до підготовки документів та дотримання термінів. Щоб уникнути помилок і отримати коректний звіт про оцінку, слід дотримуватися кількох простих правил:

• Чітко визначити мету оцінки – вона визначає призначення звіту та вимоги до його змісту (наприклад, для продажу, спадщини, іпотеки, суду, бухгалтерії тощо);
• Звертатися лише до сертифікованих оцінювачів, які мають чинні документи, досвід і репутацію на ринку;
• Надати повний пакет документів – це прискорює процес і знижує ймовірність формальних відмов;
• Уточнити вартість і терміни виконання ще до підписання договору;
• Сертифіковані оцінювачі несуть відповідальність за точність і відповідність звіту вимогам законодавства. Якщо виникли сумніви у правильності чи повноті даних, можна замовити Звіт в іншого оцінювача.

Оцінка – це юридично значущий документ, від якого часто залежить результат угоди або судового спору. Тому не варто сприймати її формально. Якісна оцінка допоможе не тільки виконати вимоги закону, а й прийняти зважене рішення щодо вашої нерухомості.

🔎 Потрібна консультація або послуга оцінки? Звертайтесь до фахівців компанії «Парето» – ми допоможемо обрати оптимальне рішення саме для вашої ситуації.

Олег Івченко

Посада: CEO, сертифікований оцінювач міжнародного рівня
– експерт із багаторічним досвідом у галузі оцінки майна, майнових прав та бізнесу
– проведення вебінарів та створення освітніх відео на YouTube на теми оцінки матеріальних та нематеріальних активів, захисту інтелектуальної власності, бізнес-планування.
– автор наукових статей та публікацій на порталах Biz.Ligazakon, JurLiga, Buh.ligazakon, Бухгалтер911, Мінфін.

Рейтинг 4.5 на основі 19553  ответов