В Україні ринок нерухомості вирізняється деякими особливостями. Так, не завжди вартість нерухомості залежить від об’єктивних чинників. Наведемо приклад. Якщо йдеться про первинне житло, то тут особливих проблем немає – ціни відносно близькі до реальної вартості, що не можна сказати про вторинні об’єкти.
У тих випадках, коли продаж житла відбувається без допомоги ріелторів, ціну встановлюють залежно від вартості аналогічних об’єктів, кількості пропозицій на ринку та мети продажу. Наприклад, якщо власник квартири хоче продати своє житло якнайшвидше, тоді він занижує вартість. Бувають випадки й завищеної ціни. Відповідно, суми будуть визначені не об’єктивно.
Якщо ви бажаєте встановити об’єктивну вартість об’єкта нерухомості, тоді необхідно звернутися за допомогою до експертів з питань оцінки.
Як визначити ринкову вартість квартири?
Під час оцінки нерухомості експерт враховує певні фактори, що впливають на ринкову вартість. Залежно від цих показників формується кінцева ціна.
Які фактори впливають на вартість?
Під час професійної оцінки до уваги береться не тільки вартість аналогічних об’єктів. Так фахівець аналізує такі показники:
- ціна 1 квадратного метра на житло в районі, де знаходиться об’єкт, що оцінюється;
- загальна поверховість будинку та поверх об’єкта оцінки;
- ремонт і стан житла;
- інфраструктура;
- транспортна розв’язка;
- віддаленість від центру;
- престижність району.
Кожна оцінка потребує індивідуального підходу, тому це не всі фактори, на які фахівець може звернути увагу. Наприклад, якщо оцінці підлягає квартира в новобудові, то враховуватимуться такі показники, як авторитет забудовника, стадія будівництва, наявність іпотеки тощо.
Після проведення аналізу оцінювач надає клієнту офіційний звіт, у якому вказується вартість квартири та методика, що використовувалася для її розрахунку.
Важливо розуміти, що більшість людей, які продають квартири, ставлять ціни «на око». У цій ситуації у виграші залишаються ті, хто провів експертну оцінку нерухомості житла, оскільки вони мають офіційний документ, що підтверджує встановлену вартість.
Оцінка квартири відповідно до її стану
Запитання: У мене «убита» квартира, а будівництво самого будинку — старе. Чи впливатимуть ці показники на ринкову вартість?
Відповідь: Ці показники впливають на ринкову вартість об’єкта. Саме тому вони обов’язково враховуватимуться фахівцем під час процедури.
При здійсненні оцінки щодо «старої» квартири для порівняння обиратимуться аналогічні об’єкти. Тому такі фактори вже будуть враховані у вартості.
Що ж до поняття «убита», то здебільшого мається на увазі, що загальний стан квартири є незадовільним і потребує ремонту, але не перебуває в аварійному стані.
В оціночній практиці найчастіше апелюють такими поняттями щодо стану внутрішнього оздоблення:
- ідеальний стан – зроблений свіжий, сучасний ремонт із заміною всіх комунікацій;
- добрий стан – виконаний свіжий, «косметичний» ремонт;
- задовільний – стан житла цілком нормальний для проживання в ньому;
- незадовільний – стан, при якому необхідне обов’язкове проведення ремонтних робіт для експлуатації житлової площі надалі.
Підбираючи об’єкти для порівняння, експерт обов’язково звертає увагу на перераховані вище аспекти. Це необхідно для того, щоб підібрати найбільш схожий об’єкт для порівняння.
Іноді все ж таки зустрічаються ситуації, в яких об’єкти в незадовільному стані порівнюються з кращими варіантами. У таких ситуаціях, щоб виявити адекватну вартість нерухомості, потрібно з ціни пропозиції квартири з ремонтом відняти вартість того самого ремонту.
Проте такі ситуації найчастіше виступають винятками, ніж правилами.
Оцінка квартири при вступі до спадщини
Запитання: В якій послідовності виконується оцінка квартири при вступі у спадок та які документи знадобляться для проведення цієї процедури?
Відповідь: Довірити здійснення оцінки квартири в цьому випадку можна лише професіоналу, який має відповідну дозвільну документацію. У чітко проговорювані терміни спеціаліст проводить оцінку, після чого надає своєму клієнту звіт, в якому містяться всі необхідні дані щодо ринкової вартості об’єкта нерухомості.
Для того щоб здійснити оцінку нерухомості з метою набуття спадщини, вам необхідно буде підготувати наступні папери:
- Свідоцтво про смерть колишнього власника майна;
- Документ, що засвідчує особу приймача;
- Технічний паспорт на майно;
- Кадастровий паспорт;
- Свідоцтво, що підтверджує право власності.
Отримання висновку про оцінку майна значно спростить процедуру набуття спадщини та прискорить цей процес.
Оцінка житлової нерухомості
Для компанії «Парето» оцінка нерухомості вже давно стала одним з основних запитів. За довгі роки оціночної діяльності ми ретельно відпрацювали кожен етап оцінки, впровадили власні методи, що дозволило нам суттєво скоротити загальні терміни оцінки.
За якість та об’єктивність результатів ви можете не переживати, оскільки оцінка нерухомості – найбільш систематичний і нескладний оціночний процес. Ми проходили його вже сотні та тисячі разів.
Головне те, що експертна оцінка нерухомості від «Парето» допоможе вам швидше знайти потенційних покупців житла, адже ціна нерухомості буде офіційно підтверджена професіоналами.
Посада: CEO, сертифікований оцінювач міжнародного рівня
– експерт із багаторічним досвідом у галузі оцінки майна, майнових прав та бізнесу
– проведення вебінарів та створення освітніх відео на YouTube на теми оцінки матеріальних та нематеріальних активів, захисту інтелектуальної власності, бізнес-планування.
– автор наукових статей та публікацій на порталах Biz.Ligazakon, JurLiga, Buh.ligazakon, Бухгалтер911, Мінфін.
