Парето - консалтингова компанія, оцінка майна
  • (044) 221-81-75
  • (067) 442-81-75
  • (050) 321-81-75
Ринкова вартість

Що таке ринкова вартість? Та як її прорахувати?

Однією з найбільш вживаних вартостей є ринкова. Вона визначається під час професійної оцінки. Проте бувають випадки, коли вартість встановлюється на нерухомість, яка взагалі не може бути оцінено. Ось чому ми хочемо пояснити, що являє собою вартість, на яке майно вона встановлюється й які сьогодні існують методи її розрахунку.

Співвідношення понять «ціна» та «ринкова вартість»

Якщо говорити за офіційне тлумачення поняття, то в Постанові КМУ №1440 використовується наступне визначення: «Ринкова вартість – це така вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки за угодою, що укладається між покупцем і продавцем, після проведення необхідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо та без примусу». Зараз пояснимо вам це простіше. 

Візьмемо два поняття: «ціна» та «ринкова вартість». У свою чергу, ціна – це певна сума грошей, що фактично покупець передає продавцеві за виконання якоїсь послуги або отримання будь-якого товару. Цікаво, що вартість – значення розрахункове, воно показує цінність певного товару або майна саме у грошовому співвідношенні. Таким чином, ринкова вартість – це така встановлена ціна, що буде вигідною продавцю та покупцю.

«Справедлива» та ринкова вартість: у чому різниця?

Щодо поняття «ринкова вартість» уже розібралися. А ось що таке «справедлива» вартість, зараз розповімо. 

Основною відмінністю між вказаними вартостями є те, що ринкова носить виключно імовірнісний характер, тобто оцінка того чи іншого майна в більшості залежить від суб’єктивної думки оцінювача. Хоча формули й існують, експертна думка грає більшу роль. На відміну від ринкової, справедлива вартість не має імовірнісного характеру. Проте також вимагає певної професійної думки.

«Справедливу» вартість називають ще «базовою», «фундаментальною», «справжньою» чи «об’єктивною». Вона залежить від різних ринкових чинників. Це такі фактори як ціни на матеріали та послуги, індекс цін у будівельній сфері та інше. У чому ж полягає суть цієї вартості? Вона максимально показує всю реальну інформацію про певні об’єкти та його особливості. Проте зазвичай суб’єктам ринку певна інформація є закритою, недоступною. Саме тому на ринку може відбуватися певна асиметрія вартості, через що об’єкти чи недооцінюються, чи навпаки переоцінюються. Отже, ринкова вартість становиться більше або менше вартості справедливої.

Підходи до розрахунку ринкової вартості

Українське законодавство передбачає, що у разі встановлення ринкової вартості майна обов’язково необхідно дотримуватися такої засади як незалежна оцінка. Залежно від критерію, за яким проводиться оцінка, ринкова вартість може визначатися різними шляхами. Сьогодні використовують три основні підходи до розрахунку.

Ринковий або порівняльний підхід. Його основою є порівняння цін серед пропозицій на аналогічне майно.

Дохідний підхід. У цьому випадку ринкова вартість визначається в залежності від того, який дохід принесе майно власнику. Як правило, цей підхід використовують під час професійної оцінки дохідної нерухомості, наприклад офісів, торговельної нерухомості, готелів, автозаправних станцій.

Витратний підхід. Напевно, він є найбільш суперечливим підходом, адже щоб встановити вартість майна, необхідно порахувати всі витрати на придбання прав на земельну ділянку, відтворення аналогічного об’єкту, а також витрати на його ремонт. Тому іноді встановити ринкову вартість стає майже неможливим. Проте цей підхід доволі часто використовують при оцінці обладнання та при оцінці нерухомості, що не пропонується до продажу, як самостійний об’єкт (наприклад насосні, трансформаторні станції, трубопроводи і інші мережі і т.і.).

Ринкова вартість у Міжнародних стандартах оцінки

Важливим моментом є те, як визначення «ринкова вартість» розкривається в Міжнародних стандартах оцінки. Якщо говорити простіше, то ринкова вартість – це певна грошова сума (розмір якої був очікуваний), за яку відбувається обмін чи певне зобов’язання між підготовленими до такої транзакції добровільним покупцем і добровільним продавцем, що зовсім не мають зв’язку між собою, у результаті угоди після проведення необхідного маркетингу, при якій (угоді) кожен суб’єкт діяв би професійно, обмірковано та добровільно. Цікаво, що таке ж саме визначення містять у собі Європейські стандарти оцінки. 

Аналізуючи також міжнародні документи, можна зробити висновок, що дійсно ринкова вартість здійснюється лише відносно того майна, яке з правової точки зору можна відчужити (продати або обміняти).

Рейтинг 4.5 на основі 16  ответов

Додати коментар

схожі статті


переоцінка МСФЗ
Переоцінка основних засобів МСФЗ (Міжнародні стандарти фінансової звітності)
електронна довідка
Електронна довідка про оціночну вартість нерухомого майна. Коли стане доступною?
земельний кодекс
Нові зміни в Земельному кодексі України
success story invoice data entry factoring land management firm
Що таке дооцінка основних засобів з нульовою залишковою вартістю?
оцінка землі
Особливості оцінки землі сільськогосподарського призначення